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Die Teilungserklärung ist für Eigentümer von zentraler Bedeutung und gehört zu den wichtigsten Dokumenten einer WEG. Auch für Kaufinteressenten liefert sie wichtige Rückschlüsse über die Immobilie.
Doch was ist eine Teilungserklärung? Und wie wird sie erstellt? In diesem Beitrag erhalten Sie auf diese und viele weitere Fragen ausführliche Antworten.
1. Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist § 8 Abs. 1 WEG geregelt und kann als Regelwerk für das Zusammenleben der Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) gesehen werden. Außerdem wird hierdurch gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde.
Die Beglaubigung der Teilungserklärung durch einen Notar ist Pflicht und daher notwendig, um einen Grundbucheintrag für eine Wohneinheit zu erstellen.
Die Aufteilung einer Immobilie wird durch die Erklärung festgelegt und hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse sowie weiterer Informationen, die eine WEG für ihre interne Organisation braucht, konkretisiert.
Der Inhalt der Teilungserklärung ist für die Eigentümer einer WEG verbindlich.
Das Grundbuchamt bewahrt die Teilungserklärung auf, sie kann von jedem, der ein berechtigtes Interesse hat, eingesehen werden. Dieses besteht v.a. dann, wenn man am Kauf einer Wohnung der WEG interessiert ist.
2. Was beinhaltet eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung beinhaltet drei wichtige Dokumente:
- Die Aufteilungserklärung, auch Aufteilungsplan genannt,
- die Abgeschlossenheitsbescheinigung
- und die Gemeinschaftsordnung.
Der Aufteilungsplan
Zur Regelung der genauen Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück, welches dann in separates Wohneigentum aufgeteilt wird, ist der Aufteilungsplan maßgeblich:
Dieser beschreibt, wie der Name schon verrät, die Aufteilung des Gemeinschafts- und Sondereigentums der Wohnanlage und wird als Bauzeichnung mit dem Maßstab 1:1000 dargestellt.
Auch Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgehalten. Dem Aufteilungsplan können die Eigentümer dann auch den Grundriss, die Lage und die Anzahl der Wohnungen entnehmen.
Zur Bestimmung der Miteigentumsanteile der jeweiligen Eigentümer, die grundsätzlich in 100stel oder bei größeren WEGs mit 1000stel ausgedrückt werden, spielt der Aufteilungsplan ebenfalls eine wichtige Rolle. Die Miteigentumsanteile (kurz: MEA) und geben an, wie viel des Gemeinschaftseigentums welcher Wohneinheit gehört. Hieraus ergeben sich keine konkreten Zuständigkeitsbereiche, sondern vielmehr eine abstrakte Zuschreibung der gemeinschaftlichen Fläche.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ebenfalls in der Teilungserklärung enthalten und bescheinigt, dass die einzelnen Einheiten bautechnisch absolut voneinander getrennt sind. Nur dann können sich auch als „einzelne Einheit“ bezeichnet werden.
Die Gemeinschaftsordnung
Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Hierbei handelt es sich um ein tiefergehendes Regelwerk über das Verhältnis der Eigentümer untereinander, welches von ihnen unter Berücksichtigung der individuellen Vorstellungen und Ansprüche selbst bestimmt wird.
Die Gemeinschaftsordnung kann von der Teilungserklärung abweichen oder diese ergänzen.
Ihr Inhalt ist für alle Eigentümer bindend.
Die Teilungserklärung enthält an dieser Stelle ebenfalls Angaben zum Stimmrecht: Dieses kann nach dem gesetzlichen Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG: Jedem Eigentümer steht ein Stimmrecht zu, ungeachtet der Anzahl seiner Einheiten) oder dem Wertprinzip (hier bestimmt sich die Anzahl an Stimmen durch die Höhe des Miteigentumsanteils) bestimmt werden.
Letztlich, aber nicht abschließend, geht aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auch die Aufteilung der Kosten und Lasten sowie die Bestellung eines Verwalters hervor.
Sie erkennen also, wie wichtig die Teilungserklärung ist und dass vor allem Kaufinteressenten unbedingt einen Blick hierauf werfen sollten, bevor diese sich für oder gegen den Kauf einer Wohnung und damit den Eintritt in die WEG entscheiden.
3. Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Regelmäßig wird die Teilungserklärung von den Eigentümern erstellt, bevor die Immobilie in Einheiten aufgeteilt werden kann. Handelt es sich hingegen um einen Neubau, so ist hierfür meist der Bauträger verantwortlich.
Wichtig ist, dass die rechtlichen Mindestanforderungen gewahrt werden: Die Teilungserklärung muss vor dem Grundbuchamt erklärt und zur Eintragung beantragt werden.
Bis zur Fertigstellung und Eintragung in das Grundbuch können gut und gerne mehrere Wochen verstreichen, abhängig davon, wie ausgelastet das Grundbuchamt ist.
4. Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
Hierauf gibt es leider keine pauschale Antwort, da die Kosten einer Teilungserklärung maßgeblich vom Umfang der anfallenden Arbeit abhängen.
Es werden einerseits die vollständigen Dokumente benötigt und andererseits deren Beglaubigung.
Als Grundlage kann daher das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) herangezogen werden.
- Wird die Teilungserklärung selbst aufgesetzt, liegen die Kosten für die Beglaubigung bei 70 € bis 140 €.
- Das Erstellen der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans kann bis zu 200 € kosten.
- Der kostspieligste Part ist die notarielle Beurkundung: Hier wird eine 10/10 Gebühr nach dem halben Verkehrswert der Immobilie fällig. Ein kleines Beispiel: Liegt der Wert einer Immobilie bei 1.000.000 € und die Hälfte entsprechend bei 500.000 €, so liegt die Gebühr basierend auf dem GNotKG bei 935 €.
5. Rechtliche Fallstricke einer Teilungserklärung im Überblick
Auch die Teilungserklärung enthält wichtige juristische Fragestellungen, die an dieser Stelle kurz genannt werden sollen.
Das Wohnungseigentumsgesetz bietet grundsätzlich die juristische Grundlage, wenn es um Rechte und Pflichten einer Wohnungseigentümergesellschaft geht.
Dennoch können die in einer Teilungserklärung geregelten Vereinbarungen von ihrem gesetzlichen Äquivalent abweichen. Ist dies der Fall, so geht die Teilungserklärung dem Gesetz vor.
Allerdings können sich sog. Öffnungsklauseln nachteilig auf Eigentümer auswirken, die zu einem späteren Zeitpunkt Eigentum erwerben und Teil der WEG werden.
Die Öffnungsklausel ermöglicht der Gemeinschaft, Vereinbarungen durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abzuändern und Regelungen zu beschließen, die vom Gesetz abweichen.
Hier lauern insbesondere bei Themen wie dem Stimmrecht oder der Kostenverteilung rechtliche Fallen, die vor dem Kauf einer Wohnung innerhalb einer Wohnanlage dringend geklärt werden sollten.
Ein weiterer „Knackpunkt“ liegt in der Bestimmung der zulässigen Nutzung des Eigentums:
So kann durch die Teilungserklärung festgelegt werden, ob das Eigentum nur privat oder auch gewerblich genutzt werden darf und wie es sich mit der Haltung von Tieren verhält.
Worauf sollten Sie also beim Lesen der Teilungserklärung achten?
- Neben den bereits genannten Punkten sollte ebenfalls geprüft werden, ob Sie als neuer Eigentümer für den Ausgleich von Wohngeldrückständen des Voreigentümers herangezogen werden können.
- Auch die Frage, was genau zum Gemeinschaftseigentum gehört und wem die Instandhaltung dessen obliegt, sollte genauer geklärt werden. Dies wird etwa dann relevant, wenn die Fenster oder der Balkon des Nachbarn beschädigt sind und nun die Zahlung der Reparaturkosten im Raum steht.
- In der Gemeinschaftsordnung kann beispielsweise festgelegt werden, dass der Austausch beschädigter Fenster von dem Eigentümer zu zahlen ist, der den Schaden hieran zu verantworten hat und die Kosten nicht auf die Eigentümergemeinschaft verteilt werden, obwohl es sich hierbei um Gemeinschaftseigentum handelt.
Tipp von uns: Zwar ist das Erstellen einer Gemeinschaftsordnung mittlerweile gängige Praxis, jedoch keine Pflicht. Für die wirksame Begründung einer WEG muss keine Gemeinschaftsordnung erstellt werden, da an ihre Stelle die gesetzlichen Bestimmungen treten. Dennoch ist es empfehlenswert, die Regeln, Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander innerhalb einer Gemeinschaftsordnung zu konkretisieren.
6. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Teilungserklärung
Ist eine Teilungserklärung für immer gültig?
Kurz: Ja, die Teilungserklärung behält ihre Gültigkeit dauerhaft.
Kann eine Teilungserklärung geändert werden?
Ja, es besteht die Möglichkeit, die Teilungserklärung zu ändern. Hierfür braucht es jedoch die Zustimmung aller Eigentümer.
Außerdem muss die Änderung notariell beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden. Die hierfür anfallenden Kosten werden grundsätzlich von der WEG getragen.
Wann muss eine Teilungserklärung angepasst werden?
Es gibt gängige Situationen, die eine Änderung der Teilungserklärung nötig machen.
Wird etwa das Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt, so muss dies u. a. im Aufteilungsplan der Teilungserklärung entsprechend angepasst werden.
Dies gilt auch, wenn sich beispielsweise die Größe der Miteigentumsanteile durch bauliche Veränderungen geändert hat und nun von der ursprünglichen Teilungserklärung abweicht.
7. Fazit: Teilungserklärung einer WEG
Die Teilungserklärung stellt einen elementaren Bestandteil der Organisation einer Wohnungseigentümergesellschaft dar und ist sowohl für die aktuellen als auch für zukünftige Eigentümer von großer Bedeutung.
Denn in ihr sind alle wichtigen Informationen zu den Eigentumsverhältnissen sowie die Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern geregelt. Wir hoffen, Ihnen mit diesem Beitrag das Wesen der Teilungserklärung näher gebracht zu haben und wollen an dieser Stelle auf Matera verweisen, der neuen Art der WEG-Verwaltung.
Matera steht selbstverwalteten WEGs durch eine innovative Plattform und einem spezialisierten Team aus WEG-Experten als starker Partner zur Seite und ermöglicht eine transparente und effiziente WEG-Verwaltung.
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