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1. Was ist Sondereigentum? 

Der Begriff des Sondereigentums wird gesetzlich in § 3 Abs. 1 WEG definiert. Demnach ist Sondereigentum das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude. 

Im Klartext: All diejenigen Teile des Gebäudes, die einem WEG-Mitglied allein zustehen, sind grundsätzlich als Sondereigentum anzusehen (zu der bestehenden Ausnahme in Form von Sondernutzungsrechten später mehr). Klassischer Fall von Sondereigentum sind damit die einzelnen Wohnungen sowie gegebenenfalls zugehörige Kellerräume in der Wohnanlage. 

Das Sondereigentum verfügt gegenüber dem Gemeinschaftseigentum über einen entscheidenden Vorteil: Gemäß § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer – soweit ihm gesetzliche Vorschriften dies nicht verbieten – mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, dieses insbesondere selbst bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen. 

Begrenzt wird dieses Recht durch § 14 WEG. In Absatz 1 Nr. 1 WEG wird jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. 

Ist also etwa eine Vereinbarung darüber getroffen worden, dass keine der Wohnungen innerhalb der Wohnanlage für einen bestimmten Zeitraum vermietet wird, so begeht ein Eigentümer, der seine Wohnung in besagtem Zeitraum dennoch vermietet, eine Pflichtverletzung. 

Eine weitere Einschränkung des umfassenden Rechts des Sondereigentümers aus § 13 Abs. 1 WEG findet sich in § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 WEG. Demnach muss ein Sondereigentümer bei der Nutzung seines Eigentums Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer so weit wie möglich verhindern.

Damit sind solche Nutzungen des Sondereigentums, die Sondereigentum der anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar beeinträchtigen, nicht zulässig.

Beispielhaft zu nennen sind etwa Umbaumaßnahmen in einer Wohnung, die die Statik des Wohngebäudes bedrohen. Kommt es zu einem Wasserschaden in einer der Wohnungen, der zu einer Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümern führen kann, so verpflichtet § 14 Abs. 2 WEG den betreffenden Eigentümer zu einer unverzüglichen Reparatur. 

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2. Wie wird Sondereigentum begründet? ‍

Die Begründung von Sondereigentum erfolgt durch eine Teilungserklärung oder – in seltenen Fällen – durch einen Vertrag der Grundstückseigentümer. 

Im Falle der Teilungserklärung ist erforderlich, dass der bzw. die Grundstückseigentümer eine entsprechende Erklärung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt abgeben. 

Inhalt dieser Erklärung ist die konkrete Aufteilung des Grundstücks bzw. des Wohngebäudes in verschiedene Sondereigentumseinheiten. Rechtlich bindend ist die Teilungserklärung erst, nachdem sie notariell beurkundet wurde. 

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3. Was gehört zum Sondereigentum? (inkl. Beispiele) 

Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist mitunter nicht einfach. Folgende Bestandteile gehören jedoch im Allgemeinen zum Sondereigentum: 

• alle Räume und Bodenbeläge der Wohnung 
• Innentüren 
• Nicht tragende Innenwände 
• sanitäre Anlagen 
• Kellerräume, Dachboden und Lagerräume, die zur jeweiligen Wohnung gehören 
• Wandbeläge aller Art (Tapeten, Fliesen, Paneele, Verblendersteine, ...)

Bei einigen Bereichen innerhalb der Wohnanlage sind bezüglich der Einordnung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum Besonderheiten zu beachten: 

• Balkon: Nur Teile des Balkons sind regelmäßig zum Sondereigentum zu zählen, insbesondere der Innenanstrich der Brüstung, der Bodenbelag sowie der Balkonraum als solcher. Die Decke, der Brüstungsbelag und die tragenden Wände des Balkons sind hingegen als Gemeinschaftseigentum einzustufen. 

• Wohnungseingangstür: Da der äußere Teil der Wohnungseingangstür zum Treppenhaus gehört, ist dieser dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der innere Bereich der Tür hingegen ist als Sondereigentum einzustufen. 

• Garten und Terrassen: Gärten und Terrassen sind in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.  Häufig gibt es jedoch die Einräumung eines entsprechenden Sondernutzungsrechts. Mit der Reform des WEG im Jahr 2020 sind Außenflächen jedoch auch sondereigentumsfähig geworden. Das bedeutet, Bereiche, für die vor der Reform ein Sondernutzungsrecht nötig war, können jetzt auch als Sondereigentum in den Aufteilungsplan eingetragen werden.

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4. Unterschied – Sondereigentum und Sondernutzungsrecht 

In Wohnanlagen gibt es häufig Bereiche, die zwar dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, jedoch nur von einem einzelnen Wohnungseigentümer genutzt werden dürfen. Beispielhaft zu nennen ist etwa ein im Gemeinschaftseigentum stehender KFZ-Stellplatz oder eine Gartenanlage. 

Rechtlich erfolgt diese „Zuteilung“ in Form der Einräumung eines Sondernutzungsrechts: Es wird einem oder mehreren Miteigentümern ein bestimmter Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Die übrigen Mitglieder sind damit vom Gebrauch dieses Bereichs ausgeschlossen, obwohl es sich ja immer noch um gemeinschaftliches Eigentum handelt. 

Voraussetzung für die wirksame Begründung eines Sondernutzungsrechts ist, dass dieses hinreichend bestimmt bezeichnet ist. Nur so kann klar abgegrenzt werden, welche Bereiche des Gemeinschaftseigentums konkret darunter fallen sollen und welche nicht. Außerdem ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer über die Einräumung des Sondernutzungsrechts erforderlich. 

Gut zu wissen :

Die innerhalb der Wohnanlage bestehenden Sondernutzungsrechte sind regelmäßig in der Teilungserklärung aufgeführt

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5. Wie kann Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden? 

So viel vorweg: Eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist möglich und in der Praxis auch häufig anzutreffen.  Dies bietet sich etwa dann an, wenn ein leerer, von der Gemeinschaft nicht genutzter Dachboden in Wohnraum umgewandelt wird. 

Selbiges gilt auch für eine Umwandlung von KFZ-Stellplätzen, da diese nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG sonderrechtsfähig sind und damit in Sondereigentum überführt werden können. Erforderlich ist in diesem Fall eine Änderung der Teilungserklärung. 

Rechtlich geschieht die Umwandlung dadurch, dass alle Beteiligten sich über den Eintritt der Rechtsänderung einigen und die Rechtsänderung in das Grundbuch eingetragen wird, § 4 Abs. 1 WEG. Gemäß §§ 4 Abs. 2 S. 1 WEG, 925 Abs. 1 BGB hat die Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit aller an der Aufhebung des Sondereigentums Beteiligten vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor einem Notar, zu erfolgen.

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist jedoch nicht uneingeschränkt möglich: Gemäß § 5 Abs. 2 WEG können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht in Sondereigentum überführt werden. 

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6. Kann Sondereigentum auch in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden? 

Auch der umgekehrte Fall, nämlich die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, ist möglich. Gemäß § 5 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer nämlich vereinbaren, „dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören“. 

Diese Regelung ermöglicht also die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum, was insbesondere dann sinnvoll ist, wenn im Sondereigentum befindliche Räume nun anderweitig und durch alle Mitglieder der WEG genutzt werden sollen. 

Denkbar ist beispielsweise, dass ein Sondereigentümer seinen Kellerraum nicht mehr benötigt, sodass dieser zu einem Gartengeräteraum umfunktioniert werden soll. Zugegebenermaßen wird hiervon weitaus seltener Gebrauch gemacht, als von der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum. 

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7. FAZIT: Sondereigentum in der WEG 

Obwohl das Sondereigentum zu den zentralen Begriffen des WEG-Rechts gehört, herrscht über dessen Bedeutung und Tragweite bei vielen Wohnungseigentümern Unklarheit. Grob gesagt gehören zum Sondereigentum solche Teile des Gebäudes bzw. Grundstücks, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung vorbehalten sind, ohne dass ein Sondernutzungsrecht hierfür eingeräumt wurde. 

Letzteres beschreibt die Möglichkeit, dass einzelnen Mitgliedern der WEG alleinige Nutzungsrechte an Teilen des Gebäudes oder Grundstücks zugeteilt werden, obwohl diese im Gemeinschaftseigentum stehen – und damit eigentlich für alle Wohnungseigentümer nutzbar wären. Welche Teile der Wohnanlage zum Sondereigentum zählen, ergibt sich aus der Teilungserklärung. 

Maßgeblich ist die Einordnung in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hauptsächlich für die Kostentragung innerhalb der WEG. Sowohl die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum als auch von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sind möglich, allerdings relativ umständlich und kostenintensiv.

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