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Insbesondere aufgrund des Ukraine-Kriegs sehen sich Immobilieneigentümer stetig steigenden Preisen für Öl und Gas ausgesetzt – ein Ende dieser massiven Preissteigerungen ist aktuell nicht in Sicht.
Aus diesem Grund stellen sich viele Wohnungseigentümer die berechtigte Frage, ob ein Austausch oder eine Erneuerung der Heizkörper der Wohnanlage sinnvoll ist. Dabei muss jedoch in jedem Fall berücksichtigt werden, ob es sich bei Heizkörpern um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.
In diesem Beitrag wird alles Wesentliche, was Wohnungseigentümer zu diesem Themenbereich wissen sollten, verständlich erläutert.
1. Gehören Heizkörper zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Für die Beantwortung der Frage, ob Heizkörper dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, muss zunächst geklärt werden, um was es sich bei diesen Begriffen überhaupt handelt.
Gemäß § 1 Abs. 5 WEG ist Gemeinschaftseigentum „das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen“.
Auf den Punkt gebracht bedeutet das: Alles, was einem Wohnungseigentümer alleine gehört, insbesondere seine Wohnung und ggf. ein ihm zugeordneter Kellerraum, ist als Sondereigentum einzustufen. Alles, was darüber hinausgeht, ist nicht mehr Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum. Informationen zur genauen Aufteilung finden Sie auf jeden Fall in Ihrer Teilungserklärung, einem der wichtigsten WEG-Dokumente.
Doch warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Ganz einfach: Als Wohnungseigentümer können Sie über Ihr Sondereigentum frei, also ohne Abstimmung mit den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft, verfügen:
Sie können beispielsweise Modernisierungen in Form eines neuen Anstrichs oder durch Verlegen eines neuen Bodens ihren eigenen vier Wänden vornehmen, ohne hierfür die Erlaubnis der anderen Wohnungseigentümer einzuholen. Ist hingegen ein Teil der Wohnanlage als Gemeinschaftseigentum einzustufen, so obliegt es grundsätzlich allen Wohnungseigentümern gemeinsam, über etwaige Veränderungen zu entscheiden. „Alleingänge“ sind also nicht möglich.
Mit der Frage, ob Heizkörper nun zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, beschäftigte sich 2011 auch die höchstrichterliche Rechtsprechung. Zuvor wurde diese Frage von verschiedenen Gerichten unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof kommt in seiner Entscheidung vom 08.07.2011, AZ: V ZR 176/10 zu dem Ergebnis, dass „Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden [können]. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“
Generell werden Heizkörper dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Jedoch können sie auch als Sondereigentum eingestuft werden, wenn es eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung gibt.
Die Entscheidung zeigt: Die Zuordnung ist stets einzelfallbezogen und insbesondere vom Inhalt der Teilungserklärung abhängig. Dabei sind jedoch einige Teile der Heizungsanlage zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, eine Deklarierung als Sondereigentum ist damit nicht möglich. Über diese Fallgruppen gibt der folgende Abschnitt Aufschluss.
2. Welche Teile der Heizungsanlage zählen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Da die Heizungsanlage innerhalb einer Wohnanlage aus einer Vielzahl von Komponenten besteht, muss zwischen diesen unterschieden werden: Eine pauschale Zuordnung der gesamten Heizungsanlage zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist also nicht möglich.
Fußbodenheizung
Fußbodenheizungen sind ganz grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Grund: Die Heizschlangen sind im Estrichboden der Wohnanlage verlegt. Dieser ist stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Sofern die Fußbodenheizung nicht als systemrelevant einzustufen ist und eine Absperrvorrichtung enthält, die es dem Sondereigentümer ermöglicht, die Heizung voll allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, ist die Zuordnung der Fußbodenheizung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung denkbar.
Heizungsventile
Auch die Zuordnung vermeintlich kleiner Bestandteile der Heizungsanlage wie der Heizungsventile ist nicht ganz einfach: Lange Zeit wurde vertreten, dass die einzelnen Ventile der Heizkörper auch dann dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, wenn die Heizkörper selbst zum Sondereigentum gehören (OLG Hamm, NJW-RR 2002, 156 und OLG München, NJW-RR 2008, 1182).
Dieser Auffassung erteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2012 eine Absage: Sofern Heizkörper in der Teilungserklärung oder in einer sonstigen Vereinbarung dem Sondereigentum zuzuordnen sind, so erstreckt sich dies grundsätzlich auch auf die dazugehörigen Heizungs- und Thermostatventile.
Zentralheizung
Die Heizungsanlage als solche inklusive des Heizkessels steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann ausnahmsweise Sondereigentum an ihr begründet werden, wenn sie nur einzelnen Wohnungseigentümern dient, also nur einzelne Wohneinheiten durch die Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden.
Heizölvorrat
Da der Heizölvorrat sämtlichen Mitgliedern der WEG zugutekommt, ist auch er dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Heizkostenverteiler
Bei einem Heizkostenverteiler handelt es sich um einen (meist weißen) kleinen Kasten, der an Heizungen innerhalb der Wohnung montiert ist. Dieser misst durch Temperaturerfassung den Verbrauch, sodass im Rahmen der Heizkostenabrechnung eine faire Verteilung der Heizkosten sichergestellt ist – wer weniger verbraucht, soll auch weniger zahlen.
Da Heizkostenverteiler damit der Ermittlung der Kostenverteilung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG dienen, sind sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Heizungsrohre
Die Hauptleitungen bzw. -rohre der Heizung – sprich solche, die innerhalb des Hauses nach oben bzw. unten verlaufen – sind bis zu den Abzweigungen zu den jeweiligen Wohnungen zwingend Gemeinschaftseigentum.
3. Austausch von Heizungen: Wer zahlt in der WEG?
Wer in der WEG für den Austausch der Heizung finanziell aufkommen muss, ist abhängig davon, ob es sich bei dem Austausch um eine bloße Erhaltungsmaßnahme oder um eine bauliche Veränderung handelt.
Im Grundsatz stellt der Austausch der Heizung eine bauliche Veränderung dar, über die die Mitglieder der WEG Beschluss fassen müssen und deren Kosten sämtliche Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.
Anders verhält es sich dann, wenn die Heizung nicht willkürlich getauscht werden soll, sondern ein Defekt der Heizung der Grund für deren Austausch ist und erhöhte Dringlichkeit vorliegt (bspw. im Winter): In dieser Situation darf die Heizungsanlage ohne WEG-Beschluss ersetzt werden.
Würde man stattdessen auch in diesem Fall eine Beschlussfassung fordern, so könnte dies zum einen einige Zeit in Anspruch nehmen – Zeit, die die frierenden Wohnungseigentümer in dieser Situation eigentlich nicht haben. Andernfalls wäre gegebenenfalls ein „Querstellen“ einzelner Wohnungseigentümer zu befürchten, beispielsweise weil Ihnen das eingeholte Angebot zu teuer erscheint. Die Kosten sind jedoch auch in diesem Fall von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu übernehmen.
4. FAZIT: Heizungen in der WEG
Sofern Sie einen Austausch der Heizungsanlage bzw. einzelner Bestandteile in Erwägung ziehen, sollten Sie zunächst klären, welche Teile hiervon zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören.
Für solche Bestandteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist nämlich zwingend eine Abstimmung mit den übrigen Mitgliedern der WEG erforderlich. Gewissheit kann durch einen Blick in die Teilungserklärung geschaffen werden, in der die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum geregelt ist.
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