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1. Vorab prüfen: Besteht Zahlungspflicht oder ein Zurückbehaltungs- bzw. Aufrechnungsrecht?

Zahlt ein Eigentümer die vereinbarte Sonderumlage nicht, dann sollte im ersten Schritt geprüft werden, ob eine Zahlungspflicht oder ein Zurückbehaltungs- bzw. Aufrechnungsrecht besteht. 

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Es besteht eine Zahlungspflicht

Zunächst einmal die gute Nachricht für die Eigentümergemeinschaft: Wird durch die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage vereinbart, dann besteht aufgrund der Regelung aus § 16 Abs. 2 WEG eine Zahlungspflicht. Diese betrifft alle Eigentümer, welche zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Im Gesetz heißt es dazu: „Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“

Sollte der Eigentümer säumig sein und eine Zahlungspflicht bestehen, ist das weitere Vorgehen klar: Der Eigentümer muss den fälligen Beitrag zahlen. Tut er dies nicht, dann drohen ihm zivilrechtliche Rechtsstreitigkeiten. Welche Möglichkeiten es gibt, erfahren Sie in den folgenden Absätzen. 

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Es besteht ein Zurückbehaltungs- bzw. Aufrechnungsrecht

Trotz der gesetzlichen Zahlungsverpflichtung kann es vorkommen, dass der säumige Eigentümer andere finanzielle Forderungen als Gegenansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen kann. In diesem Fall könnte er seinen Anspruch und die Zahlungsverpflichtung der Sonderumlage gegeneinander aufrechnen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn sein Anspruch entweder rechtskräftig festgestellt oder anerkannt ist.

Sollte also ein Zurückbehaltungs- oder Aufrechnungsrecht bestehen, welches rechtskräftig oder anerkannt ist, dann muss berechnet werden, ob durch die Aufrechnung beide Forderung beide beglichen wurden. Falls nach dem Abzug des Gegenanspruchs noch ein. 

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2. Gespräch mit Wohnungseigentümer suchen ‍

Trotz der gesetzlichen Zahlungsverpflichtung kann es vorkommen, dass der säumige Eigentümer andere finanzielle Forderungen als Gegenansprüche der Eigentümergemeinschaft entgegenhalten kann.

In diesem Fall könnte er seinen Anspruch und die Zahlungsverpflichtung der Sonderumlage gegeneinander aufrechnen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn sein Anspruch entweder rechtskräftig festgestellt oder anerkannt ist. 

Dieses Beispiel veranschaulicht diesen konkreten Fall: In einer WEG wird eine Sonderumlage in Höhe von 5000 € beschlossen. Aus der letzten Jahresabrechnung ergibt sich eine Rückzahlung, die 3000 € beträgt. Somit können die 3000€ mit den 5000€ verrechnet werden.

Sollte also ein Zurückbehaltungs- oder Aufrechnungsrecht bestehen, welches rechtskräftig oder anerkannt ist, dann muss berechnet werden, ob durch die Aufrechnung beide Forderung beglichen wurden.

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3. Eigentümer abmahnen 

Wenn es sich nicht um eine vorübergehende Zahlungsschwierigkeit handelt oder der Eigentümer die Zahlung sogar aktiv verweigert, dann kann der nächste Schritt eingeleitet werden: Die Abmahnung des Eigentümers. 

Die Beantragung des Mahnbescheides ist Aufgabe des Hausverwalters. Die dafür benötigte Vollmacht wird in der Regel durch den Hausverwaltervertrag geregelt. Der Vorteil gegenüber dem Klageverfahren ist, dass es schneller und kostengünstiger ist. Außerdem ist die Beantragung eines Mahnbescheides deutlich einfacher als eine Klageeinreichung. 

Die Erfahrung hat gezeigt, dass ein Mahnbescheid häufig die entscheidende Motivation für säumige Eigentümer ist, ihrer Zahlungsverpflichtung nachzukommen. Falls dies nicht helfen sollte, kann nach zwei Wochen der Vollstreckungsbescheid beantragt werden. Dieser ermöglicht der Eigentümergemeinschaft, ihre Forderungen notfalls im Rahmen einer Zwangsvollstreckung durchzusetzen. 

Hinweis: Führt eine „normale“ Abmahnung nicht zum Erfolg, sollte im nächsten Schritt ein gerichtliches Mahnverfahren eröffnet werden.

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4. Klage einreichen  

Sollte der Mahnbescheid keinen Erfolg zeigen oder der Eigentümer hat möglicherweise bereits während des Beschlusses der Sonderumlage bekannt gegeben, unter keinen Umständen zu zahlen, dann besteht die Möglichkeit, ein Klageverfahren einzuleiten.

In der ersten Instanz ist dafür das örtliche Amtsgericht zuständig, welches in der Region der WEG liegt. Die Eigentümergemeinschaft klagt hier, vertreten von ihrem Hausverwalter, und kann dies prinzipiell ohne rechtlichen Beistand tun. Allerdings ist die Beauftragung eines Anwalts trotzdem ratsam, um keine Verfahrensfehler zu begehen. Außerdem hilft das Engagement eines Anwaltes manchmal, den säumigen Eigentümer doch noch von seiner Zahlungspflicht zu überzeugen.

Das Gesetz sagt über seine Befugnisse: “Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.”

Das vorliegende Zahlungsversäumnis stellt den im Gesetz angesprochenen Nachteil dar, da die restliche Eigentümergemeinschaft den Zahlungsausfall zunächst durch eine Mehrzahlung jedes Einzelnen überbrücken muss. 

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5. Letzter Schritt: Entziehung des Wohneigentums 

Konnte weder durch das Gespräch, den Mahnbescheid oder die Klage der säumige Eigentümer zur Zahlung bewegt werden, dann hilft in letzter Konsequenz nur noch die Entziehung des Wohneigentums. Dieser Fall sollte die absolute Ausnahme darstellen und kommt deshalb in der Praxis recht selten vor, da die vorherigen Punkte meist zum Erfolg führen.

Die rechtliche Grundlage für diesen Schritt bildet der § 17 WEG. Dort heißt es in Absatz 1: „Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.“

Im Klartext bedeutet das: Wenn ein Eigentümer seinen Pflichten in der Eigentümergemeinschaft nicht nachkommt, kann es bei schweren Verstößen auch zur Entziehung seines Wohneigentums kommen. Laut §14 WEG gehört die Einhaltung von Beschlüssen zu den Hauptpflichten eines WEG-Mitglieds. Somit muss eine beschlossene Sonderumlage beglichen werden. Andernfalls drohen die Konsequenzen aus dem bereits zitierten § 17 WEG.

Damit eine Entziehung vorgenommen werden kann, müssen die folgenden Kriterien erfüllt sein:

• Die WEG besteht aus mindestens zwei Wohnungseigentümern
• Der säumige Eigentümer hat eine schwerwiegende Verfehlung begangen
• Der Eigentümer wurde rechtzeitig und unter der Setzung einer Frist angemahnt, der Zahlungsverpflichtung Folge zu leisten, um die Entziehung seines Wohneigentums zu verhindern. 
• Es existiert ein Titel der Eigentümergemeinschaft über die fällige Sonderumlage einschließlich des Fälligkeitsdatums

Die Entziehung des Wohneigentums führt automatisch zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Um an das fehlende Geld zu kommen, wird die WEG zum Gläubiger und wird nach der Versteigerung vom Gericht ausgezahlt. 

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6. FAZIT: Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht

Es ist immer ärgerlich, wenn ein Eigentümer seiner Zahlungspflicht der Sonderumlage nicht nachkommt. 

Der Grund für eine derartige Säumnis kann ganz unterschiedlich sein. Denkbar sind ein finanzieller Engpass, die grundsätzliche Zahlungsweigernis oder das Bestehen einer Gegenforderung. 

Insbesondere Letzteres sollte geprüft werden, bevor weitere Schritte gegen den Eigentümer eingeleitet werden. Da eine Eigentümergemeinschaft sich nicht dauerhaft aus dem Weg gehen kann, ist es in einem solchen Fall sinnvoll, nicht direkt mit Kanonen auf Spatzen zu schießen, sondern die Zahlung mithilfe steigender Eskalationsstufen einzufordern. 

Da es häufig nicht um eine grundlegende Weigerungshaltung, sondern mehr um finanzielle Probleme handelt, hilft ein Gespräch mit dem Betroffenen oft weiter, um die Zahlung auf den Weg zu bringen. 

Besteht doch eine Weigerungshaltung, sollte zunächst zum Mahnbescheid statt zur Klage gegriffen werden, um ein dauerhaftes Zerwürfnis innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden. Die Entziehung des Wohneigentums sollte darüber hinaus die Ultima Ratio sein. 

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Überlassen Sie die Buchhaltung den Experten und gehen Sie als Selbstverwalter in das Gespräch mit dem säumigen Eigentümer. Damit Sie für das Gespräch bestens gerüstet sind, beraten Sie unsere Juristen selbstverständlich gerne. 

Die Kosten für diese Beratung sind bereits in der zu zahlenden Servicegebühr inkludiert. Das klingt wie Musik in Ihren Ohren? Dann fragen Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an. Wir freuen uns auf Sie!

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