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Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum bezeichnet gemäß § 3 Abs. 1 WEG das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Damit sind alle Gebäudeteile gemeint, die ausschließlich einem WEG-Mitglied zustehen. Ein klassischer Fall für Sondereigentum ist die Eigentumswohnung samt zugehörigem Kellerraum.
Das Sondereigentum verfügt gegenüber dem Gemeinschaftseigentum über einen entscheidenden Vorteil: Gemäß § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann dieses selbst bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen.
Begrenzt wird dieses Recht durch § 14 WEG. Jeder Wohnungseigentümer wird der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. So kann die Gemeinschaft beispielsweise bestimmte Nutzungsregeln festlegen, an die sich alle Eigentümer halten müssen.
Zudem müssen Beeinträchtigungen anderer Eigentümer möglichst vermieden werden. Demnach ist bei einem Wasserschaden eine unverzügliche Reparatur Pflicht, um die benachbarten Einheiten nicht zu gefährden.
Was gehört zum Sondereigentum? (inkl. Beispiele)
Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist mitunter nicht einfach. Folgende Bestandteile gehören jedoch im Allgemeinen zum Sondereigentum:
- alle Räume und Bodenbeläge der Wohnung
- Innentüren
- Nicht tragende Innenwände
- sanitäre Anlagen
- Kellerräume, Dachboden und Lagerräume, die zur jeweiligen Wohnung gehören
- Wandbeläge aller Art (Tapeten, Fliesen, Paneele, Verblendersteine, ...)
Bei einigen Bereichen innerhalb der Wohnanlage sind bezüglich der Einordnung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum Besonderheiten zu beachten:
Was gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum?
Tragende Teile des Gebäudes, Dach, Fassade, Treppenhaus und gemeinschaftliche Anlagen wie Heizung oder Aufzug sind stets Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn sie sich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG können Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht ins WEG-Sondereigentum überführt werden. Diese gesetzliche Grenze schützt alle Eigentümer gleichermaßen.
Wie entsteht Sondereigentum?
Die Begründung von Sondereigentum erfolgt durch eine Teilungserklärung oder – in seltenen Fällen – durch einen Vertrag der Grundstückseigentümer.
Im Falle der Teilungserklärung ist erforderlich, dass der bzw. die Grundstückseigentümer eine entsprechende Erklärung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt abgeben.
Inhalt dieser Erklärung ist die konkrete Aufteilung des Grundstücks bzw. des Wohngebäudes in verschiedene Sondereigentumseinheiten. Rechtlich bindend ist die Teilungserklärung erst, nachdem sie notariell beurkundet wurde.
Wie kann Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden und umgekehrt?
Eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum ist möglich und in der Praxis auch häufig anzutreffen. Dafür wird stets die Einigung aller Beteiligten benötigt sowie eine notarielle Beurkundung und ein Grundbucheintrag. Die häufigsten Praxisfälle zeigt die folgende Übersicht:
Unterschied: Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht
In Wohnanlagen gibt es häufig Bereiche, die zwar dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, jedoch nur von einem einzelnen Wohnungseigentümer genutzt werden dürfen. Beispielhaft zu nennen ist etwa ein im Gemeinschaftseigentum stehender KFZ-Stellplatz oder eine Gartenanlage.
Rechtlich erfolgt diese „Zuteilung“ in Form der Einräumung eines Sondernutzungsrechts: Es wird einem oder mehreren Miteigentümern ein bestimmter Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Die übrigen Mitglieder sind damit vom Gebrauch dieses Bereichs ausgeschlossen, obwohl es sich ja immer noch um gemeinschaftliches Eigentum handelt.
Voraussetzung für die wirksame Begründung eines Sondernutzungsrechts ist, dass dieses hinreichend bestimmt bezeichnet ist. Nur so kann klar abgegrenzt werden, welche Bereiche des Gemeinschaftseigentums konkret darunter fallen sollen und welche nicht. Außerdem ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer über die Einräumung des Sondernutzungsrechts erforderlich.
Wer verwaltet Sondereigentum?
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) kann entweder vom Eigentümer selbst oder aber von einem Sondereigentumsverwalter übernommen werden. SEV macht für Wohnungseigentümer Sinn, die ihre Wohnung vermieten, aber in einer anderen Stadt wohnen oder einfach keine Zeit haben, sich um die anfallenden Verwaltungsaufgaben zu kümmern.
Der Sondereigentumsverwalter übernimmt dabei alle Aufgaben, die mit der Verwaltung der einzelnen Wohnung zusammenhängen. Dazu gehören:
- Überwachung der Mieteinnahmen, inklusive Mieterbuchhaltung und Mahnwesen
- Erstellung und Anpassung von Verträgen
- Durchführung der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung
- Organisation und Beauftragung von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten
- Kommunikation mit Mietern und Handwerkern
- Durchführung von Wohnungsübergaben und -abnahmen
Die SEV ist dabei strikt von der WEG-Verwaltung zu trennen. Während sich die WEG-Verwaltung um das Gemeinschaftseigentum kümmert, beschäftigt sich die SEV ausschließlich mit dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers.
Ein professioneller Sondereigentumsverwalter kann durch seine Erfahrung und Marktkenntnisse oft eine optimale Vermietung sicherstellen. Er kennt die lokalen Mietpreise, hat Zugang zu potenziellen Mietern und kann die Bonität von Mietinteressenten professionell prüfen. Zudem verfügt er über ein Netzwerk von zuverlässigen Handwerkern für notwendige Reparaturen.
Die Kosten für eine SEV werden üblicherweise prozentual an der Kaltmiete bemessen und liegen meist zwischen 5% und 10%. Diese Kosten können in der Regel steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Sondereigentum in der WEG
Obwohl das Sondereigentum zu den zentralen Begriffen des WEG-Rechts gehört, herrscht über dessen Bedeutung und Tragweite bei vielen Wohnungseigentümern Unklarheit. Grob gesagt gehören zum Sondereigentum solche Teile des Gebäudes bzw. Grundstücks, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung vorbehalten sind, ohne dass ein Sondernutzungsrecht hierfür eingeräumt wurde.
Letzteres beschreibt die Möglichkeit, dass einzelnen Mitgliedern der WEG alleinige Nutzungsrechte an Teilen der Immobilie oder Grundstücks zugeteilt werden, obwohl diese im Gemeinschaftseigentum stehen – und damit eigentlich für alle Wohnungseigentümer nutzbar wären. Welche Teile der Wohnanlage zum Sondereigentum zählen, ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Maßgeblich ist die Einordnung in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hauptsächlich für die Kostentragung innerhalb der WEG. Sowohl die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum als auch von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sind möglich, allerdings relativ umständlich und kostenintensiv.
Eine erfahrene Hausverwaltung wie Matera unterstützt Eigentümergemeinschaften in München, Stuttgart, Berlin, Frankfurt, Hamburg und Köln bei allen Fragen rund um Sondereigentum, Beschlüsse und Verwaltung. Je nach Bedarf stehen dafür unterschiedliche Verwaltungsmodelle zur Verfügung: von der Vollverwaltung über die Fernverwaltung bis zur unterstützten Selbstverwaltung.
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Jakob Haddad studiert Jura und schreibt nebenbei Artikel für den Matera-Hausverwaltung-Blog. Eigentümer finden hier nützliche Informationen rund zu den Themen WEG, Hausverwaltung & Co.
