1. Was ist eine Immobilienagentur? 

Wenn Menschen ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen oder sie auf der Suche nach einem geeigneten Objekt sind, beauftragen sie in der Regel einen Immobilienmakler.

Allerdings ist die Aufgabe, Immobilien für Kunden zu verkaufen oder zu vermieten, aufgrund der vielfältigen Ansprüche von Käufern und Verkäufern häufig sehr komplex. Deswegen stellen viele selbstständige Immobilienmakler Mitarbeiter zur Unterstützung ein. Dieser Zuwachs führt dazu, dass aus dem selbständigen Makler eine Immobilienagentur wird. Die Aufgabe eines Immobilienmaklers unterscheidet sich daher nicht von denen einer großen Immobilienagentur. Jedoch ist der Begriff nicht rechtlich geschützt, sodass auch einzeln agierende Makler ihre Firma so bezeichnen dürfen. Ein häufig genutztes Synonym ist Immobilienservice. 

Der Begriff Immobilienagentur wird selten genutzt, vielen Menschen ist daher der Begriff des Immobilienmaklers für diesen Service deutlich geläufiger. 

2. Was sind die Aufgaben einer Immobilienagentur?  

Die Aufgaben einer Immobilienagentur sind vielfältig und umfassen den gesamten Prozess von der Bewertung über die Vermarktung bis hin zum Immobilienverkauf oder der Vermietung. 

Die Agentur kann beauftragt werden, die Immobilie zu bewerten, indem sie den Verkehrswert errechnet. Möchte der Eigentümer auf dieser Grundlage sein Haus oder die Wohnung verkaufen oder vermieten, dann übernimmt die Immobilienagentur folgende Leistungen:

• Erfassung aller Daten (Anzahl der Zimmer, Wohnfläche, Grundstück,...), inklusive Fotos, für die Erstellung eines Exposés für Interessenten
• Entwicklung einer Vermarktungsstrategie sowie die Auswahl von geeigneten Vermittlungsportalen
• Vereinbarung und Durchführung von Besichtigungen 
• Führen von Verkaufsverhandlungen 
• Vorbereitung des Kauf- oder Mietvertrages
• Vorbereitung der notariellen Beglaubigung
• Übergabe der Immobilie an den Käufer oder Mieter 

Dieses Angebot wird auch genutzt, wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet und nach Abschluss verkauft werden soll.

Neben dem Verkauf oder der Vermietung von Immobilien können sie auch von Kunden dafür beauftragt werden, nach passenden Objekten zum Kauf oder zur Miete Ausschau zu halten und diese an den Kunden zu vermitteln. 

Nebender Vermarktung sowie dem Erwerb von Objekten erweitern einzelne Agenturen und Makler ihr Angebot um eine professionelle Hausverwaltung. Damit bündeln sie alle Leistungen rund um Immobilien an einem Ort.

Bei einem erfolgreichen Verkauf, Vermietung oder Vermittlung erhält die Agentur eine Provision für ihre Dienstleistung. Diese wird auch als Maklercourtage oder Maklervergütung bezeichnet. 

Gut zu wissen:

Es ist nicht gesetzlich festgelegt, wie hoch die Vergütung bei einem Verkauf ist. In der Regel beträgt der Betrag jedoch zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Verkaufspreises.

Ende 2020 wurde durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser festgelegt, dass die Maklercourtage zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer zu tragen ist, wenn er aufgrund zweier Maklerverträge für Verkäufer- und Käuferseite tätig wird. Auch bei der erfolgreichen Vermittlung einer Vermietung durch eine Maklerempfehlung ist eine Provision zu zahlen. Diese darf allerdings die Höhe von maximal 2,38 Nettokaltmieten nicht überschreiten.

3. Was ist der Unterschied zwischen Immobilienmakler und Immobilienverwalter? 

Immobilienmakler sind, wie bereits erläutert, dafür zuständig, Immobilien zu vermitteln, die verkauft oder vermietet werden sollen. Immobilienverwalter hingegen übernehmen die Verwaltung einer Immobilie. Sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien.  

Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind hierbei vielfältig. Sie können in drei Oberkategorien eingeteilt werden:

1. Kaufmännische Verwaltung: Der Immobilienverwalter kümmert sich um alle wirtschaftlichen Belange in Bezug auf das Gebäude. Hierzu gehören beispielsweise:

• Erstellung der Nebenkostenabrechnung
• Verwaltung des Hausgeldes  
• Erstellung eines Wirtschaftsplans
• Zahlung von anfallenden Rechnungen in Bezug auf die Immobilie
• Verwaltung der Erhaltungsrücklage
  
  

2. Technische Verwaltung: Um die Immobilie in einem guten Zustand zu erhalten, müssen immer wieder Reparaturen oder Sanierungen vorgenommen werden. Hierfür übernimmt der Immobilienverwalter folgende Aufgaben wahr:

• Kontrolle von wichtigen technischen Einrichtungen (z. B. Fahrstuhl)
• Angebotseinholung und Auftragsvergabe auf Basis der getroffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung
• Kontrolle und Abnahme von beauftragten Reparaturen und Sanierungsarbeiten
  
  

3.  Rechtliche Verwaltung: Die Verwaltung eines Gebäudes basiert auf vielen rechtlichen Grundlagen. Besonders hervorzuheben ist hierbei das WEG-Gesetz. Der Hausverwalter stellt sicher, dass alle rechtlichen Grundlagen eingehalten werden und zieht bei Bedarf weitere Experten hinzu. Seine konkreten Aufgaben in diesem Bereich sind:

• Prüfung von Verträgen und Versicherungen
• Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten 
• Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung 
• Schreiben des Protokolls der Eigentümerversammlung

Während die Aufgaben des Immobilienmaklers ausschließlich die Vermittlung von Häusern, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien sind, liegen die Aufgaben des Immobilienverwalters darin, die Aufgaben, welche rund um das Gebäude anfallen, zu managen. 

4.  Darf der Makler auch Verwalter sein?

Für viele Immobilienmakler ist es wirtschaftlich interessant, Immobilien nicht nur zu vermitteln, sondern auch zu verwalten. Hier gibt es einige Punkte zu beachten. So dürfen Immobilienmakler nur unter bestimmten Voraussetzungen Objekte vermitteln, die sie selbst als professionelle Verwalter betreuen. Immer möglich hingegen ist es, dass die Immobilienagentur Gebäude vermittelt, die sie nicht selbst verwaltet. 

Ebenfalls zu beachten sind die rechtlichen Regelungen zu den beiden Berufen. Die Gewerbeordnung (GewO) ordnet sowohl den Beruf des Immobilienmaklers als auch den der Hausverwaltung als erlaubnispflichtige Berufe ein. Dies basiert für den Beruf des Maklers auf § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO. Und beim Beruf des Hausverwalters auf § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO. Darüber hinaus ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich verankert, dass gemäß §§ 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 Satz 1 WEG der Hausverwalter über eine entsprechende Qualifizierung verfügen muss. 

Der Hausverwalter darf gleichzeitig auch als Immobilienmakler im Sinne des Verkaufs für dieses Objekt tätig werden, wenn

• er ausschließlich für das Sondereigentum als Verwalter bestellt ist (z. B. für die Verwaltung von Eigentumswohnungen). 
• im Fall einer Verwaltung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum keine Verwalterzustimmung des Verkaufs durch den Hausverwalter erforderlich ist. 
• er im Fall einer Verwaltung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum mit Zustimmungsverpflichtung nicht als Immobilienmakler des Käufers auftritt und daher kein Provisionsanspruch besteht. 
• er dem Käufer gegenüber die Doppeltätigkeit sowie den Zustimmungsvorbehalt offenlegt und der Käufer ihm trotzdem einen Provision verspricht, weil es ihm gezielt auf diese Doppeltätigkeit ankommt. 
• er als Hausverwalter nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet und kein Zustimmungsvorbehalt durch den Hausverwalter notwendig ist.

Tritt der Hausverwalter im Rahmen einer Vermietung innerhalb der Immobilie als Makler auf, so darf er keine Maklerprovision für die Vermittlung berechnen. Dies ist durch § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) ausgeschlossen. 

 Fazit

Abschließend kann festgestellt werden, dass es durchaus möglich ist, dass der Immobilienmakler gleichzeitig auch als Hausverwalter tätig wird. Vermarktet der Makler jedoch ein Objekt, dessen Verwalter er gleichzeitig ist, dann sind hierbei einige Dinge zu beachten. Dies gilt insbesondere beim Verkauf eines von ihm verwalteten Objektes.  

Eine Alternative zu einen Hausverwalter, welcher auch gleichzeitig Immobilienmakler ist, kann Matera sein. Matera bietet Eigentümergemeinschaften maßgeschneiderte Verwaltungslösungen an. Entweder über eine online-basierte Plattform zur unterstützten Selbstverwaltung Ihrer WEG. Hier können Sie gegenüber der klassischen Hausverwaltung auch noch Kosten einsparen.

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