1. Was sind fernablesbare Zähler und wie funktionieren sie?
Fernablesbare Zähler erfassen den individuellen Verbrauch und übertragen die Daten automatisch verschlüsselt per Funk. Eine manuelle Ablesung in der Wohnung entfällt.
Die Geräte senden ihre Verbrauchsdaten regelmäßig an ein zentrales System. Dies läuft über ein internes Funknetz im Haus, das die Werte an ein Gateway weiterleitet. Von dort ruft der Messdienstleister die Daten ab und entschlüsselt sie, um im Anschluss die Verbrauchsinformationen bereitzustellen.
2. Rechtsgrundlage: Heizkostenverordnung 2021 und die Pflicht ab 2027
Die Pflicht für den Einbau fernablesbarer Zähler ergibt sich aus der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in der Fassung von 2021. Sie setzt die übergeordneten EU-Vorgaben zur Energieeffizienz (EED) in nationales Recht um. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stützt dies, da es Transparenz beim Verbrauch als Grundvoraussetzung für Energieeinsparungen sieht. Die Verpflichtung gilt für Immobilien mit mindestens zwei Wohneinheiten, die mit einer zentralen Warmwasser- und/oder Heizanlage ausgestattet sind.Durch die verpflichtende Einführung erhofft sich der Gesetzgeber ein verändertes Nutzverhalten, also eine Senkung des Energieverbrauchs.
2.1. Fristen und Übergangsregelungen bis 31. Dezember 2026
Nach § 5 Abs. 2 HeizkostenV gilt bereits seit Dezember 2021, dass neue Geräte nur noch in fernablesbarer Ausführung eingebaut werden dürfen.
Für ältere Geräte gilt eine Übergangsfrist. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle nicht fernablesbaren Zähler ersetzt oder nachgerüstet werden. Danach ist ein Weiterbetrieb unzulässig.
Wurden bereits vor dem 01.12.2022 fernablesbare Zähler installiert, müssen diese bis zum 31. Dezember 2031 nachgerüstet oder ausgewechselt werden, um die Anforderungen an Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Kompapatibilität zu erfüllen.
2.2. Technische Anforderungen: Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway-Kompatibilität
Die Heizkostenverordnung verlangt, dass Messgeräte interoperabel sind. Dies bedeutet, dass sie nicht an einen einzelnen Anbieter gebunden sein dürfen. Hierfür kommt oftmals der OMS-Standard zum Einsatz: Eigentümer können dann den Messdienstleister wechseln, ohne die Technik austauschen zu müssen.
Außerdem müssen die Zähler an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können, also SMGW-kompatibel sein. Diese Schnittstelle ermöglicht eine sichere Datenübertragung.
3. Pflichten für Vermieter: Was ist bis wann umzurüsten?
Vermieter müssen alle relevanten Messgeräte bis Ende 2026 auf Fernablesbarkeit umstellen. Das betrifft Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Wasserzähler.
Zudem müssen Vermieter sicherstellen, dass die Mieter jeden Monat über ihren Verbrauch informiert werden.
In der Praxis übernehmen oft Messdienstleister wie Techem oder ista diese Aufgabe. Sie stellen die Hardware bereit, empfangen die Funkdaten und erstellen die jährliche Abrechnung sowie die monatlichen Mitteilungen.
4. Pflichten für WEGs: Beschluss, Beauftragung und Kostentragung
Die Pflicht betrifft die Mehrzahl aller WEGs. Ob eine WEG von der Umrüstungspflicht betroffen ist, hängt davon ab, ob das Gebäude über eine zentrale Heizungsanlage beheizt wird oder ob die Beheizung dezentral läuft. Wie bereits erwähnt, gilt die Pflicht der Fernablesbarkeit nur für zentrale Warmwasser- und Heizungsanlagen.
Die Frage ist also, ob die Heizung dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. In den meisten Fällen verfügen Mehrfamilienhäuser über zentrale Anlagen, die samt Zähler Gemeinschaftseigentum darstellen. Innerhalb einer WEG erfolgt die Umrüstung dann gemeinschaftlich.
Die Hausverwaltung beruft eine Eigentümerversammlung für die Beschlussfassung ein und organisiert die Einholung von Angeboten. Sie ist für die rechtskonforme Umsetzung verantwortlich und kümmert sich um die ordnungsgemäße Abrechnung. Dabei muss unterschieden werden zwischen:
- einmalige Anschaffungskosten (Kauf): Entscheidet sich die WEG für den Kauf der Geräte, werden diese Kosten über die Hausgeldabrechnung (oder eine Sonderumlage) nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt.
- laufende Kosten (Service + eventuelle Miete): Die Kosten für die monatliche Funk-Auslesung werden hingegen jährlich über die Heizkostenabrechnung der WEG auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Das gilt auch für die Gerätemiete, wenn entschieden wird, die Zähler anzumieten statt sie zu kaufen.
5. Monatliche Verbrauchsinformationen: Was Mieter ab 2027 erhalten müssen
Ab 2027 müssen alle Vermieter monatlich über den Verbrauch von zentral gelieferter Wärme und zentralem Warmwasser informieren. Grundlage ist § 6a HeizkostenV. Die Daten müssen verständlich aufbereitet sein und neben den aktuellen Verbrauchsdaten müssen auch Vergleichswerte enthalten sein: etwa zum Vormonat, zum Vorjahresmonat sowie zum Verbrauch eines Durchschnittsnutzers einer vergleichbar großen Wohnung.
Die Bereitstellung der unterjährigen Verbrauchsinformation (uVI) erfolgt in der Regel per App oder Online-Portal. Alternativ sind auch andere Wege möglich, sofern der Zugang für Mieter sichergestellt ist, etwa per E-Mail oder postalisch.
6. Konsequenzen bei Nichteinhaltung: Mieterrechte und Kürzungsansprüche
Für Vermieter birgt die Nichteinhaltung ein finanzielles Risiko. Fehlende Technik oder unvollständige Daten können sich direkt auf die Abrechnung und somit auf die Rendite der Mietwohnung auswirken, denn nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV dürfen Mieter die Heizkostenabrechnung um bis zu 21 Prozent kürzen:
- 3 Prozent Kürzung bei nicht fernablesbaren Zählern
- 3 Prozent Kürzung bei fehlenden monatlichen Verbrauchsinformationen
- 15 Prozent Kürzung, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt (auf den verbrauchsunabhängigen Teil)
Die Kürzung erfolgt nicht automatisch, sondern wird bei der Abrechnung geltend gemacht. Mieter müssen ihr Recht aktiv ausüben.
7. Vorteile der Fernablesung für Eigentümer und Mieter
Die Technik der Fernablesbarkeit bieten Vermietern und Mietern einige Vorteile:
Für Vermieter (und die Verwaltung);
- Geringerer Verwaltungsaufwand: Da Termine zwischen Mieter und Ableser entfallen, gibt es keine Rückfragen oder Beschwerden mehr bei der Verwaltung, wenn Ablesungen scheitern.
- Rechtssichere Abrechnung: Schätzungen führen oft zu Widersprüchen der Mieter gegen die Abrechnung. Die Fernablesung liefert belegbare Daten.
- Schadensprävention: Durch die regelmäßige Datenverfügbarkeit fällt sofort auf, wenn Wohnungen gar nicht beheizt werden (Schimmelgefahr). Ebenso kann ein plötzlich massiv ansteigender Verbrauch auf technische Defekte (z. B. Leckagen) hindeuten. Durch die regelmäßige Einsicht, fällt eine solche Abweichung früher auf und kann geprüft und im Falle eines Mangels schneller behoben werden. Dies sichert den Erhalt der Bausubstanz.
- Liquiditätsmanagement: Bei massivem Mehrverbrauch kann der Vermieter seinen Mietern eine vorzeitige Anpassung der Nebenkosten vorschlagen, um hohe Nachzahlungen (und eventuelle Zahlungsausfälle) am Jahresende zu vermeiden.
Vorteile für Mieter:
- Wegfall der Ablesetermine: Es muss kein Urlaubstag oder Zeitfenster mehr für den Ableser reserviert werden. Die Wohnung bleibt ein privater Rückzugsort, ohne Termindruck von außen.
- Korrekte Daten statt Schätzung: Schätzungen sind zwar rechtlich zulässig, aber oft ungenau. Fernablesung garantiert, dass exakt der Stichtagswert (z. B. 31.12. um 23:59 Uhr) abgerechnet wird.
- Keine Nachtermine: Das Risiko, bei ein oder zwei versäumten Terminen die Kosten für einen (oft teuren) Zweit- oder Dritttermin tragen zu müssen, entfällt komplett.
- Aktive Kontrolle: Durch die monatlichen Infos sieht der Mieter sofort, wenn sein Verbrauch verhältnismäßig hoch ausfällt, und kann gegensteuern, bevor die hohe Nachzahlung kommt.
8. Fazit: Umstellung auf fernablesbare Zähler Pflicht
Die Umstellung auf fernablesbare Zähler ist eine gesetzliche Pflicht. Spätestens bis Ende 2026 müssen alle Systeme entsprechend angepasst sein. Vermieter, die diese Frist ignorieren, riskieren Kürzungen bei der Heizkostenabrechnung.Wohnungseigentümergemeinschaften sollten die Umrüstung möglichst zeitnah beauftragen. So vermeiden sie Zeitdruck zum Stichtag. Gleichzeitig entsteht mehr Transparenz im Gebäude, weil Verbrauchsdaten regelmäßig verfügbar sind.Als WEG-Verwaltung übernehmen wir genau diese Aufgaben für Sie. Wir kümmern uns um Beschlüsse, holen Angebote ein, steuern den Einbau und integrieren die neuen Systeme sauber in die Abrechnung. Des Weiteren unterstützen wir Sie bei der gesamten WEG-Hausverwaltung (wahlweise auch bei der Mietverwaltung) und entlasten Sie bei kaufmännischen, juristischen und technischen Aufgaben rund um Ihr Eigentum. Jetzt unverbindlich anfragen.
