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1. Generelles zur WEG-Selbstverwaltung und externen Hausverwaltung  ‍

Bevor die beiden Verwaltungsarten der WEG vorgestellt werden, ist darauf hinzuweisen, dass gemäß § 19 Abs. 6 WEG jede WEG über einen Hausverwalter verfügen muss. 

Es muss jedoch kein professioneller Hausverwalter bestellt werden. Es ist möglich, für die Stelle des Hausverwalters einen Eigentümer zu benennen. Dieser wird dann zum internen Verwalter ernannt.

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Die WEG-Selbstverwaltung

Die Selbstverwaltung einer WEG ist in Deutschland nicht sonderlich verbreitet. Lediglich 10 Prozent aller WEGs verwalten sich selbst. Ob eine WEG sich selbstverwaltet, wird im Rahmen einer Eigentümerversammlung entschieden. 

Sollten sich die Eigentümer dafür aussprechen, wird dort auch der interne Verwalter gewählt. Dieser hat die identischen Aufgaben wie ein professioneller Hausverwalter, erhält für die Übernahme der Funktion jedoch nur eine Aufwandsentschädigung statt eines Lohns für seine Arbeit.

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Die externe Hausverwaltung

Hierzulande ist die externe Hausverwaltung immer noch sehr etabliert. Wohnen im Eigentum schätzt, dass etwa 90% aller Eigentümergemeinschaften von einem externen Verwalter betreut werden, der auch in einer Eigentümerversammlung gewählt werden. 

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2. Vorteile und Nachteile der Selbstverwaltung 

Vorteile WEG-Selbstverwaltung‍

Zwar bedeutet die Selbstverwaltung der WEG vor allem für den internen Verwalter einen großen Mehraufwand, aber sie bringt auch eine Menge Vorteile mit: 

• Interesse an der WEG: Dadurch, dass der interne Verwalter selbst Eigentümer in der WEG ist, hat er ein eigenes Interesse, die Aufgaben sorgfältig zu erledigen. Es ist zu erwarten, dass er ein besonderes Augenmerk darauf legt, das Gemeinschaftseigentum in dem bestmöglichen Zustand zu erhalten.

• Kostenersparnis: Die Kosten für das Engagement einer externen Hausverwaltung betragen in der Regel mehrere Tausend Euro pro Jahr, welche von den Eigentümern getragen werden müssen. Der interne Verwalter hingegen erhält in der Regel für die Übernahme der Position nur eine Aufwandsentschädigung.

• Bessere Kontaktmöglichkeiten: Anders als ein externer Hausverwalter wohnt der interne Verwalter in der Regel mit in der WEG. Dadurch ist er für die anderen Eigentümer leichter zu kontaktieren. Dies führt dazu, dass Missstände schneller kommuniziert und angegangen werden können.

• Schutz vor einem unseriösen Hausverwalter: Immer wieder gibt es Fälle, in denen eine WEG an eine unseriöse Hausverwaltung gerät. Diese lassen ihre Pflichten bezüglich der Verwaltung so lange streifen, bis die Eigentümer den Missstand bemerken und den Verwalter absetzen. Bei der Stellung eines internen Verwalters ist dieses Risiko ausgeschlossen, da er gleichzeitig selbst Eigentümer der WEG ist und daher ein Eigeninteresse an einer guten Verwaltung der WEG hat.

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Nachteile WEG-Selbstverwaltung‍

Aber auch wenn die Selbstverwaltung einige Vorteile mit sich bringt, sollten Sie vor einer Entscheidung auch die Nachteile kennen:

• Fehlende Fachkenntnis: Der interne Verwalter ist nicht dafür ausgebildet, die Verwaltung einer WEG zu übernehmen. Daher fehlt im Fachwissen, was zu Fehlern führen kann. 

• Fehlendes Servicenetzwerk: Anders als externe Hausverwaltung verfügen WEGs in Selbstverwaltung zu Beginn noch über kein Servicenetzwerk. Daher kann es zu längeren Wartezeiten bei Terminen mit Handwerkern und Fachfirmen kommen.

• Haftungsrisiko für den internen Verwalter: Der Eigentümer, welcher die Aufgabe des internen Verwalters übernimmt, ist für die Ergebnisse seines Handelns haftbar. Er sollte daher eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abschließen. 

Tipp von uns: Das umfangreiche Serviceangebot von Matera macht jeden der hier aufgezählten Nachteile wett! Die fehlende Fachkenntnis wird durch ein Team von WEG-Experten ersetzt, welche montags bis freitags erreichbar sind. Gleiches gilt für das Servicenetzwerk. Wir vermitteln Ihnen genau die Fachkraft, welche Sie benötigen, um Ihr Problem zu lösen. 

Auch das Haftungsproblem löst sich mit uns in Luft auf, da unser Leistungspaket die Vermögensschadenshaftpflicht sowohl für den internen Verwalter als auch für den Beirat inklusive sind.

Die gesamte Verwaltung Ihrer WEG findet auf einem hochmodernen Online-Portal statt. Hier werden alle Dokumente gespeichert und alle Eigentümer können jederzeit einen transparenten Einblick in die Arbeit des internen Verwalters haben. Auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird über die Plattform abgewickelt. Dies senkt den Aufwand für den internen Verwalter deutlich.
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3. Vorteile und Nachteile der externen Hausverwaltung 

Vorteile externe Hausverwaltung‍

Auch wenn durch das Engagement einer externen Verwaltung Kosten entstehen, kann die Nutzung Vorteile für die WEG haben. Zu nennen sind hier:

• Großes Servicenetzwerk: Da externe Hausverwaltungen in der Regel mehrere hundert bis tausend WEGs betreuen, verfügen sie über ein großes Netzwerk von Handwerkern und Fachfirmen. 

• Expertise: Die Verwaltung einer WEG ist die fachliche Professionalisierung der externen Hausverwaltung. Entsprechend ausgebildet und geschult ist der Verwalter, welche die WEG betreut.

• Neutralität: Dadurch, dass der Verwalter eine externe Person ist und für seine Tätigkeiten bezahlt wird, besteht eine geringere Hemmschwelle, Probleme in der Verwaltung offen anzusprechen und um Korrektur zu bitten. Auch ein Wechsel des Verwalters fällt deutlich leichter, wenn dieser danach keine weitere Rolle im WEG-Leben spielt. 

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Nachteile externe Hausverwaltung‍

Obwohl die Vorteile einer externen Hausverwaltung erst mal nach einer guten Kosten-Nutzung-Rechnung aussehen, sollten vor einer Entscheidung auch die Nachteile bedacht werden:

• Hohe Kosten: Externe Hausverwaltungen werden pro Wohneinheit bezahlt und diese Pauschale steigt, umso weniger Einheiten eine WEG besitzt. 

• Unqualifizierte Hausverwalter: Auch die Branche der Hausverwaltungen beklagt einen Fachkräftemangel. Um die Verträge mit den WEGs trotzdem erfüllen zu können, stellen die Firmen daher Quereinsteiger mit fehlender fachlicher Kenntnis ein. Der Fachkräftemangel führt darüber hinaus auch immer wieder dazu, dass unseriöse Hausverwalter WEGs betreuen. Einer der bekanntesten Fälle der letzten Jahre ist in Stuttgart passiert. Hier bereicherte sich ein unseriöser Hausverwalter an den von ihm betreuten WEGs und veruntreute so 250.000 Euro.  

• Fehlende Transparenz: Ein Großteil der Arbeit des Hausverwalters findet außerhalb der WEG statt. Darüber hinaus hat nur ein Bruchteil der Eigentümer einen direkten Kontakt zum Hausverwalter. Dies führt dazu, dass das Handeln des externen Hausverwalters für die meisten Eigentümer intransparent ist. 

• Ablehnung durch die externe Hausverwaltung: Es kommt immer wieder vor, dass kleine oder mittelgroße WEGs von externen Hausverwaltungen abgelehnt werden. Grund dafür ist, dass für diese WEGs derselbe Arbeitsaufwand notwendig ist wie bei einer großen WEG, aber aufgrund der Abrechnung pro Wohneinheit die Verwaltung kleiner oder mittelgroßer WEGs deutlich unattraktiver ist.  

• Kündigung: Auch, wenn eine seriöse externe Hausverwaltung gefunden wurde, heißt dies nicht, dass der Status quo erhalten bleibt. Aufgrund der steigenden Preise und des bestehenden Fachkräftemangels stoßen Hausverwaltungen immer häufiger unrentable WEGs ab. Dieses Risiko sollte bei der Entscheidung, ob Selbstverwaltung oder externe Hausverwaltung in jedem Fall berücksichtigt werden. 

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4. FAZIT: WEG-Selbstverwaltung oder externe Hausverwaltung?

Ob sich für Ihre WEG die Selbstverwaltung lohnt oder ob Sie doch lieber eine externe Hausverwaltung engagieren wollen, hängt von vielen Faktoren ab. Ein guter Anhaltspunkt für Ihre Entscheidung kann die Anzahl der Wohneinheiten in Ihrer WEG sein. Dies begründet sich darin, dass die Kosten für die externe Verwaltung bei kleineren WEGs häufig höher liegen als bei großen WEGs. 

Außerdem lassen sich die Nachteile der Selbstverwaltung durch leicht abschwächen. So können Sie eine Software für die Selbstverwaltung nutzen und entsprechende Haftpflichtversicherungen abschließen. 

Wenn Sie sich für die Selbstverwaltung Ihrer WEG entscheiden, dann könnte Matera für Sie interessant sein! 

Matera bietet WEGs in Selbstverwaltung eine Online-Plattform, um die Verwaltung ihrer WEG zu organisieren. Wenn Fragen auftreten, auf welche der interne Verwalter keine Antwort weiß, kann er sich montags bis freitags in der Zeit von 9:00 Uhr bis 19:00 Uhr an die Experten von Matera wenden. Dadurch, dass alle Eigentümer Zugang zur Plattform erhalten, werden Verwaltungsprozesse und Abrechnungen sehr transparent. 

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