.avif)
.avif)
1. Definition von Selbstverwaltung in der Eigentümergemeinschaft
Das Wichtigste in Kürze:
- Selbstverwaltung ist erlaubt: Eine Wohungseigentümergemeinschaft kann sich laut Gesetz selbst verwalten – ein interner Verwalter aus den Reihen der Eigentümer reicht aus.
- Mehr Kontrolle, weniger Kosten: Die Eigentümer behalten die volle Kontrolle und sparen Verwaltungsgebühren.
- Hoher Einsatz nötig: Selbstverwaltung erfordert Zeit, Engagement und grundlegendes Wissen in den Themen Verwaltung, Immobilie, Recht und Technik.
- Professionelle Unterstützung: Angebote wie die Verwaltung mit Matera helfen, fehlende Fachkenntnisse auszugleichen und sorgen für Transparenz und Rechtssicherheit.
Was bedeutet WEG-Selbstverwaltung?
Der Begriff WEG-Selbstverwaltung beschreibt die interne Organisation einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), bei der die Eigentümer einer Immobilie alle Verwaltungsaufgaben selbst übernehmen – ohne Unterstützung durch eine externe Hausverwaltung. Die Verantwortung für Planung, Verwaltung und Umsetzung gemeinschaftlicher Aufgaben liegt also vollständig innerhalb der Gemeinschaft.
Was sagt das Gesetz zur WEG-Verwaltung?
Die Organisation der Verwaltung ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt – insbesondere in den §§ 18, 19 und 26. Dort ist unter anderem festgelegt, dass jede WEG verpflichtet ist, eine Verwaltung zu stellen. Seit der WEG-Reform 2020 ist dabei auch statt einer klassischen externen Hausverwaltung eine Selbstverwaltung durch einen internen Miteigentümer der Immobilie möglich – vorausgesetzt, alle Eigentümer stimmen dem zu und es handelt sich um eine kleinere Gemeinschaft (unter neun Einheiten), in der kein Drittel der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter besteht.
Die Bestellung einer Verwaltung – ob intern oder extern – muss immer durch einen offiziellen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Die erste Amtszeit darf bis zu drei Jahre betragen, eine Verlängerung auf fünf Jahre ist danach zulässig.
Wie funktioniert eine WEG ohne Verwalter?
Steht eine Wohnungseigentümergemeinschaft plötzlich ohne Verwalter da – zum Beispiel durch Kündigung oder Abberufung – und es findet sich keine interne Lösung, kann das Gericht eine Zwangsverwaltung einsetzen. Das ist teuer und mit viel Aufwand verbunden – daher sollte diese Maßnahme möglichst vermieden werden.
Die Selbstverwaltung bietet deshalb eine nützliche Alternative: In diesem Fall übernehmen die Eigentümer selbst die Aufgaben der Hausverwaltung. Die Wohnungseigentümer können ein oder mehrere Mitglieder bestimmen, die als Ansprechpartner fungieren und die Organisation übernehmen.
Hierbei wird zwischen zwei Modellen unterschieden:
1.1. Die “echte Selbstverwaltung” einer WEG
Bei der “echten Selbstverwaltung” hat die WEG keinen Verwalter bestellt und ist daher verwalterlos. Im Fall der echten Selbstverwaltung entscheiden die Eigentümer gemeinschaftlich. Die Aufgaben, insbesondere die Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, werden in der Regel per Geschäftsordnungsplan verteilt. Um die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft in der echten Selbstverwaltung ordnungsgemäß zu erledigen, bedarf es einer hohen Einsatzbereitschaft aller Eigentümer.
1.2. Die “unechte Selbstverwaltung” einer WEG
Bei der „unechten Selbstverwaltung“ wird aus den Reihen der Wohnungseigentümer ein WEG-Verwalter (sog. „interner Verwalter“) gewählt. Rechtlich gesehen macht es aber keinen Unterschied, ob der Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer kommt oder ein extern beauftragter WEG-Verwalter bestellt wird (vgl. § 26 WEG).
2. Ist ein professioneller WEG-Verwalter Pflicht?
Nein, die Bestellung eines externen WEG-Verwalters ist vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht zwingend vorgeschrieben. Vielmehr obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Miteigentümer (§18 Abs. 1 WEG-Gesetz).
Und diese Verpflichtung kann auch über eine Selbstverwaltung erfüllt werden. Somit kann auch ein Eigentümer zum internen Hausverwalter bestellt werden.
3. Vorteile und Nachteile der Selbstverwaltung für WEGs
Vorteile der Selbstverwaltung
Inzwischen kommt es durch Fachkräftemangel immer häufiger dazu, dass neue Wohnungseigentümergemeinschaften wegen Überlastung von externen Hausverwaltungen abgelehnt werden. Über 52 % der Hausverwalter müssen laut des aktuellen VDIV-Branchenbarometers neue WEGs ablehnen – trotz hoher Nachfrage. Besonders schwierig wird es für kleine WEGs: 2024 gaben zudem 43 % der Verwaltungsunternehmen an, nur noch größere Gemeinschaften zu betreuen. Gleichzeitig steht rund ein Viertel der Verwalter kurz vor dem Ruhestand. Das erschwert die Verwaltersuche zusätzlich und begründet auch, wieso viele WEGs keinen Hausverwalter finden.
Deshalb ist die Selbstverwaltung für viele WEGs eine vorteilhafte Alternative zur externen Hausverwaltung. Ein weiterer Grund dafür ist, dass bei diesem Modell in der Regel dieselben Interessen wie die der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt werden. Insbesondere bieten sich folgende Vorteile durch einen internen Verwalter:
- die WEG ist unabhängig und hat durch die volle Kontrolle über Entscheidungen und Prozesse sowie die Qualität der Verwaltung
- die Kosten für die Hausverwaltung können so gering wie möglich gehalten werden
- einen möglichst guter baulicher Zustand des Gemeinschaftseigentums ist im Interesse des Verwalters und der Miteigentümer
- die Gemeinschaft in der WEG kann gestärkt werden und es wird ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis sichergestellt
- es besteht keine Gefahr durch einen unseriösen Verwalter, intransparente Prozesse oder Veruntreuung wie beim aktuellen Fall der Hausverwaltung Kallmeyer und Nagel
Tipp von uns: Bei seriösen Hausverwaltungen profitieren WEGs wie bei Matera von einem integrierten WEG-Konto, das maximale Transparenz schafft. Veruntreuungs-Fälle sind dadurch nicht möglich, da jede Kontobewegung nachvollziehbar ist. Außerdem können alle Eigentümer der WEG bei Matera alle Dokumente (wie z.B. Protokolle der Eigentümerversammlungen) jederzeit einsehen.
Ein großer Vorteil besteht bei der WEG-Selbstverwaltung außerdem immer dann, wenn der interne Verwalter auch vor Ort lebt, da er zumeist über alle Geschehnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft umfassend informiert ist und auch sofort handeln kann.
Im Falle von dringenden Handwerksarbeiten bspw. kann der Selbstverwalter unverzüglich reagieren und die baulichen Arbeiten persönlich begleiten. Lange Reaktionszeiten der Hausverwaltung entfallen, da er selbst auch als Wohnungseigentümer betroffen ist und schnell Maßnahmen ergreifen kann.
Nachteile der Selbstverwaltung
Nachteile sind auch bei der WEG-Selbstverwaltung nicht ausgeschlossen.
Wo professionelle externe Immobilienverwalter neben der WEG-Verwaltung auch Sondereigentumsverwaltung (also die Verwaltung von einzelnen Eigentumswohnungen) anbieten und alle Aufgaben der ordnungsgemäßen Verwaltung übernehmen, muss bei der Selbstverwaltung einer der Eigentümer selbst Hand anlegen.
Die Selbstverwaltung kann im Vergleich zur klassischen Hausverwaltung dadurch zweifelsfrei mit einem hohen Zeitaufwand verbunden sein, vor allem am Anfang. Außerdem muss beachtet werden, dass:
- die Selbstverwaltung komplex sein kann und Fachwissen erfordert
- es unterschiedliche Meinungen in der WEG geben und zu Konflikten kommen kann
- es eine klare Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft geben muss
Auch die rechtlichen Vorschriften durch das WEG-Gesetz können abschrecken. Aber keine Sorge! Professionelle Anbieter wie Matera unterstützen Eigentümergemeinschaften in der Selbstverwaltung und gleichen die genannten Nachteile mit den nötigen Informationen für Eigentümer und WEG-Expertise aus. Ein weiterer Vorteil des Angebots von Matera ist, dass Sie unkompliziert von der Selbstverwaltung in die Vollverwaltung durch einen unserer Objektverwalter wechseln können.
Einen detaillierten Vergleich der externen Verwaltung und Selbstverwaltung finden Sie in diesem Artikel: WEG-Selbstverwaltung vs. externe Hausverwaltung: Was ist besser geeignet (für Ihre WEG)?
4. Wann macht die Selbstverwaltung für eine WEG Sinn?
Das Modell der Selbstverwaltung ist in den letzten Jahren für Wohnungseigentümergemeinschaften immer präsenter geworden, da es viele Grundprobleme der externen Hausverwaltung löst und sich als ernstzunehmende Alternative etabliert hat.
Insbesondere bei kleineren WEGs mit wenigen Wohneinheiten ist dieser Ansatz sinnvoll, da externe Hausverwalter eine Zusammenarbeit aus monetärer Sicht oftmals ablehnen.
Außerdem findet sich in solchen Konstellationen zügig ein interner Verwalter.
Selbstverständlich gibt es auch Fälle, in denen die WEG-Selbstverwaltung sich nicht für eine Eigentümergemeinschaft eignet:
- Sollte sich bspw. kein Eigentümer für die Rolle des internen Verwalters finden, ist dieses Modell zunächst vom Tisch.
- Das größte Problem stellt allerdings in den meisten Fällen die mangelnde Professionalität der Selbstverwaltung dar - Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel. Zwar kennen die internen Verwalter die Immobilie sehr gut, die notwendigen kaufmännischen, rechtlichen und technischen Fähigkeiten weisen jedoch die allerwenigsten in einem notwendigen Maße auf.
Genau aus diesem Grund existieren professionelle Anbieter wie Matera! Matera unterstützt Eigentümergemeinschaften in der Selbstverwaltung durch ein Team aus Experten, die sich innerhalb von 24 Stunden um rechtliche und kaufmännische Anliegen kümmern. Darüber hinaus schafft unser Online-Portal und ein integriertes WEG-Bankkonto einen guten Überblick zu den WEG-Finanzen - in Echtzeit! Dadurch entlastet das Matera-Angebot selbstverwaltete WEGs vollumfänglich und erspart den internen Verwaltern viel Arbeit.
5. Welche Aufgaben übernimmt eine WEG in Selbstverwaltung?
Das WEG-Gesetz regelt im § 19 das Aufgabenspektrum, welches auch selbstverwaltete Eigentümergemeinschaften zu erfüllen haben.
Dadurch ergeben sich für die WEG und den internen Verwalter in der Selbstverwaltung folgende Aufgaben:
- Durchführung von Eigentümerversammlungen
- Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen
- Bildung einer Erhaltungsrücklage
- Korrespondenz mit externen Dienstleistern (z.B. Handwerkern)
- Einbeziehung des Hausgeldes von den Miteigentümern
Um diese Aufgabenfülle zu meistern, können sich selbstverwaltete WEGs auch professionelle Unterstützung einholen - bspw. durch Anbieter wie Matera.
6. Was sind die Kosten für die Selbstverwaltung?
Die herkömmliche Verwaltung einer WEG kostet im Schnitt zwischen 30 und 50 Euro pro Wohneinheit und Monat. Die Selbstverwaltung ist eine kosteneffiziente Alternative, vor allem wenn digitale Tools die Organisation unterstützen.
Bei Matera können Eigentümer bei der unterstützten Selbstverwaltung bis zu 30 Prozent gegenüber klassischen Verwaltungsmodellen einsparen ohne auf professionelle Unterstützung verzichten zu müssen.
Es ist jedoch zu beachten, dass auch bei der Selbstverwaltung Ausgaben entstehen können, etwa für Verwaltungssoftware, Kommunikation, rechtliche Beratung oder technische Dienstleistungen. Auch Weiterbildungen oder Versicherungen können je nach Bedarf hinzukommen. Eine transparente Kostenplanung ist daher entscheidend.
7. Tipps für die Selbstverwaltung
Mit der Selbstverwaltung kommen einige Fragestellungen und vielleicht sogar Hürden auf Sie zu. Doch keine Sorge! Wir haben 5 hilfreiche Tipps für Sie zusammengestellt, mit denen Sie die Selbstverwaltung meistern werden.
- Vermögenshaftpflichtversicherung abschließen
Versicherungen schützen in Schadensfällen vor immensen finanziellen Problemen, weshalb auch jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung eine Vermögenshaftpflichtversicherung abschließen sollte.
Denn auch der Wohnungseigentümer, der zum internen Verwalter bestellt wurde, kann zur Haftung herangezogen werden. Dies kann passieren, wenn er etwa fehlerhaft abgerechnet oder Baumaßnahmen falsch koordiniert hat.
Andere Schäden können sich aus versäumten Wartungen, Kompetenzüberschreitungen oder verspäteten Zahlungen von engagierten Dienstleistern ergeben.
Um hier nicht mit dem Privatvermögen zu haften, springt die Vermögenshaftpflichtversicherung ein. Diese Versicherung ist ein “Muss” für jede WEG in Selbstverwaltung und bewahrt die Gemeinschaft vor großen Problemen.
2. Software erleichtert die Selbstverwaltung
Verwaltung bedeutet auch jede Menge Organisation. Diese fällt mit einer effizienten Software deutlich einfacher:
Eine gute Software erleichtert wichtige Themen wie die Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen, die Buchhaltung sowie Protokolle der Eigentümerversammlung oder das Erstellen der Jahresabrechnung.
Hier bietet sich die digitale Lösung im Vergleich zur „handschriftlichen“ Dokumentation allein aufgrund der gebündelten Daten und der Verfügbarkeit für alle Eigentümer deutlich an und resultiert in einer Zeitersparnis und einem niedrigeren Verwaltungsaufwand.
3. Aufwandsentschädigung für internen Verwalter vorab abklären
Das gängigste Modell der Selbstverwaltung sieht vor, dass ein interner Verwalter aus den Reihen der Eigentümer bestellt wird. Laut § 18 Abs. 1 WEG ist eine Verwaltung Pflicht, aber nicht zwingend durch eine externe Hausverwaltung.
Da der interne Verwalter Teil der Gemeinschaft ist, wird die Rolle häufig ehrenamtlich übernommen. Dennoch gilt: Laut § 26 WEG tragen interne und externe Verwalter die gleichen Pflichten. Deshalb ist eine Aufwandsentschädigung üblich, meist rund 100 Euro. Diese sollte im Vorfeld abgestimmt werden, insbesondere bei größeren WEGs ab etwa 10 Einheiten.
4. WEG-Eigenkonto einrichten
Das WEG-Eigenkonto entspricht – anders als das Treuhand-Konto – der ordnungsgemäßen Verwaltung und ist daher ein essenzieller Bestandteil der WEG-Organisation.
Der große Vorteil des Eigenkontos ist, dass die WEG als Kontoinhaberin auftritt und entsprechende Rechte gegenüber der Bank und Dritten hat.
Der interne Verwalter eröffnet wiederum das besagte, auf den Namen der WEG lautende Eigenkonto und kümmert sich um die Finanzen dieser, indem er etwa die Hausgeldzahlungen auf dem Konto empfängt. Hierfür erhält der Verwalter von der WEG eine Vollmacht, in der auch seine Vertretungsmacht bezüglich der Verfügung über die Gelder festgehalten wird.
Im Zuge der WEG Selbstverwaltung sollte bereits zu Anfang ein Eigenkonto auf den Namen der WEG eröffnet werden, um so die transparente Kontrolle über die Finanzen sicherzustellen.
5. Professionelle Unterstützung einholen
Die umfängliche Selbstverwaltung ist zeitintensiv und kann auch fachlich sehr komplex werden.
Die WEG sowie der interne Verwalter sollten daher nicht davor zurückschrecken, sich die Hilfe zu nehmen, die benötigt wird.
Denn: Die wenigsten Eigentümer sind notwendigerweise auch WEG-Fachspezialisten mit jahrelanger Verwaltererfahrung, und das ist auch völlig in Ordnung. Daher bietet es sich an, die Selbstverwaltung um Tools und Hilfen zu erweitern, um so die reibungslose Verwaltung sicherzustellen und selbst nicht an seine Grenzen zu stoßen.
9. BONUS: WEG-Selbstverwaltung mit Matera
Damit die Selbstverwaltung eine echte Alternative zur externen Verwaltung sein kann, muss die Professionalität der Verwaltung sichergestellt sein.
Genau hier setzt das Matera-Modell an. Matera unterstützt durch ein Expertenteam selbstverwaltete WEGs durch die Übernahme von wichtigen Aufgaben aus dem kaufmännischen (Buchhaltung, Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabschlüssen etc.) und rechtlichen Bereich (Unterstützung bei Eigentümerversammlungen etc.).
Dadurch gleicht Matera die Schwächen der Selbstverwaltung aus und schafft darüber hinaus durch ein modernes Online-Portal einen transparenten Überblick zur finanziellen Situation der WEG. So sind - auch dank eines integrierten WEG-Bankkontos - alle Ein- und Auszahlung in Echtzeit einsehbar.
Durch diese und viele weitere Aspekte profitieren Eigentümergemeinschaften bei Matera auf verschiedenen Ebenen:
- Schnelle Hilfe und umfassende Kontrolle: Bei uns erhalten Sie persönliche Unterstützung durch einen Ansprechpartner innerhalb von 24 Stunden. Bei Bedarf stehen Ihnen auch unsere Buchhalter und Juristen zur Verfügung, um komplexe Anliegen zu lösen.
- Mit unserem Online-Portal und dem integrierten WEG-Bankkonto behalten Sie und Ihre Mitbesitzer jederzeit den Überblick über alle Ein- und Auszahlungen der WEG. Darüber hinaus können Sie mit nur wenigen Klicks jederzeit auf alle Rechnungen zugreifen und maximale Transparenz gewährleisten.
- Und falls es doch einmal zu einem Haftungsfall kommen sollte, sind der interne Verwalter und alle Beiratsmitglieder durch unsere Vermögensschadenhaftpflicht bestens abgesichert.
Sie möchten mehr über Matera erfahren? Holen Sie sich noch heute ein kostenloses Angebot ein. Unsere WEG-Experten freuen sich schon auf Sie!
