1. Was passiert mit der Wohnung, wenn der Mieter stirbt?
Wenn ein Mieter verstorben ist, stehen Vermieter vor einem Bündel an Fragen. Oft taucht dabei die Frage auf, was mit dem Mietvertrag und der Wohnung geschieht. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Dies ist nach deutschem Mietrecht, geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ausdrücklich nicht der Fall.
Das Gesetz zielt darauf ab, den Bestand des Mietverhältnisses zu sichern und insbesondere schutzbedürftige Mitbewohner abzusichern. Es gibt eine klare Kaskade, wer in den Vertrag eintritt oder wer ihn erbt.
1.1. Ende des Mietverhältnisses
Wie erwähnt, tritt kein automatisches Ende des Mietverhältnisses ein. Die Frage ist lediglich, mit wem es fortgesetzt wird. Die Antwort auf diese Frage ist entscheidend für das weitere Vorgehen, insbesondere für eine etwaige Kündigung und die Klärung von Verbindlichkeiten wie Miete und Räumung. Wenn Sie als Vermieter nichts unternehmen, läuft der Vertrag im Zweifel auf unbestimmte Zeit weiter, was eine Neuvermietung oder einen Verkauf der Immobilie blockiert.
1.2. Übergang des Mietverhältnisses
Das BGB regelt in den Paragrafen §§ 563 und 564 BGB eine genaue Rangfolge, auf welche Personen der Vertrag übergeht. Man unterscheidet hierbei zwischen dem "Eintrittsrecht" von Haushaltsmitgliedern und dem "Übergang" auf die Erben.
Das Eintrittsrecht nach § 563 BGB
Das Gesetz schützt an erster Stelle diejenigen, die mit dem verstorbenen Mieter zusammengelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Diese Personen haben das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten. Dies ist kein Erbvorgang, sondern ein spezielles mietrechtliches Eintrittsrecht.
Die Rangfolge ist klar gestaffelt:
- Ehegatten oder Lebenspartner: Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt an erster Stelle in den Mietvertrag ein.
- Kinder: Lebten die Kinder des Mieters (oder des Lebenspartners) im Haushalt, treten sie gemeinsam mit dem überlebenden Ehe-/Lebenspartner ein. Gab es keinen Partner in der Wohnung, treten die Kinder allein ein – unabhängig vom Alter. Minderjährige Kinder haben ebenso wie Volljährige ein Eintrittsrecht, können aber nicht selbst handeln; in der Praxis übt der gesetzliche Vertreter (meist ein Elternteil oder Vormund) den Eintritt für das Kind aus. Die rechtlichen Pflichten des Mietvertrags (Miete zahlen, Kündigungsrechte usw.) liegen beim Vertreter, nicht beim Kind selbst.
- Andere Familienangehörige: Lebten andere Verwandte (z. B. Geschwister, Eltern) im gemeinsamen Haushalt, können diese eintreten, sofern nicht bereits ein Ehegatte oder Kinder eingetreten sind.
- Sonstige Mitbewohner: An letzter Stelle stehen sonstige Personen, die nicht zur Familie gehören, aber einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen führten (z. B. in einer Wohngemeinschaft).
Dieser Eintritt geschieht automatisch, sofern die eintrittsberechtigte Person nicht innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod Kenntnis erlangt hat, schriftlich erklärt, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte.
Macht die Person von diesem Ablehnungsrecht Gebrauch, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Demnach schuldet die Person auch keine Miete und hat in der Regel kein Recht, in der Wohnung zu bleiben.
Der Übergang auf die Erben nach § 564 BGB
Das Mietverhältnis geht dann auf die Erben über, wenn:
- der Mieter allein gelebt hat oder
- alle eintrittsberechtigten Personen (siehe § 563) ihr Ablehnungsrecht innerhalb der Monatsfrist ausgeübt haben.
In diesem Fall wird der Mietvertrag automatisch mit dem Erben (oder der Erbengemeinschaft) fortgesetzt. Die Erben werden somit zum neuen Vertragspartner, mit allen Rechten und Pflichten. Sie haften für die Miete und sind für die Wohnung verantwortlich, selbst wenn sie weit entfernt wohnen und die Immobilie nie betreten.
2. Sonderkündigungsrecht nach Tod des Mieters
Da das Mietverhältnis nun mit Personen fortgeführt wird, die den Vertrag vielleicht gar nicht wollen oder die der Vermieter sich nicht als Vertragspartner ausgesucht hat, schafft das Gesetz für beide Seiten ein Sonderkündigungsrecht.
Dieses Recht ist außerordentlich, wird aber mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (drei Monate) wirksam. Entscheidend ist die Frist zur Ausübung dieses Rechts.
Fall A: Kündigung nach Eintritt (§ 563 Abs. 4 BGB)
Wenn eine Person nach § 563 (z. B. der Lebenspartner oder ein Kind) in den Vertrag eingetreten ist, können Sie als Vermieter diesem neuen Mieter kündigen
- Voraussetzung: Sie benötigen einen "wichtigen Grund" für die Kündigung. Der Tod des Hauptmieters allein reicht nicht. Der häufigste Grund ist die mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des neuen Mieters. Wenn also absehbar ist, dass der Eintretende die Miete nicht zahlen kann, dürfen Sie kündigen.
- Frist: Sie müssen diese Kündigung innerhalb eines Monats aussprechen, nachdem Sie vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt haben (also wissen, wer eintritt und dass diese Person nicht abgelehnt hat).
- Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate (bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats).
Fall B: Kündigung nach Übergang auf Erben (§ 564 BGB)
Dies ist der häufigste Fall, wenn der Mieter allein lebte. Hier haben beide Seiten – Vermieter und Erben – ein Sonderkündigungsrecht.
- Voraussetzung: Es ist kein "wichtiger Grund" nötig. Allein die Tatsache, dass das Mietverhältnis durch Erbschaft übergegangen ist, reicht aus.
- Frist: Das Sonderkündigungsrecht muss innerhalb von einem Monat ausgeübt werden.
- Fristbeginn für Vermieter: Die Frist beginnt, sobald Sie als Vermieter Kenntnis vom Tod des Mieters und davon erlangt haben, dass kein Eintritt nach § 563 BGB erfolgt ist oder die Eintretenden abgelehnt haben.
- Fristbeginn für Erben: Die Frist beginnt, sobald sie von ihrer Erbschaft und von dem Übergang des Mietvertrags Kenntnis erlangt haben.
- Kündigungsfrist: Auch hier gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Wird die einmonatige Frist zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts von einer der beiden Seiten verpasst, entfällt dieses Recht. Der Mietvertrag läuft dann mit den Erben auf unbestimmte Zeit weiter. Eine Kündigung ist dann für den Vermieter nur noch unter den normalen, erschwerten Bedingungen möglich (z. B. Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung).
Für Vermieter ist die Kündigung nach einem Todesfall daher ein zeitkritischer Vorgang, während Erben bzw. Mieter die Wohnung auch unabhängig vom Sonderkündigungsrecht jederzeit ordentlich mit der regulären dreimonatigen Frist kündigen können.
3. Mieter gestorben: Anspruch auf Mietzahlung?
Da der Vertrag weiterläuft, ist auch die Miete fortlaufend geschuldet. Die Schuldner sind die neuen Vertragspartner: die eingetretenen Mitbewohner oder die Erben.
Die Erben haften für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Das bedeutet, wenn es nicht nur einen Erben, sondern eine Erbengemeinschaft von beispielsweise vier Personen gibt, können Sie sich als Vermieter an jeden einzelnen Erben wenden und die volle Miete fordern, nicht nur einen Anteil von 25 Prozent (§ 421 BGB). Für die faire Aufteilung dieser Kosten sind die Erben selbst verantwortlich, dies liegt nicht im Verantwortlichkeitsbereich des Vermieters.
3.1. Offene Mietrückstände und Betriebskostenabrechnungen
Die Haftung der Erben ist umfassend. Sie haften nicht nur für die laufende Miete ab dem Todesfall, sondern für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Dazu gehören:
- Alte Mietrückstände: Schulden, die der verstorbene Mieter bereits zu Lebzeiten angehäuft hat.
- Betriebskosten: Die Erben müssen die laufenden Vorauszahlungen leisten. Sie müssen auch für Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen geradestehen – auch für Zeiträume, in denen der Mieter noch lebte.
- Renovierung und Räumung: Die Erben sind für die Erfüllung des Vertrags verantwortlich. Dazu gehört die Räumung der Wohnung nach Vertragsende und ggf. die Durchführung von Schönheitsreparaturen (sofern im Mietvertrag wirksam vereinbart).
Sollten die Erben die laufende Miete nicht zahlen, geraten sie in Verzug. Hier greifen die regulären Vermieterrechte: Sie können das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Mietschulden eine entsprechende Höhe erreichen. Dies ist ein ähnlicher Prozess wie bei jedem anderen Mieter-zahlt-nicht-Szenario, nur dass Ihr Ansprechpartner die Erbengemeinschaft ist.
3.2. Mietkautionsrückzahlung
Die Mietkaution dient der Absicherung Ihrer Forderungen. Wenn der Mieter verstorben ist, dürfen und sollten Sie die Kaution einbehalten, bis alle Ansprüche geklärt sind.
Die Mietkaution sichert Sie ab für:
- ausstehende Mieten (vor und nach dem Tod)
- Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
- Kosten für Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Wohnung
- Kosten für die Räumung, falls die Erben die Wohnung nicht leer hinterlassen
Sie dürfen die Kaution so lange zurückhalten, bis Sie über alle diese Punkte Klarheit haben. Sie sind nicht verpflichtet, die Mietkaution sofort nach der Räumung an die Erben auszuzahlen, da Ihnen eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten zusteht. Erst nach Ablauf dieser Frist und nachdem die Wohnung abgenommen und alle Forderungen beglichen sind, muss der verbleibende Betrag an die Erben (bzw. die Erbengemeinschaft) ausgezahlt werden. Da zu diesem Zeitpunkt womöglich noch die letzte Betriebskostenabrechnung aussteht, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution für eine mögliche Nachforderung einbehalten.
4. Was, wenn verbleibende Mieter die Miete nicht zahlen?
Dieser Abschnitt widmet sich den Problemfällen, die für Vermieter den größten Aufwand bedeuten.
4.1. Mietstundungen
Es kann vorkommen, dass ein eintretender Mitbewohner (z. B. der Lebenspartner oder ein Kind) zwar gerne in der Wohnung bleiben möchte, aber durch den Todesfall finanziell überfordert ist und die Miete kurzfristig nicht (allein) tragen kann.
Sollte der neue Mieter um eine Stundung oder Ratenzahlung bitten, ist dies reines Verhandlungsgeschick. Sie sind rechtlich nicht dazu verpflichtet. Wenn Sie sich darauf einlassen, sollte dies immer schriftlich fixiert werden, mit klaren Fristen und Regelungen, was bei erneutem Verzug passiert.
Einerseits erhöht eine Stundung Ihr wirtschaftliches Risiko, andererseits sollten Sie die schwierige Lage der Hinterbliebenen bedenken: Ein unerwarteter Todesfall bringt sie häufig in eine belastende Situation, nicht nur emotional und organisatorisch, sondern auch finanziell, da sie plötzlich für Kosten aufkommen müssen, mit denen sie nicht gerechnet haben. Vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten bedeuten nicht, dass sie dauerhaft zahlungsunfähig sind.
Zahlt der eingetretene Mieter die Miete einfach nicht, müssen Sie den normalen Rechtsweg beschreiten: Abmahnung und ggf. Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
4.2. Nachlasspflegschaft
Das größte Problem für Vermieter tritt ein, wenn unklar ist, wer überhaupt haftet.
- Mieter gestorben – Erben unbekannt: Sie wissen nicht, an wen Sie die Kündigung oder Ihre Forderungen richten sollen.
- Mieter verstorben – Erbe ausgeschlagen: Alle potenziellen Erben (Kinder, Enkel, Geschwister etc.) schlagen die Erbschaft beim Nachlassgericht aus. Dies geschieht oft, wenn der Nachlass überschuldet ist.
- Mieter stirbt – keine Erben: Es gibt nachweislich keine Verwandten oder sonstigen Erben.
In all diesen Szenarien ist die Wohnung blockiert. Sie können nicht rechtswirksam kündigen, die Miete fällt aus, und die Kosten (Betriebskosten, Mietausfall) laufen bei Ihnen auf.
Die Lösung: Beantragung einer Nachlasspflegschaft
Sie als Vermieter haben ein "Fürsorgebedürfnis" für den Nachlass (nämlich die Abwicklung des Mietvertrags). Sie müssen daher aktiv beim zuständigen Nachlassgericht (das zuständige Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Mieters) einen Antrag auf Einrichtung einer Nachlasspflegschaft stellen.
Das Gericht setzt daraufhin einen Nachlasspfleger ein. Dieser ist ab dem Moment seiner Bestellung Ihr offizieller Ansprechpartner.
Gegenüber dem Nachlasspfleger können Sie nun:
- Das Sonderkündigungsrecht (die Kündigung) rechtswirksam aussprechen.
- Mietforderungen anmelden (diese werden aus dem Nachlass bedient, sofern vorhanden).
- Die Räumung und Übergabe der Wohnung koordinieren.
Die Kündigung eines Mietvertrags bei Todesfall ohne Erben ist also nur über diesen offiziellen Weg möglich. Die Kosten für den Nachlasspfleger werden aus dem Nachlass bezahlt.
Ist aber kein Nachlass bzw. Vermögen vorhanden, bleiben Vermieter leider oft auf diesen Kosten sitzen. Sie können diese zwar anmelden, aber wo nichts ist, ist nichts zu holen. Die Kosten für die Nachlasspflegschaft selbst trägt in diesem Fall die Staatskasse.
Wenn alle Erben ausschlagen und kein Nachlasspfleger bestellt wird (oder dieser seine Arbeit beendet), fällt das Erbe am Ende an den Staat. Auch hier können Sie kündigen, aber der Fiskus beschränkt seine Haftung auf den Nachlass.
5. Zutritt zur Wohnung und Umgang mit dem Nachlass des verstorbenen Mieters
Ein regelmäßig vorkommender und oft folgenschwerer Fehler ist es, wenn Vermieter aus Sorge oder Ungeduld die Wohnung betreten, um nach dem Rechten zu sehen oder "schon mal aufzuräumen".
Tun Sie dies unter keinen Umständen! Auch dann nicht, wenn Ihr Mieter allein lebte und Sie gewiss wissen, dass er keine Angehörigen mehr hatte.
Das "Hausrecht" des verstorbenen Mieters geht 1:1 auf die Erben bzw. den Nachlasspfleger über. Betreten Sie die Wohnung ohne deren ausdrückliche Erlaubnis, begehen Sie Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).
Gefahr im Verzug stellt eine Ausnahme dar. Sie dürfen die Wohnung nur betreten, wenn eine akute Gefahr abgewendet werden muss. Dies wäre etwa der Fall, wenn Wasser durch die Decke dringt.
Mieter verstorben – Wer räumt Wohnung?
Die Räumung der Wohnung und die Entfernung aller Gegenstände ist ausschließlich die Pflicht der Erben bzw. des Nachlasspflegers. Dies muss bis zum Ende des Mietverhältnisses geschehen sein.
Als Vermieter sind Sie dazu weder verpflichtet, noch kommt Ihnen dieses Recht zuteil. Auch wenn die Wohnung voll mit Müll oder scheinbar wertlosen Dingen ist: Sie dürfen nichts davon entsorgen. Dies wäre eine "verbotene Eigenmacht". Der Nachlass gehört den Erben, und Sie könnten sich schadensersatzpflichtig machen. Das Problem ist der Nachweis: Sie können im Nachhinein kaum beweisen, dass Sie nur Müll beseitigt haben. Die Erben könnten dann beispielsweise behaupten, Sie hätten eine Schatulle mit teurem Echtschmuck entwendet. Und wer definiert überhaupt, was Müll ist? Fakt ist: Nur die Erben verfügen über das sogenannte Besitzrecht an dem Nachlass. Ein eigenmächtiges Entsorgen des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar und kann teure Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Um sich schadenersatzpflichtig zu machen, müssen Sie nicht einmal etwas entsorgen, das bloße Betreten kann schon ausreichen. Dies gilt auch für Nebenräume (z. B. Keller).
Sie haben zwar ein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Gegenständen des Mieters zur Sicherung Ihrer Forderungen (beispielsweise Mietrückstände). Dieses Pfandrecht bedeutet jedoch nicht, dass Sie die Gegenstände einfach selbst verkaufen oder versteigern dürfen, um an Ihr Geld zu kommen. Der Weg, um das Pfandrecht tatsächlich zu nutzen, ist ein komplexer juristischer Akt, der eine offizielle Zwangsvollstreckung über die Gerichte erfordert. Das eigenmächtige Verkaufen der Einrichtung ist verboten.
Was tun, wenn die Erben nicht räumen?
Geben die Erben die Wohnung nach Ende der Kündigungsfrist nicht leer zurück, bleibt Ihnen nur der Klageweg. Sie müssen eine Räumungsklage einreichen. Erst mit einem vollstreckbaren Räumungstitel dürfen Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dieser Prozess ist teuer und langwierig, aber der einzig rechtssichere.
6. Fazit
Der Tod eines Mieters löst eine Kette rechtlicher Prozesse aus. Wichtig zu wissen ist, dass der Mietvertrag nicht endet, sondern mitsamt aller Rechte und Pflichten auf Mitbewohner oder Erben übergeht.
Hürden entstehen, wenn der Mieter stirbt und es keine Erben gibt. In diesem Fall ist der Antrag auf eine Nachlasspflegschaft beim Gericht der einzig gangbare Weg. Auf keinen Fall dürfen Sie die Wohnung eigenmächtig betreten oder die Sachen des Verstorbenen entsorgen. Ein solches Vorgehen birgt große rechtliche und finanzielle Risiken. Nur ein korrektes Vorgehen ebnet den Weg für eine zügige Neuvermietung der Immobilie.
Der Todesfall eines Mieters ist eine emotionale und rechtlich komplexe Ausnahmesituation. Er ist jedoch nur eine von vielen potenziellen Herausforderungen, mit denen sich Vermieter konfrontiert sehen. Viel häufiger sind jedoch nicht zahlende Mieter, Streit darüber, wer Reparaturkosten übernimmt, oder etwa Auseinandersetzungen um die Betriebskostenabrechnung.
Was passiert, wenn der Mieter stirbt und es keine Erben gibt? Es gibt nachweislich keine Verwandten oder sonstigen Erben, oder alle bekannten Erben schlagen das Erbe aus. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen. Das Gericht bestellt einen Nachlasspfleger, der den Nachlass verwaltet und für die Kündigung, die Räumung und die Begleichung von Schulden aus dem Nachlass Ihr Ansprechpartner ist (sofern Vermögen vorhanden ist).
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