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Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist es enorm wichtig, dass alle Gelder sicher verwahrt werden. Die Frage der Sicherheit geht Hand in Hand mit der Wahl des richtigen Kontos für eine WEG. In diesem Kontext wird immer wieder vom sogenannten WEG-Eigenkonto gesprochen.
Doch was ist das überhaupt? Wieso dürfen keine Treuhandkonten eröffnet werden? Und welche Banken bieten überhaupt Konten für WEGs an? Auf diese und viele weitere Fragen gehen wir in diesem Beitrag für Sie ein.
1. Was versteht man unter einem WEG-Eigenkonto?
Das WEG-Eigenkonto wird auch als offenes Fremdgeldkonto bezeichnet und beschreibt ein Konto, dessen Inhaber die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die WEG kann aus verschiedenen Gründen selbst als Inhaberin des Kontos auftreten.
Einerseits ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (weitestgehend) rechtsfähig, kann also Träger von Rechten und Pflichten sein, Vermögen bilden und in gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden. Andererseits wird das Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG der Eigentümergemeinschaft zugeordnet.
Nach ständiger Rechtsprechung entspricht allein die Eröffnung eines offenen Fremdgeldkontos den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Anders gesagt: Eine richtige Alternative hierzu, die dieselbe Sicherheit bietet, existiert nicht.
Der Hausverwalter erhält für das WEG-Eigenkonto eine Vollmacht, in deren Rahmen er über die Gelder verfügen kann und soll. Hintergrund ist, dass das Vermögen des Verwalters von den Geldern der Wohnungseigentümer getrennt werden muss. Das bedeutet, dass der Verwalter das Konto der WEG nicht als Eigen- oder Sonderkonto bei der Bank führen darf.
Ein wichtiger Vorteil besteht hier darin, dass das Geld auf dem WEG-Eigenkonto auch im Falle einer Pfändung bzw. Insolvenz der Hausverwaltung geschützt ist.
2. Wie wird ein WEG-Eigenkonto eröffnet? Und welche Unterlagen werden benötigt?
Regelmäßig übernimmt der Verwalter die Eröffnung des WEG-Eigenkontos.
Daher muss dieser auch seine Berechtigung, also seine Vollmacht nebst dem Beschlussprotokoll über seine aktuelle Verwalterbestellung oder seinen Verwaltervertrag, bei der Eröffnung des Kontos dem Kreditinstitut vorlegen.
Diese Legitimation ist einmalig und nur bei der Eröffnung des Kontos notwendig. Zudem wird eine aktuelle Eigentümerliste benötigt.
3. Bei welchen Banken kann ein Konto für eine WEG eröffnet werden?
Tatsächlich bieten nicht alle Banken Konten für Eigentümergemeinschaften an, dennoch haben sich einige Kreditinstitute genau hierauf spezialisiert.
Hier sind beispielsweise die Deutsche Kreditbank Aktiengesellschaft, die Hausbank München eG Bank für Haus- und Grundbesitz, die BfW Bank für Wohnungswirtschaft AG sowie die WEG Bank AG zu nennen. Aber auch bei klassischen Banken - wie der Sparkasse oder der DKB - können WEG-Konten eröffnet werden.
Zumeist können Konten bei diesen Banken nur von einem externen Hausverwalter eröffnet werden. Selbstverwaltete WEGs haben dadurch erhebliche Probleme bei der Suche nach einer passenden Lösung.
Genau hier kommt Matera ins Spiel! Mit unserer Lösung unterstützen wir bereits mehr als 7000 Eigentümergemeinschaften in der Selbstverwaltung. Darüber hinaus haben wir gemeinsam mit dem Banking-Dienstleister Treezor in unser Online-Portal ein WEG-Bankkonto integriert. Es handelt sich dabei um ein WEG-Eigenkonto bzw. offenes Fremdgeldkonto und erfüllt somit die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Treezor ist ein Teil der renommierten Société Générale Gruppe und ist auf dem deutschen Markt zugelassen. Das Konto der Treezor Bank fällt ebenso wie das Äquivalent einer hiesigen Bank unter die europäische Einlagensicherung, die einen Betrag bis zu 100.000 € schützt.
4. Was ist der Unterschied zwischen einem WEG-Eigenkonto und einem Treuhandkonto?
Es gibt zwei große Unterschiede zwischen einem WEG-Eigenkonto (bzw. offenen Fremdgeldkonto) und einem Treuhandkonto:
Kontoinhaber ist bei einem WEG-Eigenkonto die Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter erhält nur eine Vollmacht. Bei einem Treuhandkonto ist wiederum der Hausverwalter Kontoinhaber! Dies kann - bspw. bei einer Insolvenz der Verwaltung - zu immensen Problemen führen, da die Gelder an den Verwalter gekoppelt sind.
Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass nur ein WEG-Eigenkonto den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Dies ist bei einem Treuhandkonto nicht der Fall!
Um Ihnen noch deutlicher zu machen, wieso Sie ein Treuhandkonto für eine WEG tunlichst vermeiden sollten, führen wir dieses Thema im nächsten Abschnitt noch genauer aus.
5. Wieso sollte kein Treuhandkonto für eine WEG geführt werden?
Die Führung eines Treuhandkontos durch die Hausverwaltung entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, die Wahl eines offenen Fremdgeldkontos, also des WEG-Eigenkontos, hingegen schon.
Zudem ergeben sich auch juristische Probleme hinsichtlich des Treuhandkontos:
Soll das Hausgeld der Eigentümer auf ein solches Treuhandkonto gezahlt werden, können diese die Zahlung aufgrund mangelnder Fälligkeit der Forderung verweigern.
Denn die besagte Fälligkeit tritt erst dann ein, wenn der Verwalter ein Konto eröffnet, das auf den Namen der Eigentümergemeinschaft läuft und somit der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
Dies bestätigte auch das Landgericht Saarbrücken in seiner Entscheidung vom 04.05.2018 (Az. 5 S 44/17). Der entschiedene Fall spiegelte den soeben beschriebenen Sachverhalt wider.
Ein Eigentümer hatte sich geweigert, das eigentlich fällige Hausgeld auf ein Treuhandkonto zu überweisen. Das Gericht gab ihm recht, da der Verwalter dazu verpflichtet sei, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten und ein Konto auf den Namen der WEG einzurichten. Die Führung eines Treuhandkontos sei demnach unzulässig und die Zahlung des Hausgeldes so lange nicht fällig, bis nicht ein Eigenkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet wurde.
Eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für ein WEG-Eigenkonto und gegen ein Treuhandkonto ist auch der Pfändungsschutz. Eventuelle Gläubiger der Hausverwaltung können, wenn diese ihren “persönlichen” Zahlungspflichten nicht nachkommen, das Treuhandkonto pfänden, auch wenn das Geld hierauf eigentlich der WEG zusteht.
Im Übrigen muss nur der Verwalter durch die Bank über die Pfändung des Kontos informiert werden, nicht aber die Wohnungseigentümer. Dies kann sehr schnell zu massiven Problemen für die Liquidität der WEG sorgen. Um das gepfändete Konto wieder “freizugeben”, müsste die WEG eine sog. Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO (Zivilprozessordnung) erheben. Dies verursacht nicht nur Kosten, sondern raubt auch Zeit und Nerven.
Ähnlich sieht es bei einer Insolvenz der Hausverwaltung aus. Das auf dem Treuhandkonto befindliche Geld fällt in die Insolvenzmasse der Verwaltung. Zwar können die Eigentümer auch hiergegen juristisch vorgehen, doch ist dies wieder mit einem nicht unerheblichen Aufwand verbunden.
Ein weiterer Kritikpunkt liegt in der fehlenden Kontrolle der Wohnungseigentümer über das auf dem Konto befindliche Geld. Die WEG hat nämlich kein Auskunftsrecht gegenüber der Bank, die das Treuhandkonto führt. Die Veruntreuung von Geldern durch die Hausverwaltung kann so leichter kaschiert werden.
Wird die Hausverwaltung gewechselt , müsste ein Treuhandkonto erst auf den neuen Verwalter umgeschrieben werden. Bei einem WEG-Eigenkonto ist es jedoch ausreichend, wenn der Bank die Kontovollmacht des neuen Verwalters mitgeteilt wird.
Sie erkennen also, dass das Treuhandkonto mit zahlreichen Risiken verbunden ist und daher hiervon Abstand genommen werden sollte.
6. Häufige Fragen (FAQ) zum WEG-Konto
Wie viele Konten benötigt eine WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt regelmäßig zwei Konten: Eines für die Erhaltungsrücklagen (auch: Instandhaltungsrücklagen) und ein Girokonto. Beide Konten sollten als offene Fremdgeldkonten auf den Namen der WEG lauten.
Woran erkennt man ein WEG-Eigenkonto?
Das Hauptmerkmal eines WEG-Eigenkontos ist die Tatsache, dass die Kontoinhaberin die Wohnungseigentümergemeinschaft ist und nicht der Verwalter.
Dies kann beispielsweise so in der Praxis aussehen:
- Kontoinhaber ist die Wohnungseigentümergemeinschaft Beispielstraße 24 in 12345 Beispielstadt.
- Wirtschaftliche Bevollmächtigte ist die Hausverwaltung ABC, Beispielstraße 12 in 12345 Beispielstadt.
Wenn Sie als Eigentümer nicht sicher sind, welche Art von Konto Ihre WEG hat, können Sie Ihre Hausverwaltung kontaktieren und um Akteneinsicht bzw. Übermittlung einer Kopie des Kontovertrags bitten.
7. BONUS: WEG-Konto für selbstverwaltete WEG dank Matera
Die Verwaltung einer WEG kann gerade in der Selbstverwaltung oft schwierig werden, jede Menge Zeit in Anspruch nehmen und einen Haufen Papierkram bedeuten - besonders, wenn es um das Thema Finanzen geht.
Deshalb haben wir Matera ins Leben gerufen! Wir unterstützen durch ein Team aus WEG-Experten und einem modernen Online-Portal WEGs in der Selbstverwaltung.
Das Online-Portal umfasst auch ein integriertes WEG-Bankkonto, welches direkt auf der Oberfläche Ihres Benutzerkontos erscheint. Dadurch können Sie und alle weiteren Eigentümer auf einen Blick den Kontostand samt einer übersichtlichen Darstellung der Einnahmen und Ausgaben sehen können.
Selbstverständlich erfüllt das integriertes Konto die höchsten Sicherheitsstandards und dank der europäischen Einlagensicherung ist auch hier ein Betrag von bis zu 100.000 € geschützt
Darüber hinaus erhalten Sie bei Matera einen persönlichen Ansprechpartner, der Ihnen innerhalb von 24 Stunden auch Fragen zum WEG-Bankkonto beantwortet und die gesamte Buchhaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft erledigt.
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