1. Vorab klären: Besteht eine Sanierungspflicht?

Eine Sanierungspflicht ergibt sich, wenn eine Instandhaltung oder modernisierende Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Diese Pflicht ist klar abzugrenzen von einer baulichen Veränderung, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgeht, wie etwa der Bau eines Balkons. Anders als bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG, die oft individuelle Wünsche widerspiegeln, sind Instandhaltungsmaßnahmen zur Sicherung der Funktionalität und Sicherheit des Gebäudes zwingend. 

Die Notwendigkeit einer Sanierung basiert auf der rechtlichen Verpflichtung der Eigentümer, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und wird durch den Nutzen für die Gebäudesubstanz gerechtfertigt, der direkt aus der Instandhaltung resultiert. Sanierungsmaßnahmen können durch einen mehrheitlichen Beschluss in der Eigentümerversammlung festgelegt werden.

Doch auch wenn die Mehrheit der Eigentümer gegen eine Sanierung stimmt, bedeutet das nicht automatisch, dass keine Notwendigkeit oder rechtliche Verpflichtung besteht, diese durchzuführen. Sie kann rechtlich erzwingbar sein, unabhängig von der Mehrheitsmeinung. Etwa dann, wenn unterlassene Reparaturen den Schaden verschlimmern oder eine Teileigentumseinheit nicht wie in der Teilungserklärung vorgesehen nutzbar ist.

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Auch wenn das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden muss – das heißt, übermäßige Maßnahmen, die die finanzielle Belastung der Eigentümer unverhältnismäßig erhöhen, sind zu vermeiden –, rechtfertigt eine hohe finanzielle Belastung alleine keine Verweigerung einer Sanierung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) legte in seinem Urteil vom 17. Oktober 2014 (V ZR 9/14) fest, dass eine Handlungspflicht für Wohnungseigentümer besteht, an der Beschlussfassung dringend erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen mitzuwirken, und zwar unabhängig von ihrer individuellen finanziellen Situation. Selbst wenn Eigentümer durch die Kosten gezwungen wären, ihre Einheiten zu verkaufen, entbindet dies nicht von der Mitwirkungspflicht. Dies gewährleistet, dass die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht durch die individuelle finanzielle Situation einzelner Eigentümer behindert wird.

2. Wohnungseigentümer verweigert Sanierung: So gehen Sie vor

Es kommt nicht selten vor, dass ein oder mehrere Miteigentümer Sanierungen verweigern. Mitunter entstehen Diskussionen darüber, ob ein Mangel tatsächlich die gesamte Gemeinschaft betrifft. Ein Beispiel hierfür ist Feuchtigkeit in einer Wohnung im Haus – handelt es sich um einen baulichen Mangel im Gebäude oder ist das Problem durch das Lüftungs- oder Heizverhalten des Bewohners verursacht? Dies lässt sich durch ein unabhängiges Gutachten klären. Selbst wenn gravierende bauliche Mängel an der Immobilie nachgewiesen sind, stoßen Sanierungspläne oft auf Widerstand bei Eigentümern, die sich nicht direkt betroffen fühlen und daher ungern Kosten für die anfallende Sanierung übernehmen möchten.

Tritt dieses Problem in Ihrer Eigentümergemeinschaft auf, stehen Ihnen verschiedene Schritte zur Verfügung, um die Sanierung erfolgreich voranzutreiben:

Schritt 1: Gespräch mit dem Eigentümer suchen

Das direkte Gespräch mit dem oder den betreffenden Eigentümern ist immer der erste empfohlene Schritt. In vielen Fällen lassen sich Missverständnisse oder Unklarheiten über die Sanierungspflicht durch eine offene Kommunikation klären. Sollten Sie jedoch auf Widerstand stoßen, der nicht sachlich begründet ist, und das Gespräch zu keiner Lösung führen, könnte Ihnen unser Artikel „Querulant in der WEG: So gehen Eigentümergemeinschaften mit schwierigen Mitgliedern um“ wertvolle Einsichten bieten.

Schritt 2: Wohnungseigentümer schriftlich abmahnen

Führt ein persönliches Gespräch nicht zum Erfolg, ist der nächste Schritt die offizielle Abmahnung. Diese sollte schriftlich erfolgen und klar die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen, die rechtlichen Grundlagen dafür sowie eine angemessene Frist zur Zustimmung im Rahmen eines Beschlusses festlegen. Die Abmahnung sollte ebenfalls die Konsequenzen bei Nichteinhaltung darlegen. 

Schritt 3: Klage einreichen

Wenn die Abmahnung ignoriert wird und der Miteigentümer weiterhin die Sanierung verweigert, kann als letztes Mittel eine Klage eingereicht werden. Die Kläger reichen diese beim Amtsgericht ein, in dessen Bezirk das betroffene Eigentum liegt. Sollte das Urteil des Amtsgerichts angefochten werden, ist die nächste Instanz das Landgericht. In der Klage wird das Gericht aufgefordert, den Eigentümer zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen zu verpflichten. Dieser Prozess kann zeit- und kostenintensiv sein, ist aber manchmal der einzige Weg, um eine Sanierung der Immobilie durchzusetzen.

Unterstützung durch die Verwaltung

Die Hausverwaltung spielt eine wichtige Rolle in diesem Prozess. Sie kann nicht nur bei der Formulierung der Abmahnung unterstützen, sondern auch bei der Koordination der rechtlichen Schritte und der Kommunikation mit allen Beteiligten helfen. Bei komplexen Verwaltungsfragen, die schnelles und professionelles Handeln erfordern, steht Ihnen unser erfahrenes Team zur Verfügung, wenn Sie Kunde bei Matera Hausverwaltung sind. Erfahren Sie mehr über unsere Dienstleistungen.‍

3. Haftung bei verzögerter Sanierung

Eine verzögerte Sanierung kann verschiedene Folgen für alle Beteiligten haben, darunter für:

• Mieter oder Eigentümer als Selbstnutzer: Ihre Wohnqualität kann durch ausbleibende Instandsetzung signifikant beeinträchtigt werden. Bei Mietern kommt hinzu, dass diese infolgedessen eine Mietminderung geltend machen oder in extremen Fällen sogar die Miete komplett einstellen können.
• Eigentümer als Vermieter: Stehen vor dem Risiko eines anteiligen oder kompletten Mietausfalls oder der Nichtvermietbarkeit ihrer Einheiten. Verzögerte Sanierungsmaßnahmen können schwerwiegende finanzielle Folgen für Vermieter haben.
• Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Muss möglicherweise höhere Kosten für Sanierung tragen, wenn Schäden sich verschlimmern oder dringende Reparaturen zu einem späteren Zeitpunkt umfangreichere Maßnahmen erfordern.

Wo Schäden entstehen, sind oft rechtliche Auseinandersetzungen nicht weit entfernt. Doch welche rechtlichen Konsequenzen drohen? Und was müssen Wohnungseigentümer beachten, um sich vor Haftungsansprüchen zu schützen?

Rechtsgrundlagen der HaftungDie Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist dazu verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten und instand zu setzen. So kann auch ein Negativbeschluss für ungültig erklärt werden, wenn dieser tatsächlich erforderliche Sanierungen blockiert. Dies hat zur Folge, dass die Sanierung trotzdem durchgeführt werden muss. Ferner geht etwa aus dem eingangs erwähnten BGH-Urteil hervor, dass Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen auch schadensersatzpflichtig sein können. Speziell dann, wenn die Verzögerung zu einer Verschlechterung des Zustands des Gebäudes führt oder die Nutzungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt oder sogar ausgeschlossen wird.Wer haftet und unter welchen Umständen?Während grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist, tragen einzelne Eigentümer oder der Verwalter unter bestimmten Umständen die Haftung. Es ist wichtig zu wissen, dass Nichtteilnahme oder eine Gegenstimme in einer Eigentümerversammlung zu persönlichen Haftungsrisiken führen kann.

Ein Beispiel hierfür wäre eine dringende Dachsanierung, die sich aufgrund von Uneinigkeit in der Eigentümerversammlung verzögert. Kommt es zwischenzeitlich infolgedessen zu einem Wasserschaden, können sowohl Eigentümer, die gegen die Sanierung gestimmt oder sich der Stimme enthalten haben, haftbar gemacht werden, als auch jene, die der Versammlung ferngeblieben sind. Zwar gibt es keine grundsätzliche Pflicht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen oder an Beschlüssen mitzuwirken, solange Konsens herrscht. Die Pflicht zur Mitwirkung entsteht jedoch, wenn die sofortige Umsetzung einer Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist und ein Eigentümer diese verlangt, um Schäden an seinem Sondereigentum zu vermeiden. In diesen Fällen fordert die gegenseitige Treuepflicht eine aktive Teilnahme der anderen Eigentümer. Bleibt ein Eigentümer dann einer Versammlung fern, gilt er als schuldhaft untätig, da seine Handlungen oder Unterlassungen zu einer Verzögerung geführt haben, die weitere Schäden nach sich gezogen hat.

Gut zu wissen:

Um Anwesenheitsprobleme zu vermeiden und allen Eigentümern die Teilnahme zu ermöglichen, bietet es sich an, Online-Eigentümerversammlungen zu veranstalten. Alternativ können Eigentümer einen Vertreter benennen und bevollmächtigen, der an ihrer Stelle an der Versammlung teilnimmt.

Anders sieht es aus, wenn ein Beschluss gefasst, also eine Sanierungsmaßnahme beschlossen wurde, aber durch den Wohnungsverwalter nicht oder nur unvollständig umgesetzt wird. In diesem Fall liegt die Haftung nicht bei den Wohnungseigentümern, sondern kann auf den Verwalter übergehen. Dieser ist laut § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen. 

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4. Fazit

Rechtzeitiges, proaktives Handeln bei anfallenden Sanierungen sichert nicht nur den Wert Ihrer Immobilie, sondern schützt Sie auch vor rechtlichen Auseinandersetzungen und bewahrt die Harmonie innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Durch konstruktiven Austausch und klare Kommunikation können ausufernde Sanierungskosten effektiv vermieden werden, wodurch alle Beteiligten profitieren.