1. Was versteht man unter einem Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Diese können übereinander oder nebeneinander liegen.
Neben der Wohnfläche sind gemeinschaftlich genutzte Bereiche üblich (z. B. Treppenhaus). Der Hausbau unterliegt strengen Anforderungen an Brandschutz, Energieeffizienz und Barrierefreiheit. In Städten tragen Mehrfamilienhäuser wesentlich zur Deckung des Wohnraumbedarfs bei.
1.1. Typen von Mehrfamilienhäusern
Klassisches Mehrfamilienhaus
- Definition: Gebäude mit wenigen, aber mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten, unabhängig davon, ob freistehend, angebaut oder in Reihe gebaut.
- Merkmale: häufig eine Wohnung pro Etage; sowohl im städtischen als auch im ländlichen Raum zu finden.
Geschosswohnungsbau
- Definition: mehrgeschossige Wohngebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten pro Etage.
- Merkmale: hohe Ausnutzung des Baugrunds; typisch für städtische Gebiete.
Stadtvilla
- Definition: moderne, meist freistehende Mehrfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung; oft in teuren Wohnlagen.
- Merkmale: architektonisch ansprechend; häufig mit wenigen, großzügig geschnittenen Wohneinheiten.
Hochhaus
- Definition: Wohngebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern.
- Merkmale: viele Wohneinheiten; besondere Anforderungen an Brandschutz und Technik; häufig in urbanen Zentren.
1.2. Typische Merkmale
- Mindestens drei abgeschlossene Wohneinheiten
- Eigene Küchen, Bäder und Zugänge je Einheit
- Gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Aufzug oder Außenanlagen
- Nutzung durch unterschiedliche Zielgruppen, auch gemischt mit gewerblich genutzten Einheiten möglich
- Wirtschaftlich sinnvoll durch niedrige Baukosten pro Quadratmeter
2. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Mehrfamilienhaus
Durch eine Teilungserklärung wird ein Mehrfamilienhaus in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterteilt. Sondereigentum umfasst in der Regel Räume innerhalb einer Wohnung sowie fest eingebaute Bestandteile. Die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes dienenden Teile, wie beispielsweise tragende Wände, zählen jedoch regelmäßig nicht dazu. Auch Bestandteile, die die gesamte Gemeinschaft betreffen, wie Teile der Heizung oder auch Entlüftungsanlagen sind oftmals zwingend Gemeinschaftseigentum-auch wenn sie sich in Räumen des Sondereigentums befinden. Eigentümer können diese selbst nutzen oder abhängig von der Teilungserklärung und Beschlüssen normalerweise auch vermieten. Sie sind in den meisten Fällen allein für Instandhaltung und Modernisierung im eigenen Bereich verantwortlich.
Gemeinschaftseigentum umfasst üblicherweise Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage oder Außenanlagen. Reparaturen und Sanierungen dieser Bestandteile betreffen alle Eigentümer und werden gemeinschaftlich beschlossen und finanziert. Die Abgrenzung ist in der Praxis oft relevant, etwa bei Schäden oder baulichen Eingriffen und der darauf folgenden Kostenverteilung.
Gewisse Bestandteile können sowohl dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein – je nach Regelung in der Teilungserklärung. Dazu zählen zum Beispiel Kellerräume, Terrassen, Gartenanteile oder Stellplätze.
2.1. Sanierungen und bauliche Veränderungen in einem Mehrfamilienhaus
Viele Förderprogramme erfordern ein abgestimmtes Gesamtkonzept. Dies ist aufwändig und sofern das Mehrfamilienhaus nicht einem alleinigen Eigentümer gehört, sondern einer Wohnungseigentümergemeinschaft, erfordert es auch in den meisten Fällen eine Abstimmung. Energetische Sanierungen und bauliche Veränderungen betreffen hauptsächlich das Gemeinschaftseigentum (z. B. Fassadendämmung, Dacherneuerung, Modernisierung der Zentralheizung). Für solche Maßnahmen ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG notwendig. Wird eine Maßnahme als bauliche Veränderung eingestuft, reicht die einfache Mehrheit in der Regel nicht aus; zusätzlich muss jeder Eigentümer zustimmen, der durch die Maßnahme beeinträchtigt wird. Zudem muss gewährleistet werden, dass keiner der Eigentümer durch sie eine erheblichen Nachteil erleidet.
3. Wohnung im Mehrfamilienhaus vermieten
Die Vermietbarkeit einer Wohnung im Mehrfamilienhaus hängt unter anderem von Lage, Grundriss, Zustand des Gebäudes und der Nachfrage vor Ort ab. Auch der lokale Mietspiegel oder Vergleichsmieten im selben Haus bieten Anhaltspunkte für die Preisgestaltung und mögliche Rendite.
Daneben gibt es praktische Dinge, mit denen sich Vermieter befassen müssen, beispielsweise die Regelungen innerhalb der WEG, die Betriebskostenabrechnung oder der Aufwand bei der Kommunikation mit mehreren Mietparteien. Wer wenig Zeit hat und/oder viele Einheiten vermietet, profitiert von einer professionellen Haus- bzw. Mietverwaltung.
4. Verschiedene Verwaltungen für Mehrfamilienhäuser: Was ist Pflicht?
Für Mehrfamilienhäuser gibt es drei Formen der Immobilienverwaltung: die WEG-Verwaltung, die Mietverwaltung und die Sondereigentumsverwaltung.
Pflicht ist grundsätzlich nur die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ob diese durch einen externen oder internen Verwalter erfolgt, bleibt in einigen Fällen der Eigentümergemeinschaft überlassen. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters wird jedoch verpflichtend, wenn nicht alle der folgenden Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG):
- Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte (= drei bis acht Wohnungen),
- ein Wohnungseigentümer wurde als Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters
Sobald eine dieser Ausnahmen entfällt, ist die Gemeinschaft verpflichtet, einen zertifizierten Verwalter gemäß § 26a WEG zu bestellen. Diese Regelung gilt seit dem 1. Dezember 2023 und betrifft alle Eigentümergemeinschaften mit gemeinschaftlichem Eigentum.
Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung sind hingegen zusätzliche Dienstleistungen, die Eigentümer beauftragen können, wenn sie einzelne Wohnungen oder das gesamte Gebäude vermieten und sich nicht selbst um die Verwaltung kümmern möchten. Diese Formen der Verwaltung sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, können aber insbesondere bei vermieteten Objekten für Entlastung sorgen.
4.1. Die WEG-Verwaltung für Mehrfamilienhäuser
Die WEG-Verwaltung übernimmt alle Aufgaben, die das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, etc.) betreffen. Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Grundlage ist § 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Zu den Aufgaben der WEG-Verwaltung gehören unter anderem:
- Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung
- Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzen
- Umsetzung der gemeinschaftlich gefassten Beschlüsse
- Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen
4.2. Die Mietverwaltung für Mehrfamilienhäuser
Die Mietverwaltung kommt zum Einsatz, wenn ein Mehrfamilienhaus vollständig oder teilweise vermietet wird, und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Objekt im Alleineigentum oder um eine Eigentümergemeinschaft handelt. Der Fokus liegt auf der Betreuung der Mieter und der finanziellen Bewirtschaftung der vermieteten Einheiten.
Typische Leistungen der Mietverwaltung sind:
- Auswahl geeigneter Mieter
- Erstellung und Verwaltung der Mietverträge
- Durchführung von Mieterhöhungen
- Abrechnung der Betriebskosten
- Überwachung der Mietzahlungen und Mahnwesen
- Kommunikation mit Mietern bei Anliegen oder Reparaturbedarf
4.3. Die Sondereigentumsverwaltung für Mehrfamilienhäuser
Die Sondereigentumsverwaltung richtet sich an Eigentümer, die eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen und vermieten. Sie entlastet den Eigentümer von sämtlichen Verwaltungsaufgaben im Zusammenhang mit der vermieteten Einheit und ähnelt in vielen Punkten der Mietverwaltung, ist jedoch auf eine einzelne Einheit beschränkt. Weitere Details dazu erläutern wir in unserem Artikel zum Unterschied zwischen Miet- und Sondereigentumsverwaltung.
Zu den Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung zählen:
- Mieterbetreuung und -kommunikation
- Erstellung der Mietverträge
- Organisation von Wohnungsübergaben
- Abrechnung der Nebenkosten
- Beauftragung und Überwachung von Reparaturen innerhalb der Wohnung
5. In Mehrfamilienhäuser investieren
Mehrfamilienhäuser eignen sich als langfristige Kapitalanlage, sei es im Gesamterwerb oder durch einzelne Eigentumswohnungen. Vor allem in stark nachgefragten Lagen ermöglichen sie stabile Einnahmen und bessere Skaleneffekte als Einfamilienhäuser.
Ob es sich eher lohnt, ein Mehrfamilienhaus zu kaufen oder neu zu bauen, hängt von Lage, Zustand und Förderfähigkeit ab und nicht zuletzt auch davon, ob man ein freies Grundstück findet. Frisch erbaut bietet ein Mehrfamilienhaus vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, während Bestandsobjekte mit laufenden Mietverhältnissen sofortige Einnahmen versprechen.
5.1. Vorteile und Nachteile
Je nach Investitions- oder Nutzungsvorhaben bringen Immobilienmodelle unterschiedliche Chancen und Herausforderungen mit sich. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses als Bestandsobjekt profitieren Käufer von sofortigen Mieteinnahmen und einer besser kalkulierbaren Vermietbarkeit.
Gleichzeitig können jedoch Sanierungsbedarf und die Komplexität bestehender Mietverhältnisse problematisch sein. Ein Mehrfamilienhaus als Neubau überzeugt durch Effizienz, Planbarkeit und Förderfähigkeit, allerdings ist ein geeignetes Grundstück oft schwer zu finden, der Planungsaufwand hoch und der Weg bis zur Fertigstellung langwierig, insbesondere ohne Fertighauslösung.
Der Erwerb von Einzelwohnungen punktet mit vergleichsweise geringem Kapitalbedarf, Risikostreuung und guter Wiederverkäuflichkeit – vor allem bei marktgängigen 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Dafür ist der Einfluss auf das Gesamtobjekt meist eingeschränkt, da wichtige Entscheidungen im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getroffen werden.
Wer ein Mehrfamilienhaus zur Eigennutzung als Mehrgenerationenmodell plant, kann von familiärer Nähe, gegenseitiger Unterstützung und besseren Finanzierungsbedingungen profitieren. Gleichzeitig besteht Konfliktpotenzial zwischen Generationen – und die Privatsphäre fällt im Vergleich zu getrennten Häusern geringer aus.
5.2. Tipps
Wenn Sie in eine Wohnung oder in ein Mehrfamilienhaus investieren möchten, sollten Sie diese Punkte beachten:
- Standort prüfen: Mietspiegel, Nachfrage, Leerstand
- Schnelle, kostenlose Werteinschätzung über Online-Tools vornehmen
- Zweitbesichtigung mit Sachverständigen: Energieeffizienz und baulichen Zustand fachlich bewerten lassen
- Mietverträge analysieren: Laufzeiten, Miethöhen, Anpassungsklauseln
- Finanzierung realistisch kalkulieren und Tilgungsrate mit Bank abstimmen
- Förderprogramme (KfW, BAFA) bei Bau oder Sanierung einplanen
- Verwaltungs- und Rücklagenkosten berücksichtigen
- Teilungserklärung und Rechte/Pflichten in der WEG prüfen
- Steuerlich prüfen: Ein Immobilien-GmbH Mehrfamilienhaus Kauf kann sich lohnen. Lassen Sie sich beraten, ob ein Privatkauf oder die GmbH-Variante für Sie günstiger ist.
6. FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Mehrfamilienhaus
Ist es Pflicht, eine Hausverwaltung im Mehrfamilienhaus zu haben?
Die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Pflicht (§ 18 Abs. 1 WEG), aber die Bestellung eines externen Hausverwalters ist es unter Umständen nicht. Kleinere Eigentümergemeinschaften können ihr Gemeinschaftseigentum selbst verwalten, indem sie einen Wohnungseigentümer aus ihren Reihen zum internen Verwalter ernennen.
Ab neun Sondereigentumsrechten ist ein zertifizierter Verwalter immer verpflichtend (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Ein zertifizierter Verwalter ist grundsätzlich nur dann nicht erforderlich, wenn alle drei folgenden Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
- Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte,
- ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt, und
- weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
Hat jedes Mehrfamilienhaus eine Hausverwaltung?
Nicht zwangsläufig. Ein alleiniger Eigentümer kann das gesamte Haus ohne externen Verwalter führen, muss dann aber alle Verwaltungsaufgaben selbst übernehmen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten die Regelungen aus Frage 1: Ab neun Sondereigentumsrechten ist ein zertifizierter Verwalter verpflichtend. Bei weniger als neun Einheiten ist eine Selbstverwaltung nur möglich, wenn ein Eigentümer als Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Wie viele Wohnungen hat ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus besteht aus mindestens drei Wohnungen. Bei nur zwei Wohneinheiten spricht man von einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.
Was ist Sondereigentum bei einem Mehrfamilienhaus?
Sondereigentum ist der rechtlich abgegrenzte Teil einer Immobilie, der einem einzelnen Eigentümer gehört. Typischerweise handelt es sich dabei um eine abgeschlossene Wohnung. Auch Kellerabteile, Garagen oder Abstellräume können dazugehören, wenn sie in der Teilungserklärung explizit dem Sondereigentum zugeordnet werden.
7. Fazit
Ob in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Berlin oder anderswo: Mehrfamilienhäuser bieten viele Chancen und die Möglichkeit, viel Wohnraum auf vergleichsweise geringer Fläche zu schaffen. Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann eine durchaus rentable Kapitalanlage darstellen. Der Verwaltungsaufwand sollte aber nicht unterschätzt werden, auch dann nicht, wenn man statt eines kompletten Gebäudes einzelne Wohnungen erwirbt.Bei der Verwaltung von Gemeinschafts- und Mietobjekten stehen wir von Matera Ihnen mit professioneller WEG-Hausverwaltung und Mietverwaltung zur Seite. Wenn Sie Ihre Immobilie bereits selbst verwalten und dies auch weiterhin so handhaben möchten, unterstützen wir Sie gerne mit unserer digitalen Lösung – inklusive App und persönlichem Ansprechpartner. Alternativ übernehmen wir im Rahmen unserer Vollverwaltung sämtliche Aufgaben und halten Ihnen im Alltag den Rücken frei. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie mehr.
