Zertifizierung des WEG-Verwalters (Gastbeitrag von Prof. Dr. Jacoby)

Zertifizierung des WEG-Verwalters (Gastbeitrag von Prof. Dr. Jacoby)

Die WEG-Reform 2020 hat in § 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG den zertifizierten Verwalter eingeführt. Allerdings tritt diese Neuregelung aufgrund der Übergangsregelung des § 48 Abs. 4 WEG erst zum 1. Dezember 2022 in Kraft.

Prof. Dr. Florian Jacoby, Universitätsprofessor und Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld, gehört auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts zu den versiertesten Experten in Deutschland und hat sich in diesem Gastbeitrag mit den Auswirkungen der Zertifizierung auf WEGs in Selbstverwaltung beschäftigt.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist der Hintergrund der Neuregelung über den zertifizierten Verwalter?

Der Gesetzgeber setzt mit der WEG-Reform seinen Weg fort, den Beruf des WEG-Verwalters auszugestalten. Auf eine Änderung des § 34c GewO aus dem Jahre 2017 gehen gewerberechtliche Anforderungen an den Wohnimmobilienverwalter zurück. Dieser muss daher über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen und in drei Jahren Weiterbildungsangebote in einem Umfange von 20 Stunden nachkommen. Die WEG-Reform hat nunmehr mit der Zertifizierung Anforderungen eine Eignungsprüfung für WEG-Verwalter geschaffen.

2. Wie sieht diese Neuregelung konkret aus?

Ab. 1. Dezember 2022 entspricht die Wahl eines Verwalters nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die gewählte Person zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG in Verbindung mit der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) ist. Danach muss der Verwalter eine Sachkundeprüfung bei einer IHK erfolgreich ablegen oder aufgrund seines Berufsabschlusses nach § 7 ZertVerwV von der Prüfungspflicht befreit sein.

3. Gilt diese Anforderung auch dann, wenn die gewählte Person das Verwalteramt nicht gewerbsmäßig ausübt, sondern sich als Eigentümer zum Verwalter wählen lässt?

Im Grundsatz gilt diese Regelung auch dann, verlangt also auch für den Eigentümer eine Zertifizierung. Eine Ausnahme enthält allerdings § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, wenn die Gemeinschaft aus weniger als neun Einheiten besteht. Dann entspricht die Bestellung eines Eigentümers grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Als Gegenausnahme bestimmt diese Regelung aber noch einen Minderheitenschutz: Wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer nach Köpfen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, können diese Eigentümer dies beanspruchen. Beispielsweise können also in einer Achter-Anlage drei Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

4. Was bedeutet die Grenze ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Neuregelung? Wird die Bestellung eines nicht zertifizierten Eigentümers zum Verwalter dadurch ausgeschlossen?

Nein, auch ein Bestellungsbeschluss, der gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, ist wirksam. Mangels ordnungsmäßiger Verwaltung kann der Beschluss aber von einem Eigentümer mit Aussicht auf Erfolg vor Gericht binnen Monatsfrist angefochten werden. Sonst wird die Bestellung bestandskräftig. Der zum Verwalter bestellte Eigentümer verstößt weder gegen öffentlich-rechtliche noch privatrechtliche Verbote, sondern ist zur Amtsführung als Verwalter aufgrund der wirksamen Bestellung verpflichtet. Dies bedeutet, dass die Verwaltung der WEG auch durch einen nicht zertifizierten Eigentümer grundsätzlich möglich ist. 

5. Wer trägt die Kosten eines Gerichtsverfahrens, wenn der Beschluss zur Bestellung eines nicht zertifizierten Eigentümers erfolgreich angefochten wird?

Die etwaigen Kosten eines verlorenen Anfechtungsstreit tragen alle Eigentümer einschließlich des anfechtenden Eigentümers als Verwaltungskosten aufgrund von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen.

Autor
 Prof. Dr. Florian Jacoby
Prof. Dr. Florian Jacoby
Universitätsprofessor und Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht an der Universität Bielefeld
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