Comment obtenir une révision du loyer en tant que bailleur ?

La majoration liée aux loyers est strictement réglementée par la loi. La révision annuelle du loyer peut parfois s’avérer une tâche compliquée pour le propriétaire s’il n’a pas mentionné de clause de révision dans le contrat de location.

Pour protéger les intérêts des locataires de hausse imprévu, l’indice de référence des loyers (IRL) est publié depuis 1er janvier 2006 tous les trois mois par l’INSEE

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Contrat signé : le loyer peut-il être augmenté ?

Généralement, le propriétaire-bailleur ne peut pas procéder à l’augmentation du loyer pendant la durée du bail. Néanmoins, s’il avait prévu une clause de révision dans le contrat, le propriétaire dispose du droit de procéder à l’augmentation du montant du loyer. Il peut le faire une fois par an et la date mentionnée dans le contrat. À défaut, cette réévaluation ne peut avoir lieu qu’à la date d’anniversaire de la signature du contrat.

Pour procéder à la protection du locataire de toute hausse abusive, l’indice de référence de loyers (IRL) est publié tous les trimestres par l’INSEE depuis le 1er janvier 2006. L’IRL est ainsi une référence à laquelle le propriétaire doit se soumettre pour augmenter le loyer de son bien. La variation du loyer ne doit pas dépasser la variation de l’IRL.‍

En cas d’absence de clause de révision dans le bail, que faire ? Si le propriétaire-bailleur n’a pas expressément ajouté la clause de révision dans le contrat de location avant sa signature avec le locataire, le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer. Que le contrat dure un ou plusieurs années, le bailleur sera dans l’incapacité de modifier le loyer.

Bon à savoir :

Au cas où le loyer augmente de manière brutale et exponentielle (plus de 10%), l’augmentation devra être répartie graduellement par tiers pour un bail de trois ans et par sixième pour un bail de six ans.

Attentiin !

Au cas où le contrat mentionne que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux d’amélioration du bien, il aura la possibilité de bénéficier de l’augmentation exceptionnelle de loyer (article 17 e de la loi du 6 juillet 1989). 

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Qu’est-ce que la révision annuelle du loyer sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) ?

Dans le cadre d’un contrat de bail, il est possible de réviser le loyer chaque année. Pour ce faire, il faut néanmoins qu’à la signature du bail, le contrat contienne une clause spécifique indiquant la possible révision annuelle du loyer.

Bon à savoir :

Vous pouvez également ajouter un avenant au contrat de location pour permettre la révision annuelle du loyer.

Il convient toutefois de noter que dans les deux cas, le locataire peut refuser de signer le bail ou l’avenant. Toutefois, il faut distinguer les deux options :

• Dans le cas d’une signature de bail, libre choix au bailleur de décider de changer de locataire si celui-ci refuse la révision annuelle du loyer.
• Dans le cas d’un avenant, si le locataire refuse de signer, le bailleur ne peut l’y obliger. Aucune action ne pourra être faite avant la fin du bail.

La révision du loyer peut être demandée par le bailleur à la date d’anniversaire du contrat ou à toute autre date spécifiée dans le contrat de location. Conformément à la loi ALUR, le bailleur dispose d’un délai d’un an à partir de la date spécifiée dans le contrat pour calculer la majoration du loyer.

Bon à savoir :

Rien n’oblige le bailleur à demander une révision du loyer, et ce, même si le bail en prévoit une. Cette alternative peut être privilégiée par le bailleur notamment si celui-ci souhaite créer une meilleure relation avec le locataire et obtenir un renouvellement du bail plus facilement.

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Comment calculer la révision du loyer sur la base de l’IRL ?

La révision du loyer est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le montant de la majoration du loyer se calcule sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est publié par l’INSEE de manière trimestrielle. Il se calcule sur la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors loyers et tabac) sur les 12 derniers mois.

Cet indice sert à fixer un plafond à l’augmentation des loyers. En effet, le montant du loyer majoré ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers.

Voici la formule à appliquer pour calculer le nouveau montant du loyer révisé :

Nouveau loyer = (Loyer en cours x IRL du trimestre de référence) / IRL du même trimestre de l’année précédente

Le trimestre de référence dépend de la date indiquée dans le bail. Si rien n’est précisé, le bailleur peut se référer à la date de l’indice de référence des loyers publié au moment de la signature du bail.

La majoration du loyer n’est pas automatique. Le bailleur doit explicitement notifier le locataire de sa volonté de faire réviser le loyer au travers d’une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au moins un mois avant la date de révision. Cette lettre doit contenir certaines informations :

• Les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• La date et lieu de la signature du bail ;
• La référence à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
• La valeur de l’Indice de Référence des Loyers du trimestre de référence ;
• La date de révision prévue dans le bail ;
• Le montant du nouveau loyer.

La révision du loyer n’est pas rétroactive. Le nouveau loyer s’appliquera à la prochaine échéance du mois de réception de la notification. Si la date de révision est en janvier, mais que le locataire n’est notifié qu’en mars, le nouveau loyer s’appliquera en avril.

Attention !

Le bailleur a un an à partir de la date spécifiée dans le bail pour demander la révision avec l’IRL de référence. Passé ce délai, la revalorisation du loyer de l’année écoulée est considérée comme perdue.

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Bon à savoir :

Si le locataire a signé le bail, il ne peut refuser l’augmentation du loyer. Par contre, il peut contester le calcul, s’il le pense erroné. Dans ce cas, il est en droit d’en avertir son bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception.

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La révision du loyer en cas de travaux

Il est possible de réviser le loyer en cas de travaux d’amélioration effectués en cours de bail. Pour que la majoration soit applicable, le bailleur doit obtenir l’accord du locataire à la signature du bail ou d’un avenant. Pour cela, le contrat de location doit mentionner :

• La volonté du bailleur de faire des travaux d’amélioration à sa charge ;
• Le montant du loyer majoré applicable après achèvement des travaux.

Le locataire peut refuser de s’engager à payer plus cher et ainsi ne pas signer l’avenant ou le bail. Dans ce cas, le bailleur peut quand même effectuer les travaux prévus pendant le bail mais il ne pourra pas augmenter son loyer.

Bon à savoir :

Le bailleur pourra obtenir une révision du loyer au moment du renouvellement du bail si les travaux ont apporté une plus-value au logement.

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Quels types de travaux sont concernés par la révision du loyer ?

Il existe deux types de travaux différents dans un logement : les travaux d’entretien et les travaux d’amélioration.

Les travaux d'entretien sont des travaux obligatoires à la charge du bailleur. En effet, le bailleur doit s’assurer de la décence de son bien et réparer les dégâts liés à la vétusté du logement (système de ventilation, électricité, gaz, système d’eau potable, etc.). Il doit également s’assurer que son logement est conforme aux normes de sécurité. Ce type de travaux ne peut justifier une révision du loyer.

Les travaux d’amélioration sont des travaux facultatifs apportant une plus-value au logement. C’est ce type de travaux qui peut amener le bailleur à demander une majoration du loyer. Sont considérés comme travaux d’amélioration :

• L’installation d’équipements de qualité supérieure à l’équipement existant ;
• L’installation d’équipements ayant pour but la diminution des dépenses d’entretien ;
• L’installation d’équipements ayant pour but l’amélioration du confort de vie.

Pour obtenir une majoration du loyer, le montant des coûts des travaux doit être au moins égal à la moitié du montant annuel du loyer de l’année dernière. Dans ce cas, le bailleur peut demander une augmentation de son loyer au maximum de 15% du coût total des travaux. Le nouveau loyer peut seulement être appliqué après l’achèvement des travaux.

Bon à savoir :

Dans le cas d’une augmentation entre 10% et 15% du loyer, la majoration doit être lissée sur une période de 6 ans. Si l’augmentation est inférieure ou égale à 10%, il est possible de la lisser sur 3 ans seulement.

Attention !

Il est bon de rappeler que le dépôt de garantie ne change pas après la majoration du montant du loyer. Le bailleur ne peut exiger le montant de la différence.

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La révision du bail au renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, un bailleur peut faire valoir son droit à la révision du montant du loyer. Pour cela il doit pouvoir prouver que son loyer actuel est sous-évalué par rapport aux logements comparables dans son voisinage.

Conformément à l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989, il doit donc prouver de manière manifeste la vraie valeur de son bien. Pour cela, le bailleur doit prévenir son locataire de sa volonté de réévaluer son bien six mois avant la fin du bail par courrier en lettre recommandé avec accusé de réception ou en remise en mains propres.

Ce courrier doit justifier d’au moins trois logements de référence avec un loyer supérieur à celui du bailleur. Pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants, le minimum de logements de référence est porté à six. Pour être accepté comme logement de référence, celui-ci doit répondre à plusieurs critères :

• Être dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires à celui du bailleur ;
• Le locataire doit avoir occupé le logement depuis plus de 3 ans pour au moins ⅔ des logements ;
• Le logement doit être décrit avec les informations précisées dans l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Dans le cas où une nette différence est constatée entre le logement du bailleur et les logements aux alentours, le bailleur ne pourra pas obtenir un alignement de son loyer sur les montants des loyers constatés. Il pourra seulement obtenir une augmentation correspondant à la moitié de l’écart constaté.

Exemple :

Le loyer du logement du bailleur est de 500€ et il constate, en se basant sur les prix du voisinage, que la valeur réelle de son logement est de 600€. L’écart constaté est de 100€. Il ne pourra augmenter son loyer que de 50€, montant qui correspond à la moitié de la différence entre son loyer et celui des loyers de référence.

Une majoration de loyer, même en cas de logement sous-évalué, nécessite l’accord du locataire. Pour cela, il peut notifier le bailleur de son accord, ou de son désaccord, dans un délai de deux mois après réception du courrier de la part du bailleur. Son silence sera considéré comme un refus. Dans le cas d’un désaccord de la part du locataire, et si aucun compromis n'est trouvé, les parties peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Pour cela il suffit d’envoyer à la CDC où se situe le logement en question une lettre recommandé avec accusé de réception.

En tout dernier recours, l’affaire pourra être portée devant le Tribunal Judiciaire. Pour cela, il faut saisir un juge des contentieux. Le juge du Tribunal Judiciaire peut choisir de refuser toute demande qui n’a pas été précédée d’un passage devant la Commission Départementale de Conciliation. Le Tribunal à saisir dépend de l’emplacement du logement du locataire.

Bon à savoir :

Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration pendant le bail, il peut calculer la majoration potentielle en utilisant la méthode de calcul appliquée pour les travaux et juger de la méthode la plus avantageuse pour lui.

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Le cas particulier des zones tendues

Le décret du 10 mai 2013 liste le nom des 1 000 communes considérées comme faisant partie d’une “zone tendue". Dans ces zones, la réglementation autour des loyers est soumise à des règles particulières. En effet, ce sont des communes où la différence entre l’offre et la demande de logement est très grande.

Des lois ont été mises en place pour éviter une hausse incontrôlable des loyers. Conformément à la loi Elan, les villes situées dans une zone tendue sont soumises à un encadrement des loyers. Ce dispositif concerne le montant du loyer en cas de changement de locataire. Il empêche une augmentation injustifiée des loyers entre deux locataires.

Dans ces zones tendues, certaines villes comme Paris ou Lille ont mis en place un autre dispositif : le plafonnement des loyers. On parle alors de loyer de référence majoré. Un bailleur fixant son nouveau loyer ne pourra pas dépasser le plafond imposé par le loyer de référence majoré.

Bon à savoir :

Le montant du loyer de référence est différent selon les villes. On peut trouver le loyer de référence majoré de Paris et de Lille en ligne. Dans certains cas, l’article 3 du décret du 10 Juin 2015 autorise le bailleur à demander un complément de loyer et de dépasser le loyer de référence majoré dans le cas de “caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles”. Ces caractéristiques ne peuvent servir à calculer le loyer de référence en plus du complément de loyer. En effet, le complément s’ajoute au loyer de référence majoré. Le complément de loyer doit être mentionné dans le bail et justifié par une liste de caractéristiques précises.

Bon à savoir :

Dans les faits, aucune liste de caractéristiques légales de référence existe. Il est donc difficile de juger quand un complément de loyer est justifié ou non. En cas de litige avec le locataire, c’est la commission départementale de conciliation qui tranchera.

Pour savoir si votre logement se trouve en zone tendue, il suffit de se rendre sur le site du service public.