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1. Rechtliche Grundlage für Beschlussumsetzung durch Verwalter

Für die Umsetzung der Beschlüsse ist der Hausverwalter zuständig.

Während in der alten Fassung des WEG-Gesetzes in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG klar geregelt war, dass der Hausverwalter für die Umsetzung der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zuständig ist, findet sich in der erneuerten Fassung keine so klare Formulierung mehr. 

Trotzdem ergibt sich auch weiterhin aus § 27 Abs. 1 WEG, dass der Hausverwalter für die Beschlussumsetzung zuständig ist. Der Paragraph sagt diesbezüglich: 

“Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen [...].”

Als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung ist auch die Umsetzung von Beschlüssen, welche bspw. durch die Eigentümerversammlung getroffen wurden, zu verstehen. 

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2. Wieso setzt ein Verwalter einen Beschluss nicht um?

Wenn also, wie im ersten Punkt dargestellt, der Hausverwalter rechtlich dazu verpflichtet ist, die getroffenen Beschlüsse umzusetzen, warum gibt es dann Fälle, in denen er genau dies nicht macht? 

Zunächst sei gesagt, dass es gar nicht so selten vorkommt, dass die Hausverwaltung getroffene Beschlüsse nicht umsetzt. Die Gründe dafür sind:

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Anfechtbarkeit des Beschlusses

Teilweise erklären Hausverwaltungen, dass sie mit der Umsetzung des Beschlusses warten möchten, bis der Beschluss nicht mehr anfechtbar ist. Dies stellt keine rechtlich richtige Begründung dar! 

Auch wenn Eigentümer in der Versammlung ankündigen, dass sie gerichtlich gegen den Beschluss vorgehen werden und die Unwirksamkeit feststellen lassen möchten. Bis das Gericht die Unwirksamkeit des Beschlusses festgestellt hat, ist der Beschluss wirksam und muss von der Hausverwaltung umgesetzt werden. 

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Verjährung des Beschlusses

Häufiger erklären Hausverwalter auch, dass der Beschluss bereits verjährt sei und daher nicht mehr umgesetzt werden kann. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2012 trifft dies aber nicht zu. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung kann nicht verjähren! Auch dann nicht, wenn der Beschluss gefasst wurde, als noch ein anderer Hausverwalter im Amt war. 

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3. Vorgehen, wenn Beschlüsse durch den Verwalter nicht umgesetzt werden‍

Doch was sollen Eigentümer machen, wenn der Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt? Dies ist insbesondere dann ärgerlich, wenn der umzusetzende Beschluss zur Abwendung von Schäden am Eigentum dient. Dies ist bspw. bei einem Schimmelbefall oder einem Wasserschaden der Fall. 

Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie vorgehen sollten, wenn Ihre Hausverwaltung WEG-Beschlüsse nicht umgesetzt hat. Dabei zielt diese Anleitung darauf ab, zunächst niederschwellig und ohne die Einschaltung von Anwälten oder eines Gerichts in Kontakt mit der Hausverwaltung zu treten, um ans Ziel zu kommen. 

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3.1. Schreiben an Verwalter aufsetzen (inkl. Fristsetzung)

Zunächst einmal sollte ein Schreiben an den Verwalter aufgesetzt werden. In diesem wird die Hausverwaltung aufgefordert, die ausstehenden Beschlüsse umzusetzen. Dafür sollte dem Verwalter im Schreiben eine Frist für die Umsetzung gesetzt werden. Auch ist es sinnvoll, im Schreiben anzukündigen, dass im Fall der Fristversäumnis weitere rechtliche Schritte durch die Eigentümer eingeleitet werden.

Dieses Schreiben sollte durch den Verwaltungsbeirat an die Hausverwaltung übersendet werden, weil diese für die Überwachung der Hausverwaltung zuständig ist. Sollte ein Beirat nicht existieren, kann auch ein Wohnungseigentümer diese Aufgabe übernehmen. 

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3.2. Verwalter wegen Untätigkeit abmahnen

Wird der Hausverwalter nach der schriftlichen Aufforderung im Rahmen der gesetzlichen Frist nicht tätig, dann sollte durch die WEG der nächste Schritt eingeleitet werden: die Abmahnung des Hausverwalters.

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer den Hausverwalter aufgrund seiner Untätigkeit einzeln abmahnen. Allerdings empfiehlt es sich in einem solchen Fall, in dem der Hausverwalter nicht auf die Aufforderung des Beirates reagiert und untätig bleibt, eine Abmahnung durch alle Eigentümer gemeinsam auszusprechen. 

In der Abmahnung wird der Hausverwalter aufgefordert, innerhalb einer gesetzten Frist die ausstehenden Beschlüsse umzusetzen. Darüber hinaus werden die weiteren rechtlichen Schritte im Falle einer weiteren Untätigkeit ausführlich dargelegt. 

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3.3. Klage gegen Verwalter einreichen

Bleibt die Hausverwaltung trotz Abmahnung weiter untätig, dann sollten Sie als WEG im nächsten Schritt Klage erheben. Mithilfe dieser Klage verpflichten Sie den Hausverwalter gerichtlich dazu, den ausstehenden Beschluss umzusetzen. 

Im Rahmen dieser Klage sollten Sie auch entstandene Kosten aufgrund der Nichtumsetzung einfordern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es einen Wasserschaden gegeben hat und in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, dass ein Handwerker vom Hausverwalter beauftragt wird, um die Schäden zu beseitigen. 

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3.4. Verwalter abberufen & kündigen

Wenn der Hausverwalter nicht zum ersten Mal auf Mängelanzeigen nicht reagiert und Beschlüsse nicht umgesetzt hat, dann sollte nicht nur über eine Klage, sondern auch über eine Abberufung und Kündigung nachgedacht werden. 

Eine Abberufung der Hausverwaltung erfolgt durch den mehrheitlichen Beschluss in einer Eigentümerversammlung. Diese kann, wenn der Hausverwalter auf die Bitte der Einberufung nicht reagiert, hilfsweise auch vom Verwaltungsbeirat oder einem bevollmächtigten Eigentümer berufen werden. Alternativ besteht außerdem die Möglichkeit, dass die Abberufung mithilfe eines Umlaufbeschlussverfahrens beschlossen wird. 

Wurde der Hausverwalter durch einen solchen Beschluss abberufen, dann endet der Vertrag gemäß § 26 Abs. 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch. 

Wenn seitens der WEG jedoch der Wunsch besteht, den Hausverwalter kurzfristig zu kündigen, dann sollten die bestehenden Möglichkeiten geprüft werden. Zum einen kann es sein, dass im Vertrag zwischen der WEG und der Hausverwaltung vereinbart wurde, dass der Vertrag im Fall einer Abberufung sofort beendet wird. Zum anderen gibt es die Regelung aus § 626 BGB, welche eine Kündigung binnen zwei Wochen ermöglicht, wenn einer Vertragspartei die Fortführung des Vertrages nicht zumutbar ist.  

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3.5. Hausverwalter wechseln

Wenn die Hausverwaltung gekündigt wurde, dann muss zwingend eine neue Hausverwaltung bestimmt werden. Beim Wechsel der Hausverwaltung sollte auch überlegt werden, ob die Beauftragung einer externen Hausverwaltung zwingend notwendig ist. 

Neben der Beauftragung einer externen Hausverwaltung, besteht auch die Möglichkeit, dass sich eine WEG selbstverwaltet. Dies bedeutet, dass einer der Eigentümer zum internen Verwalter gewählt wird. Damit bietet die Selbstverwaltung, unter anderem aufgrund der geringeren Kosten, einen echten Vorteil gegenüber der Beauftragung einer externen Hausverwaltung. Und professionelle Anbieter wie Matera schaffen maximale Transparenz und hohe Effizienz für WEGs in Selbstverwaltung

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4. FAZIT: Hausverwalter setzt Beschlüsse nicht um

Wenn ein Hausverwalter keine Beschlüsse umsetzt und dadurch nicht auf die angezeigten Mängel reagiert, dann ist dies nicht nur ärgerlich, sondern kann auch weitere Kosten verursachen. Begründungen wie das Warten auf Unanfechtbarkeit oder eine Verjährung hinsichtlich der Nichtumsetzung des Beschlusses sind falsch und daher inakzeptabel. 

Wenn Ihr Hausverwalter nicht auf Ihre Kontaktversuche reagiert, dann sollten Sie ihn zunächst mithilfe eines Schreibens und einer Abmahnung dazu auffordern, den Beschluss umzusetzen. Bei weiterer Untätigkeit kommt auch eine Klage sowie Abberufung und Kündigung in Betracht. 

Anschließend muss eine neue Hausverwaltung gestellt werden. Für kleine Eigentümergemeinschaften kommt diesbezüglich die Selbstverwaltung in Betracht. Da hier aber vom Selbstverwalter ein hohes Maß an Einsatz gefordert ist, kann es helfen, professionelle Unterstützung zu suchen. 

Eine Möglichkeit dieser Unterstützung ist Matera. Das in Frankreich gegründete Unternehmen bietet der WEG in Selbstverwaltung an, sie bei der Verwaltung zu unterstützen. Dafür stellen Sie eine Onlineplattform zur Verfügung, über welche die gesamte Verwaltung organisiert werden kann und auf die jedes Mitglied der WEG Zugriff hat. 

So kann zum Beispiel die Beschlusssammlung digital geführt werden, damit jeder Eigentümer jederzeit sehen und prüfen kann, ob alle dort eingetragenen Beschlüsse umgesetzt sind. Darüber hinaus stellt Matera den Eigentümergemeinschaften Experten zur Seite, welche sich unter anderem um die Buchhaltung der WEG kümmern.

Dafür zahlt die WEG lediglich eine jährliche Servicegebühr, in welcher alle angebotenen Leistungen integriert sind.

Sie sind interessiert? Dann fordern Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an. Wir freuen uns auf Sie! 

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