1. Schimmel im Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Wenn Schimmel in einer Eigentumswohnung auftritt, stellt sich als Erstes die Frage: Wo genau liegt das Problem – im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum? Denn davon hängt ab, wer handeln muss – der einzelne Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), vertreten durch die Hausverwaltung.
Für Eigentümer ist das oft schwer zu beurteilen. Wenn die Ursachen für Schimmelbildung nicht eindeutig sind, muss die Hausverwaltung tätig werden und die Ursachen ermitteln und beseitigen lassen. Denn lässt sich der Schaden eindeutig einem baulichen Mangel am gemeinschaftlichen Eigentum zuordnen, muss die Instandsetzung durch die WEG erfolgen.
Besteht hingegen Schimmelbefall in der Wohnung durch unsachgemäßes Verhalten, etwa durch unzureichendes Lüften, liegt die Verantwortung beim jeweiligen Wohnungseigentümer.
2. Rechtliche Grundlagen bei Schimmelbefall
§ 535 BGB Abs. 1 besagt, dass Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen haben. Auch regelt der Paragraph, dass dieser Zustand während der gesamten Mietlaufzeit zu erhalten ist. In der Praxis heißt das, dass Vermieter Mängel beseitigen müssen.
Mieter sind ihrerseits verpflichtet, einen auftretenden Mangel an der Mietsache, wie z. B. Schimmel, unverzüglich dem Vermieter zu melden (§ 536c Abs. 1).
Die Hausverwaltung ist im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet, Hinweisen zu Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen bzw. zu prüfen, ob ein Schaden am Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum betrifft oder seinen Ursprung dort hat.
3. Aufgaben und Pflichten der Hausverwaltung
Auch wenn Schimmel in der Wohnung zunächst als privates Problem erscheinen mag, kann er durch seine Ursache und Wirkung schnell zu einer Angelegenheit der gesamten WEG werden. Deshalb sollten Eigentümer immer die Hausverwaltung informieren, auch dann, wenn sie als Vermieter davon ausgehen, dass der Schimmel durch Fehlverhalten des Mieters verursacht wurde.
Die Hausverwaltung ist bei Schimmelbefall nicht nur Ansprechpartner, sondern gesetzlich verpflichtet zu handeln, insbesondere dann, wenn eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums möglich ist. Sie muss Hinweisen auf mögliche Schäden im gemeinschaftlichen Eigentum nachgehen. Die Pflicht zur Ursachenermittlung besteht auch dann, wenn der Schaden zunächst nur im Sondereigentum sichtbar ist. Das gilt selbst dann, wenn sich später herausstellt, dass die Ursache doch im Sondereigentum liegt oder unklar bleibt. Versäumt die Verwaltung diese Pflicht, kann ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen. Dies stützt sich auf die allgemeinen Verwalterpflichten nach dem WEG, insbesondere gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG in Verbindung mit § 280 Abs. 1 BGB.
Stellt sich nach erster Einschätzung heraus, dass eine Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum nicht ausgeschlossen werden kann, muss die Verwaltung einen geeigneten Gutachter beauftragen. Damit sie das darf, ist in der Regel ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Falls noch kein Beschluss vorliegt, muss sie kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Nur in dringenden Fällen darf die Verwaltung ausnahmsweise eigenständig handeln.
Können die Ursachen eindeutig einem baulichen Mangel am Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, muss die Verwaltung geeignete Fachfirmen beauftragen. Auch die Koordination der Kostenverteilung fällt in den Aufgabenbereich der WEG-Hausverwaltung. Unstimmigkeiten entstehen häufig, wenn Eigentümer eigenmächtig handeln oder sich übergangen fühlen. Probleme mit der Hausverwaltung lassen sich oft vermeiden, wenn rechtzeitig kommuniziert wird.
Gerade bei wiederkehrendem Schimmelbefall, mehreren betroffenen Einheiten oder bei Verdacht auf systematische Baumängel sollte die Verwaltung eine umfassende Begutachtung veranlassen und die weiteren Schritte mit der WEG abstimmen. Wird eine umfassende Sanierung des Gemeinschaftseigentums notwendig, ist dies ebenfalls durch die Verwaltung zu begleiten.
4. Wer trägt die Kosten?
Grundsätzlich gilt: Wer die Ursache für den Schimmelbefall zu verantworten hat, muss auch für die Kosten der Beseitigung aufkommen.
Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, etwa bei einem undichten Dach, fehlerhafter Dämmung oder feuchten Kellerwänden, übernimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten – verwaltergestützt über die Gemeinschaftskasse. Die Kostenverteilung in der WEG erfolgt dann nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen. In bestimmten Fällen kann auch die Gebäudeversicherung einspringen, etwa wenn der Schimmel als Folge eines versicherten Leitungswasserschadens entstanden ist.
Befindet sich die Ursache dagegen im Sondereigentum und lässt sich ein Fehlverhalten des Eigentümers feststellen – z. B. unzureichendes Lüften oder Heizen, Abstand von Möbeln zu Außenwänden nicht eingehalten – dann ist der Eigentümer für die Beseitigung verantwortlich. Gleiches gilt, wenn die Wohnung vermietet ist: Hat der Mieter den Schimmel verursacht, muss dieser für die Kosten aufkommen.
In der Praxis ist die Ursachenermittlung jedoch nicht immer einfach. Oft wird ein Sachverständiger hinzugezogen, um den tatsächlichen Grund des Schimmelbefalls in der Wohnung festzustellen.
Kommt es zu einem Streit, ob die Verwaltung ausreichend reagiert oder Fehler gemacht hat, können auch Diskussionen über die Kosten für Gutachten oder Folgeschäden entstehen. Wenn die Verwaltung die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums versäumt, kann geprüft werden, ob ein Anspruch auf Schadensersatz gegen sie besteht.
Gut zu wissen: Das Gutachten zur Ursachenklärung sollte immer von der Hausverwaltung beauftragt werden. Nur so ist sichergestellt, dass später der tatsächlich Verantwortliche die Kosten trägt – und nicht der Eigentümer, der das Gutachten veranlasst hat.
5. Schimmel in der Mietwohnung
Schimmel in vermieteten Wohnungen stellt Vermieter vor eine doppelte Herausforderung. Einerseits gilt es, rechtlich korrekt auf Mietermeldungen zu reagieren. Andererseits muss die Ursache herausgefunden werden, denn diese entscheidet über Rechte, Pflichten und mögliche Konsequenzen.
5.1. Ursache für den Schimmel
Die Ursachen für Schimmel in Mietwohnungen sind vielfältig und oft kommen mehrere Faktoren zusammen. Zur besseren Übersicht lassen sich diese grob in zwei Kategorien einteilen:
1. Ursachen, die durch das Verhalten der Bewohner entstehen:
- Falsches Lüftungsverhalten, z. B. Dauerlüften "auf Kipp" oder gar kein Lüften
- Falsches Heizverhalten und unzureichende Raumtemperaturen, z. B. unter 17–18 Grad, abhängig von der Bauweise
- Zu geringe Luftzirkulation, z. B. Möbel zu nah an kalten Außenwänden
- Trocknen von Wäsche in Innenräumen ohne ausreichende Belüftung
2. Ursachen aufgrund baulicher Mängel oder technischer Probleme:
- Bauliche Mängel, z. B. schlechte Dämmung, Wärmebrücken, undichte Fenster oder feuchte Kellerwände
- Leitungswasserschäden, z. B. durch defekte Wasserrohre oder Heizungsleitungen
- Undichte Dächer oder Fassaden, die zu Feuchtigkeitseintritt führen
- Mangelhafte Wartung der Lüftungs- oder Heizungsanlage
Ob der Mieter oder der Vermieter für den Schimmel verantwortlich ist, hängt maßgeblich davon ab, welche Ursache überwiegt.
5.2. Schuldfrage
Wenn der Mieter seiner Obliegenheit zum richtigen Heizen und Lüften nicht nachkommt. kann ihm eine Mitverantwortung oder sogar die alleinige Verantwortung für den Schimmelbefall in der Wohnung zugewiesen werden.
Stellt sich jedoch heraus, dass bauliche Mängel ursächlich sind, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet.
Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten, ob falsches Verhalten des Mieters oder mangelhafte Bausubstanz ausschlaggebend ist, helfen oft nur Gutachten weiter. Grundsätzlich muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass der Schimmel nicht durch bauliche Mängel, sondern durch das Verhalten des Mieters entstanden ist. Für ihn kann es dabei hilfreich sein, den Zustand der Wohnung bei Einzug durch Übergabeprotokolle oder Fotos zu dokumentieren – allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass keine baulichen Mängel vorliegen, nur weil bei Einzug noch kein Schimmel sichtbar war.
5.3. Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter
Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf eine mangelfreie Mietsache, sind aber auch verpflichtet, Mängel wie Schimmel unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt diese Anzeige und entsteht dem Vermieter daraus ein Schaden (z. B. durch eine ausgeweitete Schimmelbildung) kann der Mieter haftbar gemacht werden (§ 536c Abs. 2).
Sobald ein Mangel angezeigt wird, muss der Vermieter reagieren und – sofern dieser nicht vom Mieter verursacht wurde – den Mangel fachgerecht beseitigen lassen. Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, wie es bei Mehrfamilienhäusern häufig der Fall ist, trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten; andernfalls ist der Vermieter verpflichtet, diese selbst zu übernehmen. Tut er dies nicht oder verzögert Maßnahmen, kann der Mieter bei erheblicher Beeinträchtigung die Miete mindern, das Mietverhältnis fristlos kündigen oder sogar Schadenersatz verlangen, etwa bei beschädigten Möbeln oder gesundheitlichen Folgen.
Wird die Miete durch den Mieter jedoch gemindert, ohne dass die Ursache tatsächlich im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, hat dieser das Recht, die gekürzte Miete zurückzufordern. Bestehen dadurch Mietrückstände, kann dies darüber hinaus eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen.
6. Tipps für Eigentümer und Vermieter: So können Sie Schimmel vermeiden
Damit es gar nicht erst zu Streitfällen kommt, lohnt sich für Eigentümer und Vermieter ein präventiver Umgang mit dem Thema Schimmel. Schon einfache Maßnahmen können helfen, Schimmelbildung zu verhindern – oder zumindest schnell zu erkennen und wirksam zu bekämpfen.
Prävention:
- Sorgen Sie für regelmäßige Wartung von Heizungs-, Lüftungs- und Wasseranlagen.
- Achten Sie auf ausreichende Dämmung und vermeiden Sie Wärmebrücken – insbesondere in Altbauten.
- Überprüfen Sie regelmäßig Fenster, Dach, Fassade und Kellerräume auf Feuchtigkeit.
- Klären Sie Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses über korrektes Heizen und Lüften auf – idealerweise schriftlich.
- Empfehlen Sie ausreichenden Abstand von Möbeln zu Außenwänden, um Luftzirkulation zu ermöglichen.
- Lassen Sie auch bei vermeintlich kleinen, wiederkehrenden Problemen einen Bausachverständigen prüfen, ob bauliche Mängel vorliegen.
Reagieren, wenn es bereits zu einem Schimmelbefall gekommen ist:
- Nehmen Sie Meldungen über Schimmel ernst und handeln Sie zeitnah – das verhindert Folgekosten sowie Ärger mit den Mietern oder der WEG.
- Dokumentieren Sie alle Schritte: Kommunikation, Besichtigungen, Gutachten und Sanierungen.
- Beauftragen Sie zur fachgerechten Sanierung nur qualifizierte Fachfirmen.
- Ziehen Sie bei Streitfällen einen Fachanwalt für Miet- oder Wohnungseigentumsrecht hinzu.
7. Fazit
Schimmel in der Wohnung ist kein Bagatellthema – weder für Eigentümer, die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, noch für Vermieter oder Mieter. Er kann auf bauliche Mängel, falsches Nutzerverhalten oder beides zugleich zurückzuführen sein. Wichtig ist, die Ursache für den Schimmelbefall möglichst schnell zu erkennen.
Die Hausverwaltung ist in solchen Fällen verpflichtet, tätig zu werden, selbst wenn der Schimmel nur im Sondereigentum auftritt. Sie muss informiert werden, um die Ursache zu klären und gegebenenfalls weitere Schritte wie ein Gutachten zu veranlassen.
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