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1. Was ist ein Notverwalter? ‍

Bei einem Notverwalter handelt es sich um einen professionellen Hausverwalter, der in Ausnahmesituationen bestellt werden kann. Eine solche Situation liegt etwa dann vor, wenn die WEG verwalterlos ist, weil sich die Wohnungseigentümer nicht auf einen externen Verwalter einigen können, obwohl ein solcher von allen Mitgliedern der WEG gewünscht ist. 

Denkbar ist auch, dass nur ein einziger Eigentümer die Einsetzung eines externen Verwalters wünscht, während die anderen Eigentümer die WEG lieber in Eigenregie in der sogenannten Selbstverwaltung verwalten möchten. Andererseits ist auch möglich, dass der bisherige Verwalter seine Aufgaben nicht mehr bewältigen kann, etwa weil die WEG stark zerstritten ist. 

In all diesen Situationen ist die Bestellung eines Notverwalters prinzipiell denkbar – sofern die strengen Voraussetzungen hierfür vorliegen. 

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2. Wie wird ein Notverwalter in einer WEG bestellt?‍

Da die Bestellung eines Notverwalters ihrem Zweck nach dann möglich ist, wenn sich die Wohnungseigentümer selbst nicht auf einen Verwalter einigen können, muss eine andere “Instanz” über die Bestellung entscheiden: 

Nach deutschem Recht erfolgt die Bestellung durch eine gerichtliche Entscheidung. Zur Sicherstellung der Finanzierung kann zudem der Erlass eines vorläufigen Wirtschaftsplans oder einer Sonderumlage erfolgen. 

Die Rechtswirkung der Entscheidung, also die rechtlich bindende Bestellung des Notverwalters, tritt mit dem Eintritt der Rechtskraft ein. Dies ist dann der Fall, wenn das Urteil unanfechtbar ist, mit Rechtsmitteln also nicht mehr angegriffen werden kann. 

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‍3. Welche Voraussetzungen müssen für die Bestellung eines Notverwalters gegeben sein? 

Die Bestellung eines Notverwalters ist – wie der Name schon sagt – nur in Notfällen möglich. 

Erforderlich ist zunächst, dass die WEG über keinen Verwalter verfügt bzw. der amtierende Verwalter seinen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt. 

Des Weiteren ist ein entsprechender Antrag mindestens eines Wohnungseigentümers erforderlich. Dabei muss der Eigentümer dem Gericht mehrere Verwalter vorschlagen. 

Zusätzlich müssen die Zustimmung des Verwalters zur Übernahme des Verwalteramtes und die jeweiligen Konditionen dargelegt werden. 

Grund hierfür ist, dass es nicht Aufgabe des Gerichts sein kann, an Stelle der Eigentümer Ermittlungen zu betreiben, ob es einen Verwalter gibt und zu welchen Konditionen dieser seine Dienste anbietet. 

Außerdem darf keine andere Möglichkeit als die gerichtliche Bestellung eines anderen Verwalters bestehen: Dies erfordert, dass Einigungsversuche innerhalb der WEG hinsichtlich der Bestellung eines Verwalters vorgenommen, jedoch allesamt gescheitert sind. Es muss zunächst also versucht werden, einen Verwalter im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu bestellen. 

Der Grund: Um den (ohnehin überlasteten) deutschen Gerichten nicht zusätzliche Arbeit aufzubürden, müssen zunächst zumutbare Maßnahmen ergriffen worden sein, bevor eine Klage erhoben werden kann. Andernfalls fehlt das für die Klage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Ein weiteres Argument hierfür ist das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer, das ansonsten nicht gewahrt wäre.

Noch strengere Voraussetzungen für die Bestellung eines Notverwalters bestehen dann, wenn dieser mit sofortiger Wirkung bestellt werden soll. In rechtlicher Hinsicht geschieht dies nämlich in Gestalt einer sog. einstweiligen Verfügung. Diese erfordert einen Verfügungsgrund, der eine besondere Dringlichkeit notwendig macht. 

Diese Dringlichkeit kann etwa dann bestehen, dass dringende Maßnahmen in der WEG aktuell nicht durchgeführt werden und dadurch erhebliche Nachteile drohen. Beispielhaft zu nennen ist etwa Schimmelbefall in der Wohnung, der sich ohne eine zügige Beseitigung auszubreiten droht und die Bewohner in ihrer Gesundheit schädigt. 

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4. Welche Aufgaben übernimmt ein Notverwalter in einer WEG? 

Die Aufgaben eines WEG-Notverwalters unterscheiden sich nicht wesentlich von denen eines “gewöhnlichen” externen Hausverwalters. Der Notverwalter ist ab dem Zeitpunkt seiner Bestellung für die ordnungsgemäße Verwaltung der WEG zuständig. 

Handelt es sich bei ihm nur um eine Interimslösung, hat das Gericht seine Amtszeit also begrenzt, kommt hingegen noch eine weitere Aufgabe hinzu: Er unterstützt die Mitglieder der WEG bei der Suche und Auswahl eines geeigneten Hausverwalters, der die Verwaltung dauerhaft übernimmt. Dabei vermittelt er auch zwischen den oftmals zerstrittenen Eigentümern und trägt so dazu bei, dass eine Einigung auf einen Verwalter erfolgen kann. 

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5. Welche Amtszeit gilt für eine Notverwaltung? ‍

Das Gericht entscheidet nach eigenem Ermessen über die Bestellung eines Notverwalters. Dies beinhaltet auch die Entscheidung über die Länge der Amtszeit des Notverwalters. In der Praxis bestehen drei Möglichkeiten: 

Einerseits kann die Amtszeit des Notverwalters an die Wahl eines Verwalters durch die WEG geknüpft werden. Ein solches Vorgehen ist jedoch nur dann erfolgversprechend, wenn zu erwarten ist, dass sich die WEG zukünftig auch tatsächlich auf die Wahl eines Verwalters einigen kann.

In dieser Situation endet das Amt des gerichtlich eingesetzten Notverwalters in dem Moment, in dem der Eigentümerbeschluss über die Bestellung des neuen Hausverwalters bestandskräftig wird. Dies ist mit Ablauf eines Monats nach der Beschlussfassung der Fall. 

Andererseits wird die Amtszeit häufig auch für einen konkret bezeichneten Zeitraum, etwa vom 01.12.2022 bis zum 01.06.2023, festgesetzt. Bei einer hohen Konfliktbereitschaft der zerstrittenen Wohnungseigentümer ist ein längerer Zeitraum sinnvoll. 

Zuletzt besteht für das Gericht auch die Möglichkeit, keine Begrenzung der Amtszeit in seinem Urteil auszusprechen. 

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‍6. FAZIT: Notverwaltung in einer WEG 

Die Notverwaltung in der WEG kommt nur unter sehr engen Voraussetzungen zum tragen: Kann sich die WEG etwa nicht auf einen Verwalter einigen und drohen der WEG ohne rasche Einsetzung eines Verwalters erhebliche Nachteile, ist die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters denkbar. 

Die Amtszeit des Notverwalters liegt dabei im Ermessen des Gerichts und kann etwa auf einen konkret bezeichneten Zeitraum begrenzt oder an die Wahl eines neuen Verwalters durch die WEG geknüpft werden. 

Generell gilt jedoch, dass man mit allen Mitteln die Einsetzung eines Notverwalters vermeiden sollte: So ist etwa der damit verbundene Gerichtsprozess mit erheblichen Kosten für die WEG verbunden. Außerdem können schnell mehrere Monate vergehen, bis das Gericht eine Entscheidung trifft. In dieser Zwischenzeit bleiben oftmals wichtige Themen auf der Strecke, sodass sich die WEG in eine “Teufelsspirale” manövriert.

Die Einsetzung eines Notverwalters können sich WEGs insbesondere auch dann ersparen, wenn sie sich selbst verwalten – beispielsweise auch mit Unterstützung von Matera.

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