Beschluss-Anfechtung einer Eigentümerversammlung: Das gilt es zu beachten

1. Rechtliche Grundlagen zur Anfechtung eines Beschlusses

Die Möglichkeit, Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten, stellt ein zentrales Instrument im Wohnungseigentumsrecht dar, um die Rechte der Wohnungseigentümer zu schützen und eine ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten. Bis dahin gilt: Ein Beschluss ist grundsätzlich wirksam, selbst wenn er rechtliche Mängel aufweist. Dies ist so lange der Fall, bis der Beschluss erfolgreich angefochten wird. Anfechtbar sind sowohl die in der Eigentümerversammlung gefassten WEG-Beschlüsse, als auch solche, die im Zuge eines Umlaufverfahrens zustande gekommen sind (Umlaufbeschluss). Zugleich betrifft es positive Beschlüsse, bei denen einem Antrag zugestimmt wurde, wie auch negative Beschlüsse, bei denen ein Antrag abgelehnt wurde. In beiden Fällen können Wohnungseigentümer prüfen lassen, ob der Beschluss rechtswidrig ist und somit angefochten werden kann.

Besonderheiten bei Nichtigkeit

In seltenen Fällen kann ein WEG-Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig sein. Nichtigkeit tritt ein, wenn der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Dies betrifft beispielsweise Beschlüsse, die grundlegende gesetzliche Vorgaben verletzen, wie etwa die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Solche nichtigen Beschlüsse entfalten von Anfang an keine rechtliche Wirkung und benötigen normalerweise keine gerichtliche Feststellung. Im Streitfall kann jedoch eine gerichtliche Klärung (Nichtigkeitsklage) erforderlich sein, um sein Recht in der Praxis durchsetzen zu können.

Die Rolle des Gerichts

Durch ein Gerichtsurteil kann ein WEG-Beschluss nichtig oder für ungültig erklärt werden, sofern die Anfechtungskriterien erfüllt sind und eine entsprechende Anfechtungsklage gegen die WEG erhoben wird. Eine wirksame Anfechtung ohne Urteil ist nicht möglich.

2. Wann sollte man einen WEG-Beschluss anfechten?

Die Anfechtung eines Beschlusses innerhalb einer Eigentümerversammlung sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn erhebliche Zweifel an seiner Rechtmäßigkeit bestehen.

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2.1. Arten von Fehlern

Grundsätzlich können Fehler bei WEG-Beschlüssen in zwei Kategorien unterteilt werden:

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• Formell-rechtliche Fehler: Diese beziehen sich auf das Verfahren der Beschlussfassung.
• Materiell-rechtliche Fehler: Diese betreffen den Inhalt des gefassten Beschlusses.
  
  

2.2. Häufige Fehler

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Einige Fehler treten bei Beschlüssen häufig auf und führen regelmäßig zur Anfechtung:

Formell-rechtliche Fehler

Diese entstehen durch Mängel im Ablauf oder der Vorbereitung der Eigentümerversammlung:

• Fehlerhafte Einladung: Eine Einladung, die nicht allen Eigentümern zugestellt oder nicht in der vorgeschriebenen Form (§ 126b BGB) übermittelt wird, ist anfechtbar.
  
  
• Ladungsfrist nicht eingehalten: Die Einladung soll mindestens drei Wochen vor der Versammlung erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG).
  
  
• Fehlerhafte Tagesordnung: Werden Tagesordnungspunkte nicht konkret angekündigt (§ 23 Abs. 2 WEG), können daraus resultierende Beschlüsse unwirksam sein. Mehr dazu in unserem Artikel zur Tagesordnung der Eigentümerversammlung.
  
  
• Ungeeigneter Ort oder Zeitpunkt: Eine Versammlung, die an einem schwer erreichbaren Ort oder zu einer unpassenden Zeit stattfindet, kann die Teilnahme erschweren und so zur Anfechtbarkeit führen.
  
  
• Nichtöffentlichkeit: Für Eigentümerversammlungen gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Die Regelung soll gewährleisten, dass die Willensbildung ohne Einfluss äußerer Einwirkungen erfolgen kann. Somit kann die Anwesenheit von Personen ohne Stimmrecht oder die Teilnahme Unberechtigter einen formellen Mangel darstellen.
  
  

Diese und weitere formelle Fehler treten regelmäßig, aber nicht ausschließlich, bei der ersten Eigentümerversammlung auf. Dies ist besonders kritisch, da hier die Weichen für die Zukunft der Gemeinschaft gestellt werden – etwa durch die Wahl des Verwalters oder die Festlegung der Gemeinschaftsordnung. Fehler zu Beginn können langfristig die Zusammenarbeit innerhalb der Gemeinschaft belasten. Daher sollten die Vorgaben im eigenen Interesse von Anfang an präzise eingehalten werden.

Nicht jeder formelle Fehler führt jedoch automatisch zur Ungültigkeit eines Beschlusses. Eine Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn nachweislich keine Auswirkung auf das Ergebnis vorlag und der Beschluss auch ohne den Fehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre.

Gut zu wissen:
Besonders bei Online-Versammlungen gelten strenge Anforderungen an die rechtssichere Beschlussfassung. Dies umfasst unter anderem Datenschutzaspekte, die in unserem Artikel zur digitalen Eigentümerversammlung behandelt werden.

Materiell-rechtliche Fehler

Diese Fehler beziehen sich auf den Inhalt der gefassten Beschlüsse. Sie treten auf, wenn ein Beschluss gegen gesetzliche Bestimmungen, die Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Beispiele für solche Fehler sind:

• Verstoß gegen die guten Sitten: Ein Beschluss, der gegen die guten Sitten verstößt, ist anfechtbar. Beispiele hierfür sind unbillige Regelungen oder Maßnahmen, die unverhältnismäßig stark in die Rechte einzelner Eigentümer eingreifen oder einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen.
  
  
• Fehlerhafte Kostenumlage: Wenn der Verteilerschlüssel nicht den Vorgaben der Teilungserklärung oder § 16 Abs. 1 WEG entspricht, ist der Beschluss anfechtbar.
  
  
• Überhöhte Kosten: Die Beauftragung von Dienstleistern zu unverhältnismäßig hohen Preisen kann ebenfalls angefochten werden.
  
  
• Zuständigkeit überschritten: Maßnahmen, die nicht in den Zuständigkeitsbereich der Verwaltung fallen oder ohne die erforderlichen Mehrheiten beschlossen werden, stellen einen materiell-rechtlichen Fehler dar.
  
  
• Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan: Fehlerhafte Angaben oder unzureichende Erläuterungen im Wirtschaftsplan führen oft zu Streitigkeiten und können die Anfechtbarkeit begründen.

Da die Möglichkeiten materiell-rechtlicher Fehler vielfältig sind, können hier bei Weitem nicht alle Beispiele aufgeführt werden. Im Einzelfall empfiehlt es sich, einen spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren. Wenn einer der Miteigentümer einen Beschluss anfechtet, können Sie sich als Kunde von Matera direkt an unsere Rechtsabteilung wenden, um die Situation zu besprechen.

3. Voraussetzungen für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses

Die Möglichkeit, einen Beschluss anzufechten, ist nicht immer gegeben. Es ist wichtig zu wissen, unter welchen Umständen eine Anfechtung möglich ist und unter welchen nicht. Grundsätzlich können gemäß § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG nur Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten. Hausverwaltungen oder andere Dritte sind nicht berechtigt, eine Anfechtungsklage zu erheben.

Eine Klage ist dabei an bestimmte formale Voraussetzungen gebunden. Der Klageantrag muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eindeutig formuliert sein und klar angeben, welcher Beschluss angefochten wird und in welchem Umfang. Pauschale oder unpräzise Anträge werden von den Gerichten zurückgeweisen. Die Klage ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG) und bei dem nach § 43 WEG zuständigen Amtsgericht einzureichen, das für den Bezirk des Grundstücks zuständig ist.

Auch wenn ein Eigentümer selbst nicht an der Versammlung teilgenommen hat oder durch eine bevollmächtigte Person vertreten wurde, ist eine Anfechtung dennoch möglich. Dies kann dann relevant werden, wenn der Eigentümer erst nachträglich von einem Fehler im Beschluss oder Verfahrensmängeln erfährt.

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3.1. Wann ist eine Anfechtung nicht möglich?

Eine Anfechtung ist in folgenden Fällen aussichtslos:

• Ablauf der Anfechtungsfrist: Wenn die Frist von einem Monat nach Beschlussfassung ohne Einreichung einer Klage verstreicht, ist eine Anfechtung nicht mehr möglich. Der Beschluss ist dann wirksam – auch wenn er rechtswidrig ist. Dies gilt jedoch nur für anfechtbare Beschlüsse. Handelt es sich hingegen um einen nichtigen Beschluss, ist dieser von Anfang an unwirksam und bleibt es unabhängig von der Frist – siehe § 23 Abs. 4 S. 1 WEG.
  
  
• Keine Betroffenheit: Eigentümer, die von einem Beschluss nicht unmittelbar betroffen sind, können keine Anfechtungsklage erheben. Die Betroffenheit muss im Rahmen der Klage nachgewiesen werden.
  
  

3.2. Wann ist eine Anfechtung erfolgreich?

Eine Anfechtung ist dann erfolgreich, wenn nachweislich dargelegt werden kann, dass der angefochtene Beschluss rechtswidrig ist:

• Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften: Dies umfasst Beschlüsse, die gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder andere geltende Gesetze verstoßen.
  
  
• Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung: Wenn ein Beschluss gegen die Regelungen der Eigentümergemeinschaft verstößt, kann er erfolgreich angefochten werden.
  
  
• Verfahrensfehler (rechtlich-formelle Fehler): Fehler im Abstimmungsverfahren oder bei der Einberufung der Versammlung können dazu führen, dass die Beschlussfassung für unwirksam erklärt wird.
  
  
• Unangemessene Beschlüsse (rechtlich-materielle Fehler): Beschlüsse, die die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung missachten oder die Interessen der Gemeinschaft schädigen, sind ebenfalls anfechtbar.
  
  
  
  

4. Gibt es eine Anfechtungsfrist? Bis wann kann man anfechten?

Die Anfechtung eines Beschlusses unterliegt strikten Fristen, die unbedingt eingehalten werden müssen, andernfalls wird die Klage unzulässig und der Beschluss endgültig wirksam.

• Einmonatige Anfechtungsfrist: Gemäß § 45 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingereicht werden. Diese Frist beginnt mit dem Tag der Versammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, unabhängig davon, wann das Protokoll der Versammlung ausgehändigt wird.
  
  
• Zweimonatige Begründungsfrist: Nachdem die Klage eingereicht wurde, hat der Anfechtende Zeit, seine Klage zu begründen. Dies muss innerhalb zweier Monate geschehen.
  
  

5. Wer zahlt die Kosten bei einer Anfechtungsklage?

Dies hängt vom Ausgang des Verfahrens ab. Der Grundsatz der Kostentragung besagt, dass in der Regel der unterlegene Part die Kosten des Verfahrens trägt. Dies umfasst sowohl die Gerichtskosten als auch die Anwaltskosten der Gegenseite.

Ist die Klage erfolgreich, kann das Gericht entscheiden, dass die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Wenn die Klage nur teilweise erfolgreich ist, können die Kosten anteilig aufgeteilt werden. Verliert man als Kläger den Prozess, muss man die Kosten selbst zahlen – in jedem Fall ist eine Rechtsschutzversicherung von Vorteil.

6. Fazit

Die Anfechtung eines Beschlusses innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein wesentliches Rechtsmittel, das jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung steht. Indem Eigentümer die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anfechtung kennen, tragen sie aktiv dazu bei, ihr gemeinsames Eigentum ordnungsgemäß und gewissenhaft zu verwalten.

Nicht nur bei der Anfechtung von Beschlüssen kommt es auf Details an, sondern auch bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen. Bei einer Eigentümerversammlung ohne Verwalter müssen die Eigentümer alle administrativen Aufgaben eigenständig bewältigen. Sie tragen die Verantwortung für Einladungen und Dokumentation der Beschlüsse. Dabei müssen viele gesetzliche Vorgaben eingehalten und alle Mitglieder einbezogen werden.

Wenn Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft Zeit sparen und Fehler vermeiden möchten, unterstützen wir Sie gerne – von der Organisation und Leitung Ihrer Eigentümerversammlungen bis hin zur Beratung bei Anfechtungen.

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