Bail commercial : réglementation et application en copropriété

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial implique l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire un local à usage commercial. Le preneur, lui, s’engage à payer le loyer et les charges.

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Le statut des baux commerciaux s’applique automatiquement au bail commercial, et offre certains avantages au locataire comme :

• Le droit au renouvellement du bail lorsqu’il arrive à échéance, sous peine de versement d’une indemnité d’éviction par le bailleur ;
• La révision du loyer tous les 3 ans.

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Si vous vous demandez quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial, sachez qu’elle tient à la nature de l’activité. Avec un bail commercial, l’activité doit être commerciale, artisanale ou industrielle. Les professions libérales, dont l’activité est civile, signent un bail professionnel.

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Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial ?

Pour que les règles du bail commercial s’appliquent, il faut respecter un certain nombre de conditions.

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Le local doit être à usage commercial

Le local doit être affecté à l’exercice :

• D’une activité commerciale : en font notamment partie les activités d’achat et revente de produits de toute nature. Par exemple, une supérette, un restaurant un commerce de vêtements ;
• Une activité artisanale : elle consiste à produire, transformer ou réparer des produits, ou en des prestations de service. Par exemple, un boucher, ou un coiffeur ;
• Une activité industrielle : elle implique la transformation de matières premières. Par exemple, les activités autour du bois ou de l’électronique.

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L’exploitation d’un fonds de commerce

Le fonds de commerce se composent d’éléments corporels (marchandises, matériel, etc.) et d’éléments incorporels (clientèle, droit au bail commercial, enseigne, etc.).

La clientèle est le critère déterminant pour justifier de l’existence d’un fonds de commerce.

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L’immatriculation du locataire au RCS ou au RM

Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCM) ou au répertoire des métiers (RM), selon la nature de son activité. Les locataires commerçants doivent s’immatriculer au RCS tandis que ceux qui exploitent une activité artisanale et emploient moins de 10 salariés devront s’immatriculer au répertoire des métiers.

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Que contient le bail commercial ?

Le bail commercial peut être oral ou écrit. En pratique, il est le plus souvent écrit, pour se ménager des preuves sur son existence, et fixer les obligations du locataire et du bailleur.

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Le bail commercial contient un certain nombre de mentions obligatoires comme :

• Le montant des charges, impôts et taxes ;
• Le droit au renouvellement du bail ;
• La durée minimum du bail commercial ;
• Les modalités de révision du loyer et de la mise en œuvre de la clause résolutoire ;
• La réglementation sur le dépôt de garantie ;
• Etc.

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Librement, le bailleur et le locataire peuvent prévoir le montant du loyer, la possibilité de sous-louer le local ou encore la destination des lieux loués, c’est-à-dire l’activité que peut exercer le locataire.

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Quelles sont les formalités à accomplir pour signer un bail commercial ?

Le bailleur doit annexer un certain nombre de documents au contrat de bail commercial :

• L’état des lieux : il est obligatoirement réalisé le jour de l’installation dans les lieux. Il doit mentionner avec précision l’état du local et des équipements. Si le bailleur refuse de procéder à l’état des lieux d’entrée, il ne pourra pas se prévaloir de la présomption de bon état des réparations locatives ;
• La liste des impôts, taxes, charges et redevances qui pèsent sur le locataire ;
• L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• La liste des travaux effectués dans les trois ans précédant la location et ceux prévus dans les 3 années à venir. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les grosses réparations ;
• L’annexe environnementale, si le local supérieur dispose d’une superficie supérieure à 2 000m2. Aussi appelée annexe verte, elle mentionne notamment la consommation annuelle d’énergie et d’eau des équipements.

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Quelle est la durée d’un bail commercial ?

De plein droit, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, ce qui permet au locataire d’envisager sereinement l’exercice de son activité. Toutefois, il conserve le droit de résilier le bail à chaque échéance triennale, d’où l’autre nom du bail commercial, le bail 3-6-9.

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Au terme de la période initiale de 9 ans, le locataire dispose du droit au renouvellement de son bail commercial. Pour l’exercer, il doit en informer le bailleur dans les 6 mois précédant l’échéance.

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Si l’activité est saisonnière, il est possible de signer un contrat de location saisonnière, d’une durée comprise entre 3 et 6 mois. Si l’activité dure plus longtemps, le bail de location saisonnière sera requalifié en bail commercial.

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Enfin, le Code de commerce prévoit une autre durée pour le bail commercial dérogatoire, ou bail précaire : 36 mois au maximum.

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Comment résilier un bail commercial ?

Le locataire peut résilier son bail à condition de respecter le délai de préavis mentionné dans le contrat et les modalités de résiliation.

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De son côté, le bailleur peut actionner la clause résolutoire du contrat de bail, par exemple pour non-paiement du loyer et des charges ou pour dégradations. Toutefois, cette possibilité est strictement encadrée. Le propriétaire doit notamment rapporter la preuve du manquement du locataire à ses obligations.

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Sinon, le propriétaire peut résilier le bail commercial dans certains cas, comme la cessation d’activité ou la reconstruction de l’immeuble existant.

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Bail commercial et copropriété : comment ça fonctionne ?

Avant de donner un local à bail commercial, il convient de consulter le règlement de copropriété. Celui-ci peut en effet interdire certaines activités occasionnant des nuisances sonores ou olfactives. Il faut se référer à la clause portant sur la destination de l’immeuble, qui peut limiter les activités commerciales.

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En outre, pour certains travaux, il peut être nécessaire d’obtenir l’aval de la copropriété, même si le bailleur a déjà donné son accord. Les travaux devront alors être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriétaires et approuvés selon les règles de majorité en vigueur.