Miteigentumsanteil: Verständlich erklärt [für Wohnungseigentümer]

Miteigentumsanteil: Verständlich erklärt [für Wohnungseigentümer]

Jeder Wohnungseigentümer einer WEG hat Miteigentumsanteile (MEA) an dem Gemeinschaftseigentum. Wie diese berechnet werden und weshalb der Miteigentumsanteil für die Eigentümer einer WEG so wichtig ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist ein Miteigentumsanteil? 

Der Miteigentumsanteil ist der rechnerische Bruchteil, den jeder Eigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat. Dieser Wert wird üblicherweise als Teil von 1000 dargestellt (zum Beispiel: 120/1000). Handelt es sich um sehr große Eigentümergemeinschaften, kann das Miteigentum auch als Bruchteil von 10.000 angegebenen werden. 

Die jeweiligen Miteigentumsanteile stehen in der Teilungserklärung der Wohnanlage und sind im Grundbuch festgelegt.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Bestandteile eines Gebäudes sowie der Außenanlagen, die kein Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers sind. Hierzu gehören neben dem Grundstück alle solchen Bereiche, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind und/oder gemeinschaftlich gebraucht werden, wie beispielsweise das Treppenhaus, Gärten, der Aufzug und die Fassade/ der Außenanstrich. 

Übrigens: Sondereigentum bezeichnet hingegen das alleinige (!) Eigentum eines Eigentümers, also beispielsweise eine Wohnung, die nicht im Gemeinschaftseigentum steht und entsprechend nicht gemeinschaftlich genutzt wird. Hieran kann auch kein Miteigentumsanteil bestehen. 

2. Wozu werden Miteigentumsanteile genutzt? 

Ohne Miteigentumsanteile wäre das Bestehen einer Eigentümergemeinschaft im Grunde nicht möglich, da sonst Basiswerte fehlen würden, die zur Aufteilung der Lasten und Kosten der WEG unter den Eigentümern gebraucht werden und die Finanzierung einer WEG ohne die Beteiligung jedes Wohnungseigentümers ausgeschlossen wäre.

Die Miteigentumsanteile bilden die Grundlage zur Bestimmung verschiedener Sachverhalte und Fragen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Insbesondere für Kaufinteressenten ist hier - neben der Kenntnis der Höhe des Miteigentumsanteils -  ein Blick in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung unerlässlich. Denn die Miteigentumsanteile können auch die Stimmrechtsverteilung auf einer Eigentümerversammlung oder bei einem Umlaufbeschlussverfahren beeinflussen. So kann bspw. in der Teilungserklärung bestimmt werden, dass das sog. Wertprinzip bei Abstimmungen angewendet wird. Dadurch richtet sich die Gewichtung der Stimmen nach den Miteigentumsanteilen.

3. Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet?  

Regelmäßig wird der Miteigentumsanteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum anhand der Wohnfläche ermittelt. Dies soll einen gerechten Verteilerschlüssel gewährleisten. 

Um die Rechnung zu veranschaulichen, folgt eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Rechenbeispiel:

  1. Zur Berechnung des Miteigentumsanteils wird zunächst das gesamte Sondereigentum (der Nutz- und Wohnfläche) der WEG ermittelt, also beispielsweise alle Wohnungen, die im alleinigen Eigentum eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen: Fläche des gesamten Sondereigentums bestimmen: 500 Quadratmeter
  2. Der Rahmenwert beträgt 1.000, dieser Wert wird durch das gesamte Sondereigentum geteilt. Das Ergebnis gibt an, wie viele Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf einen Quadratmeter Sondereigentum fallen. Sondereigentum je Quadratmeter:  1.000 : 500 = 2; Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum pro Quadratmeter Sondereigentum: 2/ 1.000
  3. Dieser Wert wird wiederum mit der Quadratmeterzahl der jeweiligen (eigenen) Wohneinheit multipliziert und weiterhin durch 1.000 geteilt. Hieraus ergibt sich der Miteigentumsanteil.  Quadratmeterzahl der Eigentumswohnung = 80 Quadratmeter; 2 x 80/ 1000 = 160/ 1000; Dies ist nun der Miteigentumsanteil 
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Gut zu wissen :
Der Miteigentumsanteil kann auch durch andere Faktoren beeinflusst werden. Oftmals spielt bspw. das Stockwerk eine Rolle bei der Höhe des Anteils.

4. Rechtliche Regelung der Miteigentumsanteile 

Rechtlich besonders relevant wird der Miteigentumsanteil in § 16 WEG:

Im zweiten Absatz des § 16 WEG wird der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel und somit die zentrale Bedeutung des Miteigentumsanteils geregelt: Jeder Wohnungseigentümer trägt die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Instandhaltung, Instandsetzung sowie die sonstige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.

Gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG steht es den Wohnungseigentümern jedoch frei, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Art der Verteilung zu beschließen, die von dem eben genannten Kostenverteilungsschlüssel in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG abweicht. 

Die Verteilung der Kosten auf Basis der Höhe des Miteigentumsanteils ist also nicht zwingend, vielmehr kann dieser mit Blick auf einzelne Kostenpunkte individuell an und durch die WEG angepasst werden.


5. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Miteigentumsantei

Welche Rolle spielen Miteigentumsanteile bei der Kostenverteilung? 

Die Miteigentumsanteilen spielen bei der Kostenverteilung innerhalb einer WEG eine große Rolle. So entstehen in der Eigentümergemeinschaft Kosten, die sich etwa aus der Instandhaltung der Immobilie, der Reinigung des Gebäudes, aber auch aus der Verwaltung oder Modernisierungsmaßnahmen ergeben. 

Diese Kosten gehören zum Gemeinschaftseigentum und werden nach einem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel auf die Eigentümer der WEG umgelegt. Hieraus resultiert das jährlich zu zahlende Hausgeld

Der rechnerische Bruchteil dient daher als Grundlage für die Verteilung der Kosten, die im Rahmen der Gemeinschaft entstehen und dann an die einzelnen Parteien weitergegeben werden: Gem.  § 16 II S. 1 WEG richtet sich die Höhe der Kosten der einzelnen Partei nach der Höhe von deren Miteigentumsanteil.

Auch kann für eventuell anfallende Sonderzahlungen der Miteigentumsanteil herangezogen werden.

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Gut zu wissen :
Fällt der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel für die Eigentümer der WEG ungerecht aus, so kann im Rahmen der Eigentümerversammlung jedenfalls zum Teil ein anderer, für die WEG sinnvollerer Schlüssel vereinbart werden. Die Kosten für den Betrieb und die Verwaltung der WEG können anstelle nach der Größe der Miteigentumsanteile beispielsweise nach der Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden. Auch kommt ein Verteilungsschlüssel in Form einer Abrechnung nach der Personenanzahl oder dem Verbrauch in Betracht. 


Können Miteigentumsanteile geändert werden?

Ja, Miteigentumsanteile können grundsätzlich geändert werden, bspw. wenn ein Eigentümer einen Anbau plant. Jedoch ist dies mit einem hohen Aufwand verbunden. 

Um einen Miteigentumsanteil, der bereits festgelegt ist, im Nachgang zu ändern, braucht es zunächst die Zustimmung der Miteigentümer zur baulichen Veränderung. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden, also muss jeder Eigentümer der WEG beim Notar erscheinen. Die Änderung muss auch in den Grundbuchblättern, dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung eingetragen werden. Dies ist neben dem organisatorischen Aufwand auch eine Frage der Kosten. Wurden die genannten Voraussetzungen jedoch erfüllt, so können Miteigentumsanteile geändert werden. 

Ein anderer Grund, weshalb ein Eigentümer die Änderung seiner Miteigentumsanteile begehrt, kann in der Kostenverteilung liegen:

Wenn eine nicht sachgerechte Festlegung der Miteigentumsanteile zu unbilligen Ergebnissen bei der Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums führt und die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine Änderung des Verteilungsschlüssels ausschließt, so hat ein betroffener Wohnungs- oder Teileigentümer einen Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile. 

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass aufgrund der außergewöhnlichen Umstände das Festhalten an der bisherigen Regelung grob unbillig wäre. Denn nur dann würde gegen die Grundsätze von Treu und Glaube verstoßen werden, die hierfür die rechtliche Grundlage bilden und in § 242 BGB geregelt sind (vgl. u. a. BGH, Beschl. v. 27.06.1985, Az. VII ZB 21/84 sowie BayObLG, Beschl. v. 27.09.1996, Az. 2Z BR 80/96). 

Weiter ist eine Änderung nur dann gestattet, wenn sich keine alternative Lösung durch die unmittelbare Änderung des Kostenverteilungsschlüssels – auch nicht durch entsprechende Auslegung der Teilungserklärung – finden lässt. Grundsätzlich gelten hier nach ständiger Rechtsprechung strenge Maßstäbe. 

Inwiefern spielen Miteigentumsanteile beim Stimmrecht eine Rolle?

Beim Stimmrecht in der WEG spielen Miteigentumsanteile eine große Rolle. So kann in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden, dass sich die Anzahl der Stimmrechte an der Höhe des Miteigentums orientiert und so von dem sog. Kopfprinzip (eine Stimme pro Kopf, unabhängig von der Größe des Miteigentumsanteils) abweicht. 

Richtet sich das Stimmrecht nun nach dem Miteigentumsanteil, wird dies „Wertprinzip“ genannt. Dies hat den Sinn, dass dem Eigentümer, der den größten Anteil an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt, auch eine stärkere Stimmkraft aus Billigkeitsgründen zukommen soll. 

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Gut zu wissen :
Bis zum 01.12.2020 war die Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn auf der Versammlung über 50% der Miteigentumsanteile vertreten waren, also die Anzahl an Eigentümern bzw. ihrer Miteigentumsanteile mehr als die Hälfte der insgesamten Anteile (rechnerisch 1.000) betrug. Mit der Neufassung des WEG ist diese Vorschrift aber gestrichen worden und die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer bzw. ihrer Miteigentumsanteile beschlussfähig.

6. FAZIT: Miteigentumsanteil in der WEG

Sie sehen, dass es unerlässlich ist, sich als Eigentümer in einer WEG mit seinem Miteigentumsanteil auseinanderzusetzen, da dieser Bruchteil des Gemeinschaftseigentums eine wichtige Grundlage für viele Themen, wie die Kostenverteilung und das Stimmrecht auf Eigentümerversammlungen, bildet: 

Ihr Miteigentumsanteil bestimmt – wenn nichts Gegenteiliges vereinbart wurde -, wie hoch ihre finanzielle Beteiligung an der WEG ist und mit welchen Kosten Sie jährlich rechnen müssen. Auch hier bieten die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit, alternative Grundlagen heranzuziehen, weshalb diese sowohl für Eigentümer als auch für Kaufinteressenten von zentraler Bedeutung sind. 

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel zu den wichtigsten Fakten rund um den Miteigentumsanteil gefallen hat.

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Autor
Darleen Mokosek
Darleen Mokosek
Freelance Content Writer
Delimitor
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