1. Welche Kaminarten gibt es?
Wer an einen Kamin denkt, hat meist das klassische Knistern von Holzscheiten im Ohr. Doch Kamin ist nicht gleich Kamin. Wer in einer Wohnung oder im Wohnungseigentum einen Kaminofen einbauen möchte, sollte zunächst die verschiedenen Varianten kennen, denn nicht alle sind in einer WEG gleichermaßen realisierbar
Holzofen / Kaminofen
Der klassische Kaminofen wird mit Scheitholz betrieben. Er erzeugt angenehme Wärme und ein behagliches Wohnambiente. Allerdings verursacht er auch Feinstaub und darf nur unter bestimmten Voraussetzungen betrieben werden. Das Bundes-Immissionsschutzgesetz legt Emissionsgrenzwerte und Betriebsbedingungen fest. Zudem ist ein geeigneter Anschluss an den Schornstein erforderlich.
Offener Kamin
Offene Kamine sind vor allem wegen ihrer Optik beliebt, sind aber in vielen Fällen nicht mehr zulässig. Sie dürfen in der Regel nur gelegentlich betrieben werden und erfüllen selten die Anforderungen der aktuellen Immissionsschutzvorgaben. In Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen sind sie in der Praxis kaum realisierbar.
Pelletofen
Ein Pelletofen wird mit kleinen Holzpellets betrieben und bietet eine automatische Heizfunktion. Er benötigt wie ein klassischer Holzofen einen Anschluss an einen Schornstein oder eine spezielle Abgasleitung. Pelletofenanlagen sind oft effizienter und emissionsärmer als herkömmliche Kaminöfen. Vorschriften sich auch hier einzuhalten.
Gaskamin
Eine Alternative zu einem herkömmlichen Kamin ist der Gaskamin. Er benötigt keinen klassischen Schornstein, sondern oft nur eine Abgasleitung. Das kann die baulichen Anforderungen reduzieren. Dennoch sind auch hier Genehmigungen notwendig, insbesondere hinsichtlich Brandschutz und Gasanschluss.
Ethanol- und Elektrokamin
Diese Varianten sind genehmigungsfrei, da sie keine Rauchgase erzeugen. Ein Ethanolkamin erzeugt echtes Feuer, ein Elektrokamin lediglich eine optische Flamme. Beide Varianten benötigen keinen Anschluss an einen Schornstein und eignen sich daher besonders gut für Wohnungen, in denen bauliche Eingriffe nicht möglich oder nicht gewünscht sind. Dennoch sollten gewisse Sicherheitsvorkehrungen beachtet werden.
2. Kamin in der Eigentümergemeinschaft: Genehmigungen & Vorschriften
Ein Kamin in der Wohnung ist nicht nur eine Frage des Geschmacks, sondern auch der rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen. Vor allem in einer WEG ist der Einbau genehmigungspflichtig, wenn dadurch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das kann bereits dann der Fall sein, wenn ein Wanddurchbruch notwendig wird oder ein gemeinschaftlich genutzter Schornstein verwendet werden soll. Eigentümer dürfen bauliche Veränderungen nur dann vornehmen, wenn die Veränderung ordnungsgemäß beschlossen wurde und die anderen Miteigentümer nicht über ein bestimmtes Maß hinaus beeinträchtigt werden – so fordert es der § 20 WEG. Diese Vorschrift ist zentral für die Orientierung für Vorhaben dieser Art.
Zudem müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Dazu gehören insbesondere die Landesbauordnungen, die Feuerungsverordnungen der Bundesländer sowie die Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetztes (1. BImSchV). Letztere regelt u. a. Emissionsgrenzwerte und Nachrüstpflichten bei älteren Anlagen.
Auch der Grundsatz der "ordnungsgemäßen Verwaltung" ist zu beachten: Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum müssen nicht nur rechtlich zulässig sein, sondern auch im Interesse der gesamten Gemeinschaft liegen. Daher sollte die Hausverwaltung frühzeitig eingebunden werden.
2.1. Rolle des Schornsteinfegers
Bevor ein Kamin eingebaut werden kann, ist der zuständige Bezirksschornsteinfeger zu informieren. Seine Zustimmung ist Voraussetzung für die Inbetriebnahme der Feuerstätte. Er prüft unter anderem:
- Ob der vorhandene Schornstein für die geplante Feuerstätte geeignet ist
- Ob die erforderlichen Abstände zu brennbaren Bauteilen eingehalten werden
- Ob die Luftzufuhr ausreichend ist
- Ob die Vorgaben der 1. BImSchV erfüllt sind
Ohne die Freigabe des Schornsteinfegers darf die Anlage nicht in Betrieb genommen werden. Es handelt sich hierbei nicht um eine Formalität, sondern um eine sicherheitsrelevante Maßnahme.
2.2. Bau- und Brandschutzvorgaben
Neben der Abstimmung mit der WEG und dem Schornsteinfeger sind auch die baurechtlichen Vorgaben zu beachten. Eine Baugenehmigung kann erforderlich sein, etwa beim Durchbruch der Außenwand. Die konkrete Rechtslage kann von Bundesland zu Bundesland variieren.
Typische Anforderungen sind:
- Brandschutzplatten und nicht brennbare Unterlagen unter dem Ofen
- Einhaltung der Mindestabstände zu Möbeln, Wänden und Decken
- Fachgerechte Abdichtung von Wand- und Deckendurchbrüchen
- Einhaltung der Feuerungsverordnung
- Prüfung der Statik bei schweren Ofenanlagen
Auch die Abgasführung spielt eine Rolle: Wird ein externer Edelstahlschornstein montiert, muss er in vielen Fällen entlang der Außenfassade geführt werden. Dies stellt eine optische Veränderung dar und betrifft das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes – ein klassischer Fall von baulicher Veränderung nach § 20 WEG.
Verstöße gegen diese Vorgaben können empfindliche Bußgelder nach sich ziehen. Zudem kann ein nicht genehmigter Einbau zur Rückbaupflicht und zu Konflikten mit der Eigentümergemeinschaft führen.
3. Kamin in der WEG: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
In der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich bei vielen Gebäudeteilen die Frage, ob sie zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Beispiele sind Heizleitungen, Fenster und Rolläden oder auch Zähler für Strom, Wasser und Gas. Je nach Zuordnung hängen davon die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer ab – und auch, ob für bauliche Veränderungen eine Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich ist.
Die grundlegende Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in § 1 WEG geregelt.
Grundsätzlich gilt: Alle Bauteile, die für den Bestand, die Sicherheit und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich sind, zählen laut Wohnungseigentumsgesetz zum Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören tragende Wände, die Fassade, das Dach – und in aller Regel auch der Schornstein. Wird dieser für den Anschluss eines Kaminofens mitgenutzt oder verändert, liegt eine Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums vor.
Gleiches gilt, wenn ein Wanddurchbruch nötig ist, die Abgasführung über die Fassade erfolgt oder die Dachhaut durchdrungen wird. Solche Maßnahmen greifen direkt in das gemeinschaftliche Eigentum ein und erfordern daher grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich müssen betroffene Wohnungseigentümer individuell zustimmen, wenn sie durch die bauliche Veränderung über ein bestimmtes Maß hinaus beeinträchtigt werden – etwa durch Rauch- oder Geruchsbelästigung, Lärmentwicklung oder optische Veränderungen.
Zum Sondereigentum zählen hingegen in der Regel all jene Bestandteile, die ausschließlich innerhalb der Wohnung liegen und nicht in das gemeinschaftliche Gefüge eingreifen. Ein mobiler Elektrokamin oder ein Ethanolkamin, der ohne feste Anschlüsse auskommt, ist Sondereigentum – eine Genehmigung durch die Gemeinschaft ist in diesem Fall nicht erforderlich.
Die Grenze verläuft also dort, wo die bauliche Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum berührt oder das Erscheinungsbild des Hauses verändert. Vertiefende Informationen zum Thema finden Sie auch in unseren Artikeln über Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
Gut zu wissen: Nicht jede Gemeinschaft mehrerer Eigentümer bildet automatisch eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG. In gewissen Fällen ist auch von einer Miteigentümergemeinschaft oder Untergemeinschaft die Rede. Sie entsteht immer dann, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentum erwerben, ohne das Eigentum durch eine Teilungserklärung in Sondereigentum aufzuteilen – zum Beispiel zwei Geschwister, die gemeinsam ein Mehrfamilienhaus kaufen oder Eltern und Kind, die zusammen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben. Einzig in letzterem Fall besteht neben der Miteigentümergemeinschaft an der Wohnung zusätzlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude.
4. Nachträglicher Kamineinbau
Häufig denken Eigentümer, aber auch Mieter, über einen nachträglichen Kamineinbau nach – sei es wegen einer gemütlichen Wohnatmosphäre, einer autarken Heizmöglichkeit oder der Aussicht auf niedrigere Energiekosten. Für Wohnungseigentümer kommt oft auch die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie hinzu.
4.1. Einbau durch Wohnungseigentümer
Plant ein Eigentümer, einen Kaminofen nachträglich einzubauen, sind zunächst die technischen Grundlagen zu prüfen: Gibt es einen geeigneten, zur Wohnung gehörenden Schornstein? Ist die Statik ausreichend? Können die Brandschutzvorgaben eingehalten werden?
Wird der vorhandene Schornstein genutzt oder muss ein neuer Edelstahlaußenkamin installiert werden, ist das Gemeinschaftseigentum betroffen. Ein solcher Eingriff stellt eine bauliche Veränderung dar.
Ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ist in diesen Fällen zwingend erforderlich. Ohne diesen kann der Einbau nicht rechtmäßig erfolgen – selbst wenn der Schornsteinfeger bereits grünes Licht gegeben hat.
4.2. Darf ein Mieter einen Kamin einbauen?
Mieter dürfen bauliche Veränderungen grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters vornehmen. Der Einbau eines Kaminofens zählt zu solchen Veränderungen – unabhängig davon, ob der Mieter die Kosten selbst trägt.
Ist der Vermieter selbst nicht Alleineigentümer, sondern Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kommt ein weiterer Schritt hinzu: Auch die Eigentümergemeinschaft muss einer solchen Maßnahme zustimmen, sofern Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Der Vermieter kann dies nicht einseitig genehmigen.
Alternativ bieten sich genehmigungsfreie Optionen wie Elektrokamine oder Ethanolkamine an. Diese verursachen keine baulichen Veränderungen und gelten nicht als Feuerstätte im Sinne des Baurechts.
5. Kosten & Finanzierung für den Kamin in der WEG
Ein Kaminprojekt kann teuer werden, wenn neben dem Ofen selbst auch bauliche Eingriffe nötig sind. Die Frage nach den Kosten ist daher eng mit der baulichen Umsetzung und der Zuständigkeit innerhalb der WEG verknüpft.
5.1. Wie teuer ist der Einbau eines Kamins?
Die Kosten variieren je nach Kamintyp, Material und baulichem Aufwand. Ein einfacher Elektrokamin ist bereits ab 300 Euro erhältlich, während ein hochwertiger Holz-Kaminofen inklusive Montage schnell 4.000 bis 6.000 Euro kosten kann. Kommt ein Edelstahlschornstein hinzu, müssen etwa 200 Euro pro laufendem Meter Außenwand eingeplant werden (inklusive Material, Montage und Zubehör).
Zusätzliche Kostenpunkte:
- Statikprüfung und bauphysikalische Gutachten
- Planung und Genehmigungsverfahren
- Abnahme durch den Schornsteinfeger
- Brandschutzmaßnahmen
Auch Folgekosten sind zu berücksichtigen, z. B. regelmäßige Kehr- und Prüfkosten, Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung oder notwendige Nachrüstungen.
Gut zu wissen: Besonders in dicht besiedelten Regionen, etwa in Innenstädten, können beim nachträglichen Einbau eines Kamins einige Hürden auftreten. Wird der Kamin an einem Anbau installiert, muss der Schornstein so hoch geführt werden, dass er die umliegenden Dächer überragt. In diesem Fall werden längere Abzüge nötig und es entstehen höhere Kosten. So kann es sein, dass der Schornstein auf oder an einem Nachbargebäude angebracht werden muss. Dann ist selbstverständlich die Zustimmung der entsprechenden Miteigentümer erforderlich.
5.2. Wer zahlt den Kamineinbau?
Für bauliche Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums ist grundsätzlich der jeweilige Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Wird jedoch das Gemeinschaftseigentum genutzt oder verändert, kommt die Frage auf, wer für die Umsetzung des Kamins zahlt. Wer kümmert sich um die Wartung oder spätere Rückbauten?
Die Antworten auf diese Fragen werden durch Beschluss in der Eigentümerversammlung oder durch eine Vereinbarung geregelt. Normalerweise wird festgelegt, dass derjenige Eigentümer, der den Kamin einbauen lässt, auch für alle anfallenden Kosten aufkommt.
Bei einer gemeinschaftlichen Nutzung eines neuen Schornsteins kann die anfallende Summe auch anteilig auf mehrere Wohnungseigentümer verteilt werden. Dies bedarf jedoch einer entsprechenden Willensbildung in der Gemeinschaft.
6. Fazit
Ein Kamin in der eigenen Wohnung ist ein oft gehegter Komfortwunsch – besonders in den kälteren Monaten zwischen Oktober und März spendet er Wärme und eine behagliche Atmosphäre. Doch gerade in einer WEG endet die Planung nicht selten in langwierigen Abstimmungen und technischen Hürden. Die rechtlichen und baulichen Rahmenbedingungen machen deutlich: Wer einen Kaminofen einbauen möchte, sollte genau prüfen, welche Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen, welche Genehmigungen notwendig sind und welche Kosten auf ihn zukommen.
Ein reibungsloser Ablauf setzt nicht nur fachgerechte Planung voraus, sondern auch ein gut funktionierendes Miteinander innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Klare Zuständigkeiten, ordnungsgemäß gefasste Beschlüsse und ein gutes Maß an Kommunikation sorgen dafür, dass aus einer baulichen Veränderung kein Streitpunkt wird.
Professionelle WEG-Verwaltungen leisten einen wertvollen Beitrag, wenn es darum geht, solche Vorhaben koordiniert umzusetzen – rechtssicher, strukturiert und im Sinne aller Eigentümer.
Sie wünschen sich eine Verwaltung, die Sie bei Umbauten wie dem Kamineinbau aktiv unterstützt? Dann laden wir Sie herzlich ein, Kontakt mit uns aufzunehmen.Wir übernehmen alles, was in einer WEG-Verwaltung anfällt: von der Vorbereitung der Eigentümerversammlung über die Abstimmung mit allen Beteiligten bis hin zur Kommunikation mit dem Schornsteinfeger, Behörden oder Fachfirmen. Wir behalten Fristen im Blick, kümmern uns um Genehmigungen, verwalten wichtige Dokumente und sorgen selbstverständlich auch fortan dafür, dass alles sauber dokumentiert wird.
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