1. Was ist das Heizungsgesetz?

Das sogenannte "Heizungsgesetz" ist der umgangssprachliche Begriff für das novellierte Gebäudeenergiegesetz, das im Januar 2024 verabschiedet wurde und dessen Vorgaben seitdem schrittweise in Kraft treten. Es regelt die Anforderungen an Heizungen und den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden. Ziel ist es, den CO2-Ausstoß im Gebäudesektor zu senken und die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern wie Gas und Öl langfristig zu verringern. Besonders für Eigentümer, Vermieter und WEGs bringt das Gesetz konkrete Veränderungen mit sich, etwa bei Sanierungen oder dem Austausch alter Heizsysteme.

1.1. Rechtliche Grundlagen

Das Heizungsgesetz basiert auf dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner neuen Fassung. Dieses Gesetz vereint seit 2020 die vorherigen Regelungen aus Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Die Neufassung von 2023/2024 ergänzt diese Vorschriften um schärfere Vorgaben für den Austausch und den Einbau neuer Heizungen. Mit diesen Vorgaben möchte die Bundesregierung ihren Pfad in Richtung klimafreundliche Heizungen verfolgen.

1.2. Inhalte des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt bundesweit die energetischen Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude sowie die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen und den Einsatz von erneuerbaren Energien bei der Wärmeversorgung.Somit Es bildet die gesetzliche Grundlage für die schrittweise Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien.

Zu den zentralen Inhalten des GEG gehören folgende Punkte:

• Technologieoffenheit: Eigentümer können selbst entscheiden, wie sie den Anteil erneuerbarer Energien erfüllen – z. B. durch Wärmepumpen, Fernwärme, Solarthermie, Holzheizungen oder Gasheizungen mit grünem Gas. Auch Verträge über die zukünftige Lieferung von erneuerbarem Gas – etwa Biogas oder Wasserstoff – können als Nachweis für die Einhaltung der Anforderungen dienen.
  
  
• Stufenregelung für die Umsetzung: Die Anforderungen gelten nicht überall gleichzeitig, sondern werden abhängig von regionalen Faktoren (kommunale Wärmeplanung) gestaffelt eingeführt.
  
  
• Unabhängigkeit der Neubauvorgaben: Für Neubauten gelten die Anforderungen grundsätzlich sofort – unabhängig vom Stand der kommunalen Wärmeplanung.
  
  
  

2. Heizungsgesetz: Änderungen 2025

Die GEG-Novelle bringt ab 2024/2025 und fortan eine Reihe konkreter Änderungen mit sich, die vor allem Übergangsregelungen, Beratungspflichten und technische Optionen betreffen. Sie konkretisieren, wie das Gesetz in der Praxis umgesetzt wird.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• Kommunale Wärmeplanung als Voraussetzung für Bestandsgebäude: Neue Heizungen sollen künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe gilt bei bestehenden Gebäuden jedoch erst, wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Großstädte müssen diese bis zum 30. Juni 2026 erstellen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028.
  
  
• Neubaugebiete ausgenommen: Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Vorgabe bereits seit Januar 2024 – unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung. Für Neubauten außerhalb solcher Gebiete, etwa bei Baulücken oder Nachverdichtungen, gelten die Anforderungen erst dann, wenn eine Wärmeplanung durch die Kommune vorliegt.

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• Beratungspflicht: Bereits seit Januar 2024 müssen Eigentümer, die eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen möchten, vorab eine verpflichtende Beratung zu erneuerbaren Heizlösungen in Anspruch nehmen. Die Beratung soll Eigentümer nicht nur über mögliche Alternativen informieren, sondern auch für die langfristigen Kostenentwicklungen sensibilisieren. Hintergrund ist unter anderem der kontinuierlich ansteigende CO₂-Preis: Im Jahr 2023 lag dieser bei 30 Euro pro Tonne, 2024 bei 45 Euro, 2025 steigt er auf 55 Euro (was einer Preissteigerung von 83,33 Prozent (!) innerhalb von zwei Jahren entspricht). Ab 2026 soll sich der Preis am Markt bilden – mit entsprechenden Unsicherheiten für die Zukunft.
  
  
• Vertragliche Übergangslösung (z. B. Wärmenetz): Wer nachweisen kann, dass ein Wärmenetzanschluss innerhalb von zehn Jahren erfolgen wird, darf vorübergehend eine fossile Heizung nutzen. Voraussetzung ist ein gültiger Vertrag mit dem Wärmenetzbetreiber.
  
  
• Stufenweise Anforderungen bei fossilen Heizungen: Wird eine fossile Heizung vor Abschluss der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gelten stufenweise Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien: ab 2029 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Diese Regelung betrifft vor allem Eigentümer, die in der Übergangsphase eine neue fossile Heizung installieren. Ab dem Jahr 2045 dürften Gebäude voraussichtlich nur noch mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
  
  
• Übergangsregelung bei Heizungshavarien: Ist eine bestehende Erdgas- oder Öl-Heizung irreparabel defekt (sogenannte Heizungshavarie), gibt es laut dem GEG 2024 verschiedene Übergangslösungen.  Es könnte eine gebrauchte Gasheizung oder sogar eine Miet-Gasheizung eingebaut werden. Dafür sind die Übergangsfristen zu beachten. Diese betragen abhängig von der verbauten Heizung bis zu 13 Jahren und sollen helfen, den Umstieg auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbarer Energie vorzubereiten. darf weiterhin eine fossile Heizung eingebaut werden – auch wenn sie die 65-Prozent-Vorgabe zunächst nicht erfüllt. Spätestens drei Jahre nach Vorlage der kommunalen Wärmeplanung muss diese Anlage jedoch auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Übergangsweise kann auch eine gebrauchte oder gemietete fossile Heizung genutzt werden. Alternativ entscheidet man sich direkt für eine Heizlösung, die perspektivisch umrüstbar ist.
  
  
• H2-ready-Heizungen zulässig: Neue Gasheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden, wenn sie technisch auf Wasserstoff umrüstbar sind. Auch hier gilt die Beratungspflicht – zumal der Einbau an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft ist. Der tatsächliche Einsatz von Wasserstoff muss später nachgewiesen werden. Die Details sind komplex und sollten im Rahmen der Beratung genau geprüft werden.
  
  
• Härtefallregelung (§ 102 GEG): Eigentümer mit besonderen finanziellen Belastungen oder in besonderen Lebenslagen können eine Ausnahme beantragen.
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3. Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes auf Immobilieneigentümer

Für Eigentümer von Wohnimmobilien – ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – ändert sich durch das Gebäudeenergiegesetz einiges. Während die Wahl der Heiztechnik bei Neubauten ziemlich flexibel ist, ist die Umsetzung in Bestandsgebäuden deutlich komplexer.

In Mehrfamilienhäusern kommt zur ohnehin vielschichtigen Rechtslage noch der Abstimmungsaufwand unter mehreren Beteiligten hinzu – und das bei häufig sehr unterschiedlichen finanziellen Ausgangslagen. Hilfreich ist dabei, dass es Förderprogramme gibt, durch die sich die finanzielle Belastung zumindest etwas abfedern lässt.

3.1. Heizungstausch in der WEG

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Heizungsanlage üblicherweise Teil des Gemeinschaftseigentums – sofern es sich nicht um Etagen- oder Einzelheizungen handelt. Ein Austausch oder eine grundlegende Umrüstung betrifft also nicht nur einen einzelnen Eigentümer, sondern alle Mitglieder der WEG. Entsprechend müssen solche Maßnahmen gemeinschaftlich beschlossen werden.

Die Entscheidung für einen Heizungstausch wird in der Eigentümerversammlung getroffen. Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Reform 2020) reicht in bestimmten Fällen bereits eine einfache Mehrheit aus, etwa wenn Maßnahmen zur Förderung erneuerbarer Energien oder zur Energieeinsparung umgesetzt werden sollen. Wichtig ist dabei, dass ein Beschluss auch die Finanzierung regelt – beispielsweise über Rücklagen oder eine Sonderumlage.

Kommt es zu Uneinigkeit in der Gemeinschaft, kann dies die Umsetzung deutlich verzögern. Was passiert, wenn ein Eigentümer die Sanierung nicht zahlen kann oder Sanierungen verweigert, sollte idealerweise im Vorfeld über klare Regelungen im Verwaltervertrag oder durch ergänzende Beschlüsse geklärt werden.

3.2. Förderungen für Haus- und Wohnungsbesitzer

Um den Umstieg auf Heizsysteme mit erneuerbaren Energien zu erleichtern, stellt der Staat umfangreiche Förderprogramme bereit. Eine gute Übersicht bietet zum Beispiel die Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (www.foerderdatenbank.de).

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Förderungen sollen Investitionsanreize schaffen, aber auch soziale Härten abfedern. Die Förderhöhe richtet sich nach Einkommen, Art des Gebäudes und dem gewählten Heizsystem. Wer z. B. seine alte Gas- oder Ölheizung ersetzt und eine Wärmepumpe einbauen lässt, kann eine Förderung von bis zu 70 Prozent der Investitionskosten erhalten – abhängig von der persönlichen Ausgangssituation und den aktuellen Förderrichtlinien.

Zu den wichtigsten Förderbestandteilen zählen:

• Grundförderung von 30 Prozent für den Austausch fossiler Heizungen durch erneuerbare Systeme
  
  
• Einkommensbonus von 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer mit bis zu 40.000 Euro Haushaltsjahreseinkommen
  
  
• Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent für besonders frühzeitige Umstellung (nur bis 2028)
  
  
• Ergänzungsförderung für Effizienzmaßnahmen wie Dämmung, hydraulischer Abgleich oder neue Heizkörper
  
  
• Unterstützung für Umfeldmaßnahmen wie bautechnische Voruntersuchungen oder die Schornsteinsanierung.

Förderfähig sind somit nicht nur die reinen Anschaffungskosten, sondern auch Nebenkosten wie Planung, Einbau und nötige Umbauten. In WEGs kann die Förderung allerdings komplizierter sein, da sie oft nur anteilig auf einzelne Eigentümer entfällt, etwa bei einer einkommensabhängigen Förderung. Hier hilft eine Beratung oder die Einbindung eines externen Energieberaters, der den Antrag begleitet und prüft, wie die Maßnahme innerhalb der Gemeinschaft effizient umgesetzt werden kann. Ohnehin ist es sinnvoll, einen Energieberater einzubinden – nicht nur für den Förderantrag, sondern auch, um die passende Heiztechnologie für das jeweilige Gebäude zu identifizieren. Denn oft gibt es deutlich mehr sinnvolle Optionen als nur die weithin bekannte Wärmepumpe. Dazu gehören, abseits der weithin bekannten Wärmepumpe, auch Systeme, die weniger geläufig sind.

Ein hilfreiches Instrument bei der Planung ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP). Er wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und zeigt auf, welche Sanierungsschritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind – maßgeschneidert auf die jeweilige Immobilie. Wird der iSFP umgesetzt, kann zusätzlich ein sogenannter iSFP-Bonus gewährt werden.

Sinnvoll ist auch eine Kopplung der Heizungsmodernisierung mit weiteren Maßnahmen, z. B. der energetischen Sanierung der Gebäudefassade oder der Fenster. In Kombination können Eigentümer sowohl Energie sparen als auch zusätzliche Fördergelder erhalten.

3.3. Modernisierungsumlage für Vermieter

Vermieter dürfen nach § 559 Abs. 1 BGB grundsätzlich bis zu acht Prozent der für eine Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen – sofern durch die Maßnahme eine nachhaltige energetische Verbesserung erreicht wird. Das gilt auch für den Austausch oder die Umrüstung einer Heizung.

Allerdings gelten Einschränkungen, sobald staatliche Fördermittel – etwa im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – genutzt werden. In diesem Fall müssen die Förderbeträge in der Regel zuerst von den Gesamtinvestitionskosten abgezogen werden, bevor die Umlage berechnet werden darf.

Wurde eine BEG-Förderung in Anspruch genommen, darf der Vermieter üblicherweise nicht bis zu  acht Prozent, sondern nur zehn Prozent des verbleibenden (nicht geförderten) Kostenanteils jährlich umlegen. Diese Sonderregel soll verhindern, dass Mieter doppelt belastet werden – durch die Finanzierung öffentlicher Zuschüsse und gleichzeitige Mieterhöhungen.

Zusätzlich gilt eine gesetzliche Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich durch eine Modernisierungsumlage höchstens um 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a S. 3 BGB). Mieter müssen außerdem rechtzeitig schriftlich über Art, Umfang, Beginn, Dauer und zu erwartende Mieterhöhung informiert werden.

Außerdem reicht ein Heizungstausch allein nicht für eine Umlage aus. Entscheidend ist, ob er die Energieeffizienz nachweislich verbessert. Maßnahmen sollten deshalb dokumentiert und die erwarteten Einsparungen nachvollziehbar belegt werden.

4. Fazit: Heizungsgesetz – Änderungen und Auswirkungen für Immobilieneigentümer

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Jedes Jahr im Herbst ist es wieder so weit: Die Menschen müssen ihre Heizung einschalten. Heutzutage handelt es sich dabei in der Mehrzahl der Fälle noch um Gas- oder Ölheizungen, doch mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz treten Änderungen in Kraft. Dabei sind zahlreiche rechtliche Vorgaben zu beachten, mit denen sich Immobilieneigentümer befassen müssen. Gleichzeitig bietet das Gesetz auch Chancen – für energetisch sinnvolle Modernisierungen, langfristige Kosteneinsparungen und eine Aufwertung der Immobilie.Doch gerade bei gemeinschaftlich genutzten Heizsystemen ist der Abstimmungsbedarf hoch. Wenn Sie sich weiterhin fragen, welche Handlungsspielräume in Ihrem konkreten Fall bestehen und wie Sie das Thema Heizung am besten angehen: Wir unterstützen Sie. Sprechen Sie mit uns – als professionelle Hausverwaltung entlasten wir Sie bei Ihrer Arbeit, setzen gesetzliche Vorgaben verlässlich um und entwickeln gemeinsam mit Ihnen tragfähige Lösungen.