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Mise en demeure du syndic : que faire face à un syndic qui ne fait rien ?

Mise en demeure du syndic : que faire face à un syndic qui ne fait rien ?
Mise en demeure du syndic
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Mise en demeure du syndic : que faire face à un syndic qui ne fait rien ?

Mise en demeure du syndic : que faire face à un syndic qui ne fait rien ?

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. Cependant, si vous avez l’impression que votre syndic ne fait rien, ou en tout cas, que les projets n’avancent pas assez vite dans l’immeuble, vous avez des recours en tant que copropriétaire. Que faire face à un syndic qui ne fait rien ? Quels sont les recours et comment changer de syndic ? On vous explique tout ce que vous devez savoir dans notre article.

Sommaire

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Pour quelles raisons mettre en demeure son syndic de copropriété ? 

Avant de mettre en demeure votre syndic, rappelons brièvement les obligations légales du syndic, et ce, quel que soit le modèle adopté par votre copropriété (syndic professionnel, bénévole ou coopératif). 

Mise en demeure du syndic : les obligations légales à respecter

Peu importe le modèle de syndic que vous avez choisi, le syndic de copropriété a des obligations légales à respecter. En particulier, il doit : 

  • Établir le budget prévisionnel de la copropriété ; 
  • Faire approuver les comptes annuels de la copropriété en assemblée générale ; 
  • Tenir la comptabilité au quotidien ; 
  • Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ; 
  • Payer les fournisseurs de la copropriété ; 
  • Recouvrer les charges impayées, le cas échéant ; 
  • Faire exécuter les décisions prises en assemblée générale, par exemple des travaux à effectuer dans la copropriété (ravalement de façade, travaux de rénovation énergétique, etc.) ; 
  • Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; 
  • Immatriculer la copropriété auprès du Registre national des copropriété et mettre à jour les données financières de la copropriété dans un délai de deux mois suivant l’assemblée générale ayant approuvé les comptes annuels ; 
  • Faire exécuter les dispositions du règlement de copropriété ; 
  • Établir et mettre à jour les documents administratifs de la copropriété : carnet d’entretien, fiche synthétique, etc.
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Bon à savoir :
En cas de menace de la sécurité des habitants et/ou de la salubrité de l’immeuble, le syndic de copropriété peut également décider d’entreprendre des travaux urgents sans obtenir l’approbation préalable du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il devra toutefois en informer les résidents par un affichage dans les parties communes. Le syndic devra également convoquer dès que possible une assemblée générale extraordinaire pour ratifier le budget des travaux urgents et voter le mode de financement de ces travaux (fonds travaux, appel de fonds supplémentaire, prêt collectif, etc.).

Les motifs légitimes pour mettre en demeure son syndic

Pour mettre en demeure votre syndic, vous devez justifier d’un motif légitime et sérieux. En effet, le syndic de copropriété doit avoir commis une faute de gestion dans l’exercice de sa profession pour pouvoir être mis en demeure. 

Même si la loi n’établit pas une liste exhaustive des motifs reconnus comme légitimes et sérieux pour mettre en demeure son syndic, voici quelques exemples : 

  • Le syndic n’a pas fait exécuter des travaux votés en assemblée générale à la règle de majorité en vigueur ; 
  • Le syndic n’a pas entrepris des travaux urgents et a menacé la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble ; 
  • Le syndic n’est pas intervenu pour faire cesser un trouble (nuisances sonores par exemple) ; 
  • Le syndic néglige la résolution d’un sinistre dans les parties communes (un dégât des eaux par exemple). 

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Bon à savoir :
Une mise en demeure peut faire peur au syndic et lui rappeler ses obligations légales. Cependant, la mise en demeure n’a pas de valeur contraignante. Ainsi, si vous voulez gagner du temps, nous vous recommandons plutôt de changer de syndic et d’opter par exemple pour un syndic non professionnel. En effet, en syndic non professionnel, un ou plusieurs copropriétaires s’occupent de la gestion de la copropriété. Comme ils partagent les mêmes intérêts que les autres copropriétaires, la gestion est généralement plus efficace, plus réactive et également plus transparente. 

Comment mettre en demeure son syndic ? 

Si vous justifiez d’un motif légitime et sérieux et que vous souhaitez mettre en demeure votre syndic, voici la procédure à suivre : 

Étape 1 : Vérifiez que vous n’avez pas voté le quitus au syndic. En effet, donner quitus au syndic revient à valider ses actes de gestion pour l’exercice comptable en cours. Si la résolution a été adoptée en assemblée générale, vous ne pourrez malheureusement pas engager la responsabilité de votre syndic pour tous les actes commis pendant l’exercice comptable qui vient de s’écouler. 

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Attention !
Donner quitus à son syndic n’empêche pas pour autant d’engager la responsabilité pénale du syndic, par exemple en cas de malversations financières ou de conflits d’intérêts. 

Étape 2 : Rédigez une lettre de mise en demeure adressée à votre syndic en pointant du doigt les manquements à ses obligations légales. Votre courrier pourra être rédigé par un huissier de justice. Nous vous recommandons de délivrer votre lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien être remise par un huissier. 

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Bon à savoir :
Votre lettre de mise en demeure doit contenir au minimum les mentions suivantes : 
  • La date de la lettre ;
  • Le résumé du litige ;
  • Le délai accordé au syndic pour pallier les manquements à ses obligations : la loi n’indique pas de délai mais vous devez indiquer un délai raisonnable (par exemple 15 jours) ;
  • La mention expresse de “mise en demeure” ; 
  • Votre signature.

Étape 3 : Si la mise en demeure ne donne rien, vous pouvez ensuite décider d’assigner votre syndic en justice en lui réclamant des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Pour ce faire, vous devrez voter l’action en justice contre le syndic en assemblée générale à la majorité simple. 

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Bon à savoir :
À noter que le délai de prescription pour assigner son syndic de copropriété en justice est de 5 ans si l’action est personnelle. Si l’action est réelle, le délai de prescription s’élève à 30 ans. L’action réelle concerne un bien matériel et pas simplement un manquement à une prestation de services, à l’inverse d’une action personnelle. 

Modèle gratuit de lettre de mise en demeure à son syndic

Voici un modèle gratuit de lettre de mise en demeure à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic de copropriété : 

[Nom et prénom du / des copropriétaire(s)]

[Adresse postale]

[Code postal]

[Ville]

[Nom et prénom du syndic ou Nom du cabinet du syndic]

[Adresse postale]
[Code postal]

[Ville]

Fait à [Ville], le [Date]

Objet : Mise en demeure de [Manquement du syndic]

Madame / Monsieur le Syndic, 

Conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, votre mandat de syndic vous impose des obligations vis-à-vis de notre copropriété située au [Adresse de la copropriété].

Or, j’ai relevé des manquements à vos obligations légales : [Citez les différents manquements du syndic illustrés par des preuves jointes au courrier]. J'ai donc sollicité votre action à plusieurs reprises. 

À ce jour, nous n’avons toujours aucune intervention de votre part. 

Aussi, je vous mets en demeure ce jour de répondre à vos obligations légales. Si le [Indiquer le délai], aucune action de votre part n’a été entreprise, nous intenterons une action en justice pour vous contraindre à répondre à vos obligations. 

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur le Syndic, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]  

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Votre syndic ne fait rien et/ou manque à ses obligations légales ? Dans cet article, découvrez dans quels cas et comment mettre en demeure votre syndic.

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. Cependant, si vous avez l’impression que votre syndic ne fait rien, ou en tout cas, que les projets n’avancent pas assez vite dans l’immeuble, vous avez des recours en tant que copropriétaire. Que faire face à un syndic qui ne fait rien ? Quels sont les recours et comment changer de syndic ? On vous explique tout ce que vous devez savoir dans notre article.

Pour quelles raisons mettre en demeure son syndic de copropriété ? 

Avant de mettre en demeure votre syndic, rappelons brièvement les obligations légales du syndic, et ce, quel que soit le modèle adopté par votre copropriété (syndic professionnel, bénévole ou coopératif). 

Mise en demeure du syndic : les obligations légales à respecter

Peu importe le modèle de syndic que vous avez choisi, le syndic de copropriété a des obligations légales à respecter. En particulier, il doit : 

  • Établir le budget prévisionnel de la copropriété ; 
  • Faire approuver les comptes annuels de la copropriété en assemblée générale ; 
  • Tenir la comptabilité au quotidien ; 
  • Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ; 
  • Payer les fournisseurs de la copropriété ; 
  • Recouvrer les charges impayées, le cas échéant ; 
  • Faire exécuter les décisions prises en assemblée générale, par exemple des travaux à effectuer dans la copropriété (ravalement de façade, travaux de rénovation énergétique, etc.) ; 
  • Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; 
  • Immatriculer la copropriété auprès du Registre national des copropriété et mettre à jour les données financières de la copropriété dans un délai de deux mois suivant l’assemblée générale ayant approuvé les comptes annuels ; 
  • Faire exécuter les dispositions du règlement de copropriété ; 
  • Établir et mettre à jour les documents administratifs de la copropriété : carnet d’entretien, fiche synthétique, etc.
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Bon à savoir :
En cas de menace de la sécurité des habitants et/ou de la salubrité de l’immeuble, le syndic de copropriété peut également décider d’entreprendre des travaux urgents sans obtenir l’approbation préalable du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il devra toutefois en informer les résidents par un affichage dans les parties communes. Le syndic devra également convoquer dès que possible une assemblée générale extraordinaire pour ratifier le budget des travaux urgents et voter le mode de financement de ces travaux (fonds travaux, appel de fonds supplémentaire, prêt collectif, etc.).

Les motifs légitimes pour mettre en demeure son syndic

Pour mettre en demeure votre syndic, vous devez justifier d’un motif légitime et sérieux. En effet, le syndic de copropriété doit avoir commis une faute de gestion dans l’exercice de sa profession pour pouvoir être mis en demeure. 

Même si la loi n’établit pas une liste exhaustive des motifs reconnus comme légitimes et sérieux pour mettre en demeure son syndic, voici quelques exemples : 

  • Le syndic n’a pas fait exécuter des travaux votés en assemblée générale à la règle de majorité en vigueur ; 
  • Le syndic n’a pas entrepris des travaux urgents et a menacé la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble ; 
  • Le syndic n’est pas intervenu pour faire cesser un trouble (nuisances sonores par exemple) ; 
  • Le syndic néglige la résolution d’un sinistre dans les parties communes (un dégât des eaux par exemple). 

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Une mise en demeure peut faire peur au syndic et lui rappeler ses obligations légales. Cependant, la mise en demeure n’a pas de valeur contraignante. Ainsi, si vous voulez gagner du temps, nous vous recommandons plutôt de changer de syndic et d’opter par exemple pour un syndic non professionnel. En effet, en syndic non professionnel, un ou plusieurs copropriétaires s’occupent de la gestion de la copropriété. Comme ils partagent les mêmes intérêts que les autres copropriétaires, la gestion est généralement plus efficace, plus réactive et également plus transparente. 

Comment mettre en demeure son syndic ? 

Si vous justifiez d’un motif légitime et sérieux et que vous souhaitez mettre en demeure votre syndic, voici la procédure à suivre : 

Étape 1 : Vérifiez que vous n’avez pas voté le quitus au syndic. En effet, donner quitus au syndic revient à valider ses actes de gestion pour l’exercice comptable en cours. Si la résolution a été adoptée en assemblée générale, vous ne pourrez malheureusement pas engager la responsabilité de votre syndic pour tous les actes commis pendant l’exercice comptable qui vient de s’écouler. 

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Attention !
Donner quitus à son syndic n’empêche pas pour autant d’engager la responsabilité pénale du syndic, par exemple en cas de malversations financières ou de conflits d’intérêts. 

Étape 2 : Rédigez une lettre de mise en demeure adressée à votre syndic en pointant du doigt les manquements à ses obligations légales. Votre courrier pourra être rédigé par un huissier de justice. Nous vous recommandons de délivrer votre lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou bien être remise par un huissier. 

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Bon à savoir :
Votre lettre de mise en demeure doit contenir au minimum les mentions suivantes : 
  • La date de la lettre ;
  • Le résumé du litige ;
  • Le délai accordé au syndic pour pallier les manquements à ses obligations : la loi n’indique pas de délai mais vous devez indiquer un délai raisonnable (par exemple 15 jours) ;
  • La mention expresse de “mise en demeure” ; 
  • Votre signature.

Étape 3 : Si la mise en demeure ne donne rien, vous pouvez ensuite décider d’assigner votre syndic en justice en lui réclamant des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Pour ce faire, vous devrez voter l’action en justice contre le syndic en assemblée générale à la majorité simple. 

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Bon à savoir :
À noter que le délai de prescription pour assigner son syndic de copropriété en justice est de 5 ans si l’action est personnelle. Si l’action est réelle, le délai de prescription s’élève à 30 ans. L’action réelle concerne un bien matériel et pas simplement un manquement à une prestation de services, à l’inverse d’une action personnelle. 

Modèle gratuit de lettre de mise en demeure à son syndic

Voici un modèle gratuit de lettre de mise en demeure à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic de copropriété : 

[Nom et prénom du / des copropriétaire(s)]

[Adresse postale]

[Code postal]

[Ville]

[Nom et prénom du syndic ou Nom du cabinet du syndic]

[Adresse postale]
[Code postal]

[Ville]

Fait à [Ville], le [Date]

Objet : Mise en demeure de [Manquement du syndic]

Madame / Monsieur le Syndic, 

Conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, votre mandat de syndic vous impose des obligations vis-à-vis de notre copropriété située au [Adresse de la copropriété].

Or, j’ai relevé des manquements à vos obligations légales : [Citez les différents manquements du syndic illustrés par des preuves jointes au courrier]. J'ai donc sollicité votre action à plusieurs reprises. 

À ce jour, nous n’avons toujours aucune intervention de votre part. 

Aussi, je vous mets en demeure ce jour de répondre à vos obligations légales. Si le [Indiquer le délai], aucune action de votre part n’a été entreprise, nous intenterons une action en justice pour vous contraindre à répondre à vos obligations. 

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur le Syndic, l'expression de mes salutations distinguées.

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