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1. Wann sollte eine Fassade saniert werden?
Die Sanierung der Fassade ist oft notwendig, wenn Schäden wie Risse, Abplatzungen oder Feuchtigkeitsschäden auftreten. Diese können nicht nur das Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigen, sondern auch strukturelle Probleme verursachen. Zudem besteht für Wohnungseigentümer eine Pflicht zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums i.S.d . § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. In manchen Fällen ist eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums auch erforderlich, um gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz einzuhalten oder eine Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen.
2. Bauliche Veränderung oder modernisierende Instandsetzung?
Bei der Sanierung einer Fassade ist es entscheidend, ob es sich um eine bauliche Veränderung oder um eine modernisierende Instandsetzung handelt. Diese Unterscheidung beeinflusst die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gehen über die ordnungsgemäße Erhaltung hinaus und bedürfen daher gemäß § 20 WEG der Zustimmung der Wohnungseigentümer. Beispiele hierfür sind eine neue Fassadenverkleidung oder eine Farbänderung. . In diesem Fall müssen Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen und im Sinne des § 21 Abs. 1 WEG klären, wer die Kosten der baulichen Veränderung trägt.
Modernisierende Instandsetzungen hingegen dienen der Erhaltung oder Verbesserung der Bausubstanz und können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dazu gehören unter anderem der Austausch beschädigter Putzschichten oder ein Fassadenanstrich in der bisherigen Farbe. Bei Instandsetzungen tragen die Eigentümer die Kosten in der Regel anteilig nach Miteigentumsanteilen.
Bei Streitigkeiten über die Einordnung, ob es sich um Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen handelt, kann in letzter Instanz auch ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzugezogen werden.
3. Ablauf einer Fassadensanierung in der WEG
Ist eine Fassadensanierung geplant, sollte zunächst eine Bestandsaufnahme des Sanierungsbedarfs erfolgen – idealerweise durch ein Gutachten oder die Einschätzung eines Fachbetriebs. Anschließend sind folgende Schritte üblich:
- Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Die Maßnahmen müssen je nach Art als bauliche Veränderung oder modernisierende Instandsetzung beschlossen werden.
- Angebotseinholung und Beauftragung: Nach dem Beschluss holt die Verwaltung Angebote von Fachfirmen ein. Bei größeren Projekten kann eine Ausschreibung notwendig sein.
- Finanzierung klären: Falls nicht genügend Rücklagen vorhanden sind, kann eine Sonderumlage beschlossen oder eine Finanzierung über Kredite geprüft werden.
- Durchführung der Arbeiten: Die beauftragte Firma setzt die Maßnahmen um. Während der Bauphase sollten Eigentümer regelmäßig über den Fortschritt informiert werden.
- Abnahme und Kostenabrechnung: Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Bauabnahme, und die entstandenen Kosten werden gemäß den Regelungen der WEG abgerechnet.
4. Finanzierung: Wie werden die Kosten aufgeteilt?
Die Kosten für eine Fassadensanierung werden für regelmäßig von allen Wohnungseigentümern getragen, da die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die genaue Verteilung der Kosten richtet sich nach den Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz sowie nach den Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft.
Im Gegensatz zum Sondereigentum werden Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum normalerweise gemäß § 16 WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt, wenn diese der Instandhaltung dienen. Gibt es jedoch abweichende Regelungen in der Teilungserklärung oder wurde ein anderer Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst, kann eine andere Verteilung erfolgen.
Bei baulichen Veränderungen, die über das unvermeidliche Maß der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellt sich die Frage, ob alle Eigentümer oder nur einzelne Beteiligte die Kosten tragen müssen. In vielen Fällen – etwa wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren – sieht § 21 WEG vor, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen getragen werden dürfen. Voraussetzung ist entweder eine qualifizierte Mehrheit gemäß § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG oder die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit der Maßnahme gemäß Nr. 2.
Anders liegt der Fall, wenn nur einzelne Eigentümer durch die bauliche Veränderung einen besonderen Vorteil haben – etwa beim Anbau eines Balkons. Dann sind auch nur diese Eigentümer zur Kostentragung verpflichtet (§ 21 Abs. 1 WEG).
Werden energetische Sanierungen durchgeführt, kann ein individueller Sanierungsfahrplan WEG (ein staatlich gefördertes Beratungsinstrument zur Planung und Umsetzung energetischer Modernisierungen) hilfreich sein. Er ermöglicht eine umfassende Bestandsaufnahme der Immobilie und zeigt konkrete Vorschläge zur energetischen Verbesserung auf. Dabei übernimmt der Staat 50 Prozent der Beratungskosten, maximal 850 Euro für Wohngebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten. Zusätzlich erhalten Eigentümer einen Förderbonus von 5 Prozent auf förderfähige Sanierungsmaßnahmen. Langfristig lassen sich durch die Umsetzung der Empfehlungen Heizkosten spürbar senken und der energetische Standard der Immobilie steigern, was den Wert der Wohnungen erhöht.
Auch der § 28 WEG kann relevant sein, wenn es um die Festlegung und Abrechnung von Hausgeldvorschüssen, Nachschüssen oder finanziellen Rückstellungen geht. Er regelt unter anderem die Aufstellung des Wirtschaftsplans, die Jahresabrechnung und die Anpassung der Vorschüsse.
5. Sonderumlagenbeschluss
Wenn für die Fassadensanierung nicht ausreichend Rücklagen vorhanden sind, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Eine solche Umlage dient der kurzfristigen Finanzierung und muss von den Wohnungseigentümern anteilig gezahlt werden. Sie kann nur durch einen gültigen Beschluss eingeführt werden. Wichtig ist dabei, dass die Beschlussfassung über die Umlage klar formuliert und rechtlich einwandfrei ist. Ist dies nicht der Fall, kann sie unter Umständen für ungültig erklärt werden.
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass die finanzielle Belastung für die Eigentümer zumutbar bleibt. Eine zu hohe Sonderumlage könnte zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten führen, sodass alternative Finanzierungswege geprüft werden sollten.
6. Fazit
Viele Immobilieneigentümer sehen sich früher oder später mit einer Fassadensanierung konfrontiert – einer Investition, die maßgeblich zur Werterhaltung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen beiträgt. Sie bedarf einer sorgfältigen Planung und einer fairen Kostenverteilung innerhalb der WEG. Zudem muss abgewogen werden, ob es sich um eine einfache Instandsetzungsmaßnahme oder um eine bauliche Veränderung handelt. Gleichzeitig stellt sich die Frage der Finanzierung, denn nicht immer reichen vorhandene Rücklagen aus. Darüber hinaus stellt sich bei größeren Investitionen in das gemeinschaftliche Eigentum immer die Frage der Finanzierung. Rücklagen und Fördermittel helfen dabei, die Kostenbelastung für Eigentümer überschaubar zu halten. Reichen diese Mittel nicht aus, bleibt nur die Möglichkeit, eine Sonderumlage zu beschließen, um die entstehenden Kosten auf die Eigentümer zu verteilen.Als erfahrene Hausverwaltung unterstützen wir Sie nicht nur bei der Planung und Durchführung von Modernisierungen, sondern auch bei der Kostenoptimierung und rechtssicheren Beschlussfassung. Wir stehen Ihnen darüber hinaus bei allen weiteren Belangen der WEG-Hausverwaltung zur Seite. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch!
