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L’obligation de sécurité fait partie des diverses obligations que doit respecter le syndic de copropriété. Sur quoi porte cette obligation et que risque le syndic en cas de manquement à cette règle ? On fait le point dans cet article.
Qu'est-ce que l'obligation de sécurité du syndic ?
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il a des missions à réaliser et des obligations à respecter. Il est notamment chargé de la gestion financière et administrative de l’immeuble.
Parmi ses obligations, le syndic doit respecter une obligation de sécurité, qui porte notamment sur la sécurité incendie. Voyons en détail ce que recouvre l’obligation de sécurité du syndic.
Obligation de sécurité du syndic et normes incendie
Quels sont les équipements que le syndic doit installer pour répondre à son obligation de sécurité ?
Pour répondre à son obligation de sécurité, le syndic doit installer des équipements conformes aux normes incendie dans la copropriété. Il s’agit notamment des équipements suivants :
- Les bloc-portes coupe-feu : ils sont obligatoires pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987 et dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au maximum à 28 mètres du sol ;
- L’encloisonnement de la cage d’escalier : cet équipement permet de limiter la propagation de la fumée et doit être installé lors de la construction d’un immeuble de plus de 8 mètres de haut ;
- Les extincteurs : ils sont obligatoires dans les cages d’escalier d’un immeuble de plus de 50 mètres. Cette hauteur est réduite à 28 mètres si la copropriété ne contient pas que des habitations (s’il y a un un local commercial par exemple). Les extincteurs sont également obligatoires dans les parkings tous les 15 véhicules et dans les chaufferies, avec 2 extincteurs pour une alimentation en fioul, un seul si l’immeuble est alimenté au charbon et un extincteur à poudre polyvalente pour le chauffage au gaz ;
- Les systèmes de désenfumage : il sont obligatoires pour toutes les copropriétés de plus de 2 étages ;
- Les blocs de secours : ces blocs lumineux indiquant les sorties sont obligatoires pour les immeubles de plus de 28 mètres, construits après 1986 ;
- La colonne sèche : elle est obligatoire lorsque le plancher du logement le plus élevé se trouve au moins à 28 mètres de hauteur.
Comment installer les équipements de normes incendie ?
Pour installer les équipements nécessaires à la sécurité incendie, le syndic doit d’abord contacter des entreprises pour établir des devis et mettre en concurrence différents prestataires.
Après avoir mis en concurrence au moins deux entreprises comme le veut la loi, le syndic met la résolution portant sur l’installation d'équipements incendie à l’ordre du jour. Il doit également joindre les différents devis à la convocation d'assemblée générale. Le jour de l’assemblée, le syndicat des copropriétaires vote les travaux d’installation à la majorité simple de l’article 24. Pour rappel, cette majorité ne prend pas en compte le vote des copropriétaires absents et non représentés.
Autres obligations du syndic liées aux normes incendie
En plus des équipements à installer, le syndic doit afficher les règles d’évacuation à suivre en cas d’incendie ainsi que des plans du rez-de-chaussée (et du sous-sol le cas échéant) :
- Dans le hall d’entrée de l’immeuble ;
- À proximité des portes ;
- À proximité des escaliers et des ascenseurs.
Ces plans servent notamment à faciliter l'intervention des pompiers en cas d’incendie.
De la même façon, le syndic doit s’assurer qu’une place de stationnement est dédiée et accessible à tout moment pour les secours. Si vous habitez dans un grand immeuble, veillez à ce que la place soit spacieuse afin de permettre aux secours d’utiliser des moyens plus importants si besoin.
Le syndic est également tenu d’assurer l’entretien annuel des équipements incendie, comme l’impose le Code de la construction et de l’habitation. À noter que les entreprises compétentes pour installer les équipements incendie peuvent également assurer leur maintenance.
Obligation de sécurité du syndic et travaux urgents
L’obligation de sécurité du syndic ne concerne pas seulement les normes incendie mais également les travaux urgents.
Que sont des "travaux urgents" ?
Aucun texte de loi ne précise ce que sont les travaux urgents en copropriété. Cependant, en général, ils sont définis comme des travaux à entreprendre dans les plus brefs délais pour assurer la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des habitants.
La jurisprudence considère les travaux suivants comme urgents :
- Les travaux d’étanchéité d’une toiture ;
- Le dégorgement et la réparation d'un collecteur d'égout ;
- La remise en état d’une canalisation d'eau ;
- Les travaux destinés à pallier une grave insuffisance de chauffage.
Cependant, cette liste n’est pas exhaustive. En cas de conflit, c’est le tribunal compétent qui jugera le caractère urgent des travaux entrepris par le syndic.
Quel est le rôle du syndic en cas de travaux urgents ?
Si la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble est menacée, le rôle du syndic est d’entreprendre des travaux urgents sans consulter au préalable le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.
Quelle est la procédure à suivre par le syndic lors de la mise en œuvre des travaux urgents ?
Pour mettre en oeuvre des travaux urgents, le syndic doit respecter certaines conditions :
- Les copropriétaires doivent obligatoirement être informés des travaux urgents par voie postale ou voie électronique ;
- Le syndic doit mettre un affichage dans les parties communes pour informer tous les résidents, y compris les locataires ;
- Une assemblée générale doit immédiatement être convoquée une fois les travaux urgents achevés. Durant cette assemblée, les copropriétaires peuvent approuver ou contester les travaux s’ils estiment qu’il n’y avait pas d’urgence. Si les copropriétaires s’y opposent, il faut tout de même payer le prestataire qui a réalisé les travaux. Un remboursement est ensuite possible si le syndicat intente une action en justice contre le syndic.
Par ailleurs, le syndic peut demander aux copropriétaires de lui verser une provision pour financer les travaux et ce, sans que l’assemblée générale l’y autorise au préalable. Cette provision ne peut être supérieure à un tiers du montant du devis. À noter qu’en syndic professionnel, le conseil syndical doit être consulté avant d’appliquer cette mesure.
Le syndic peut ensuite demander de nouvelles provisions si l’assemblée générale qu’il a immédiatement convoquée l’y autorise. Durant cette assemblée, les copropriétaires peuvent débloquer une partie ou la totalité du fonds travaux pour financer les travaux urgents.
En cas de besoin, les copropriétaires qui le souhaitent pourront également souscrire à un prêt collectif comme le Copro 100.
Responsabilité du syndic : que risque le syndic en cas de manquement à son obligation de sécurité ?
Si l’obligation de sécurité n’est pas respectée, le syndic commet alors une faute de gestion et peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée.
La responsabilité civile du syndic peut être engagée si les copropriétaires constatent des travaux urgents non effectués mais sans conséquences graves.
En ce qui concerne la responsabilité pénale, elle peut être engagée si les équipements incendie ne sont ni contrôlés ni entretenus, et qu’en cas d'incendie, les équipements obligatoires ne sont pas installés. Cela peut être également le cas si des travaux urgents n’ont pas été réalisés et ont causé des dégâts matériels et/ou humains.
En cas de faute, le syndicat des copropriétaires peut également procéder à la révocation du syndic et choisir un nouveau syndic en assemblée générale. Vous pouvez notamment penser au syndic non-professionnel qui présente divers avantages comme la réalisation d’économies sur les charges de copropriété !
