Glasfaser in der WEG: Alles zur Planung, Finanzierung & Umsetzung

1. Rechtliche Grundlagen und Beschlussfassung

Der Glasfaserausbau in Wohnungseigentümergemeinschaften ist aktuell sehr gefragt. Ob und unter welchen Bedingungen ein Glasfaseranschluss gelegt werden kann, hängt von verschiedenen gesetzlichen Vorgaben ab. Dabei spielen das Telekommunikationsgesetz (TKG) sowie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Rolle. Die Eigentümer müssen außerdem gemeinsam über die Umsetzung und Finanzierung entscheiden. Doch welche Mehrheit ist erforderlich und können Eigentümer den Anschluss ablehnen?

1.1. Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) und neue Regelungen

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG), auch bekannt als Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG), trat am 1. Dezember 2021 in Kraft. Mit dieser Reform ist das sogenannte Nebenkostenprivileg zum 1. Juli 2024 endgültig weggefallen. Bis dahin konnten die Kosten für einen Kabel- oder Glasfaseranschluss über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Das ist nun nicht mehr möglich. Eigentümer müssen also individuell entscheiden, ob sie den Ausbau wollen, und die Kosten auf Grundlage der ordnungsmäßigen Verwaltung innerhalb der WEG klären.

Zudem sieht das Gesetz vor, dass Anbieter einen Anspruch auf Zugang zu Gebäuden haben, um einen Glasfaserausbau zu ermöglichen. Eigentümer dürfen dies nicht grundlos verweigern, sofern der Ausbau technisch sinnvoll und notwendig ist. Dies ist in § 145 TKG geregelt. Allerdings sollte der Zugang bestenfalls nur mit vorheriger Zustimmung seitens der Eigentümer, sowie einer Ankündigung durch den Anbieter erfolgen.

Auch § 134 TKG ist in diesem Zusammenhang relevant: Eigentümer müssen die Verlegung von Telekommunikationslinien auf ihrem Grundstück grundsätzlich dulden, wenn diese dem öffentlichen Netz dienen und verhältnismäßig sind, sowie dem Eigentümer keinen großen Nachteil erbringen – etwa beim Anschluss weiterer Häuser über das eigene Grundstück hinweg. Das hat den Hintergrund, dass es nicht zu einem "Doppelbau" kommen soll und bestenfalls Grundstücke genutzt werden, durch die schon Leitungen gehen. Dabei kann unter bestimmten Bedingungen ein angemessener finanzieller Ausgleich verlangt werden, wenn die Nutzung über das zumutbare Maß hinausgeht oder eine neue Leitungsführung erstmals erfolgt. Dieser richtet sich nach dem Aufwand, der Nutzungsdauer und der tatsächlichen Beeinträchtigung.Wird jedoch ausschließlich das eigene Gebäude angeschlossen, besteht laut Gesetz vorerst kein Anspruch auf Ausgleichszahlung.

1.2. Anspruch auf bauliche Veränderungen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Laut § 20 Abs. 2 Nr. 4 WEG haben Eigentümer einen Anspruch darauf, dass bauliche Veränderungen genehmigt werden, wenn diese der Verbesserung der Infrastruktur dienen. Dazu gehört der Anschluss an ein modernes Glasfasernetz. Diese baulichen Maßnahmen müssen durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Aber wer übernimmt die Kosten für den Glasfaseranschluss? Eigentümer, die den Anschluss nicht benötigen und der Maßnahme nicht zugestimmt haben, sind grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Dies ergibt sich aus § 21 WEG. Eine Ausnahme besteht etwa dann, wenn der Ausbau mit qualifizierter Mehrheit beschlossen wird. In diesem Fall können die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden, unabhängig davon, ob sie den Anschluss nutzen oder nicht.

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1.3. Unterschied zwischen Grundsatz- und Ausführungsbeschluss

Die WEG unterscheidet zwischen zwei Arten von Beschlüssen:

• Grundsatzbeschluss: Hier entscheidet die Eigentümergemeinschaft darüber, ob überhaupt ein Glasfaseranschluss gelegt werden soll.
  
  
• Ausführungsbeschluss: Dieser regelt das Wie, also den konkreten Ablauf, den Anbieter, die baulichen Veränderungen und die Kostenaufteilung.

Wichtig: Ein Grundsatzbeschluss allein reicht nicht aus, um mit dem Ausbau zu beginnen. Erst wenn ein Ausführungsbeschluss gefasst wurde, kann der Glasfaserausbau starten.

1.4. Mehrheitserfordernisse und Beschlussfähigkeit der WEG

Der Glasfaserausbau in einer WEG ist normalerweise eine Entscheidung, die von den Eigentümern getroffen werden muss. Dies kann im Rahmen einer klassischen oder digitalen Eigentümerversammlung geschehen. Dabei sind sowohl Telekommunikations- als auch WEG-rechtliche Regelungen zum Stimmrecht zu beachten. Die Beschlussfassung erfolgt in zwei Schritten durch zwei Tagesordnungspunkte: Erst wird zunächst entschieden, ob ein Ausbau erfolgen soll (Grundsatzbeschluss), dann wird festgelegt, wie dieser erfolgen soll (Ausführungsbeschluss).

Damit die Einrichtung Glasfaseranschlusses beschlossen werden kann, ist eine einfache Mehrheit ausreichend, sofern die Maßnahme als Modernisierung angesehen werden kann. Dies wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vereinfacht.

Sollte eine Kostenumlegung auf alle Eigentümer erfolgen, ist nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG eine qualifizierte Mehrheit erforderlich: zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Diese Regelung gilt insbesondere dann, wenn die Installation erhebliche Kosten verursacht.

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2. Technische und organisatorische Umsetzung

Die Entscheidung für einen Glasfaseranschluss in einer WEG ist nur der erste Schritt. Damit der Anschluss tatsächlich genutzt werden kann, müssen technische und organisatorische Fragen geklärt werden. Dazu gehören die Art der Glasfaserverlegung, bauliche Maßnahmen sowie die spezifische Umsetzung in den einzelnen Wohnungen. Hier ist eine gute Kommunikation und Koordination zwischen Eigentümern, Verwaltung und dem beauftragten Anbieter wichtig.

2.1. Unterschiede zwischen FTTB (Fiber to the Building) und FTTH (Fiber to the Home)

Beim Glasfaserausbau gibt es verschiedene technische Varianten, die sich in der Art der Verkabelung unterscheiden:

• FTTB (Fiber to the Building): Die Glasfaserleitung wird bis ins Gebäude verlegt, der weitere Weg in jede einzelne Wohnung erfolgt über bestehende Kupferkabel. Diese Lösung ist kostengünstiger, da die hausinterne Verkabelung nicht erneuert werden muss, aber sie bietet nicht die maximale Bandbreite.
  
  
• FTTH (Fiber to the Home): Die Glasfaser wird direkt bis in die einzelnen Wohnungen geführt. Das ermöglicht die höchsten Geschwindigkeiten und ist zukunftssicher, erfordert aber bauliche Anpassungen innerhalb des Gebäudes.
  
  

Welche Variante gewählt wird, hängt von den baulichen Gegebenheiten, sowie den Wünschen und Kostenvorstellungen der Eigentümergemeinschaft ab.

2.2. Notwendige bauliche Maßnahmen (Leitungswege, Wanddurchbrüche, Brandschutz)

Ein Glasfaseranschluss erfordert verschiedene bauliche Maßnahmen. Dazu gehören:

• Leitungswege: Die Kabel müssen vom Hausanschlussraum bis in die einzelnen Wohnungen geführt werden. Dies kann über vorhandene Leerrohre oder neue Kabelkanäle erfolgen.
  
  
• Wanddurchbrüche: Falls notwendig, müssen Wände durchbrochen werden, um die Glasfaserleitungen zu verlegen. Hierbei sind statische und ästhetische Aspekte zu beachten.
  
  
• Brandschutz: Besondere Vorschriften gelten für Mehrfamilienhäuser, da neue Kabeltrassen den Brandschutz beeinträchtigen können. Die Maßnahmen müssen daher fachgerecht durchgeführt und geprüft werden.
  

2.3. Ablauf der Installation innerhalb der WEG

Der Einbau eines Glasfaseranschlusses in einer WEG erfolgt in mehreren Schritten und wird in der Regel von der Hausverwaltung organisiert:

1. Bedarfsanalyse: Zunächst muss das Interesse der Eigentümer ermittelt werden. Ein Anbieter kann eine Machbarkeitsanalyse durchführen.
   
   
2. Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung muss den Ausbau beschließen. Es bedarf nicht nur eines Grundsatz-, sondern auch eines Ausführungsbeschlusses.
   
   
3. Vertragsabschluss: Im Anschluss wird ein sogenannter Gestattungsvertrag mit dem bevorzugten Glasfaseranbieter geschlossen.
   
   Gut zu wissen: Wenn man sich rechtzeitig kümmert, übernimmt der Telekommunikationsanbieter die Erschließungskosten. Voraussetzung: Die Errichtung der Glasfaserhausanschlüsse in der Nachbarschaft ist nicht bereits abgeschlossen. Wer sich verspätet um den Anschluss kümmert, muss die Kosten selbst tragen. Der Breitbandatlas des Bundesverkehrsministeriums listet bereits ausgebaute Gebiete auf, bietet jedoch nur grobe Orientierung. Verlässlicher ist es, direkt bei den jeweiligen Anbietern (z. B. Deutsche Glasfaser oder Telekom) die Ausbaupläne für die eigene Adresse zu erfragen.

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4. Bauliche Umsetzung: Die Installation beginnt, wobei Hausanschluss, Leitungswege und Wohnungseinheiten verbunden werden.
   
   
5. Aktivierung: Nach Abschluss der Arbeiten wird der Anschluss freigeschaltet und getestet.
   

2.4. Herausforderungen bei der Leitungsführung und Zustimmungserteilung

Die Umsetzung eines Glasfaseranschlusses in einer WEG ist oft mit praktischen Schwierigkeiten verbunden. In älteren Bestandsgebäuden fehlen häufig geeignete Leerrohre, sodass neue Leitungswege geschaffen werden müssen. Das kann bedeuten, dass Wanddurchbrüche erforderlich sind oder vorhandene Installationen angepasst werden müssen – was zusätzlichen Aufwand und Kosten verursacht. Auch die Zustimmung der Eigentümer kann eine Hürde darstellen: Nicht alle sind bereit, bauliche Veränderungen mitzutragen, insbesondere wenn sie den Anschluss nicht selbst nutzen möchten. Zudem ist die Auswahl des Anbieters nicht immer frei: Je nach Region sind bestimmte Netzbetreiber nicht verfügbar oder stellen besondere Anforderungen an die technische Umsetzung.

Indem die Beteiligten frühzeitig planen und sich klar abstimmen, lassen sich viele dieser Herausforderungen jedoch gut bewältigen.

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3. Kosten, Finanzierung und Vertragsgestaltung

Hinsichtlich der Finanzierung des Glasfaserausbaus in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen einige Punkte beachtet werden. Es gibt verschiedene Kostenarten, Möglichkeiten der Umlage auf die Eigentümer und Regelungen für Nachzügler, die sich erst später für einen Anschluss entscheiden. Die Vertragsgestaltung mit dem Anbieter spielt ebenfalls eine Rolle.

3.1. Kostenarten

• Erschließungskosten: Diese entstehen, wenn das Haus neu an das Glasfasernetz angeschlossen wird. Wenn man sich rechtzeitig kümmert, übernimmt der Anbieter diese Kosten. 

• Verkabelungskosten: Innerhalb des Gebäudes müssen Glasfaserkabel verlegt werden, um alle Wohneinheiten zu versorgen.

• Installationskosten: Dazu gehören die Einrichtung von Übergabepunkten in den Wohnungen und gegebenenfalls der Anschluss von Glasfaser-Modem bzw. Router.

• Laufende Kosten: Monatliche Kosten für die Nutzung des Anschlusses, die je nach Anbieter und individuell gewählten Tarif stark variieren können.

3.2. Möglichkeiten der Kostenumlage innerhalb der WEG

Die Umlage der Kosten auf die Eigentümer richtet sich nach den geltenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Ein Beschluss zur Kostenumlage ist erforderlich und muss in der Eigentümerversammlung mit der entsprechenden Mehrheit gefasst werden.
Grundsätzlich gibt es zwei Modelle:

1. Verteilung nach Miteigentumsanteilen: Jeder Eigentümer zahlt anteilig gemäß seinem Eigentumsanteil an den Gesamtkosten.
   
   
2. Individuelle Kostenbeteiligung: Nur die Eigentümer, die den Glasfaseranschluss aktiv nutzen möchten, beteiligen sich an den Kosten.
   
   

Manche Eigentümer befürchten, künftig ein zusätzliches Monatsentgelt zahlen zu müssen, obwohl sie den neuen Anschluss gar nicht nutzen möchten. Dies ist jedoch unbegründet: Weder das Telekommunikationsgesetz noch die aktuelle Rechtslage sieht vor, dass Eigentümer automatisch für Glasfaser zahlen müssen, nur weil die technischen Voraussetzungen für die Nutzung gegeben sind.

3.3. Nachträgliche Kostenregelung und “Nachzügler-Regelung”

Nicht alle Eigentümer entscheiden sich sofort für einen Glasfaseranschluss. Wer sich erst später anschließen möchte, könnte mit zusätzlichen Kosten konfrontiert werden. In vielen WEGs wird daher eine sogenannte Nachzügler-Regelung vereinbart. Diese besagt, dass Eigentümer, die erst nachträglich einen Anschluss beantragen, sich an den bereits entstandenen Kosten beteiligen müssen.

Die Höhe dieser Beteiligung sollte in der Eigentümerversammlung festgelegt werden, um eine gerechte Verteilung der finanziellen Lasten zu gewährleisten.

4. Aufgaben der WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung begleitet den Glasfaserausbau maßgeblich und übernimmt dabei viele organisatorische Aufgaben. Da es in Deutschland kein zentrales Verzeichnis für Hausverwaltungen gibt, haben Telekommunikationsanbieter oft keine Möglichkeit, direkt auf die zuständigen Verwalter zuzugehen, sodass Verwalter selbst aktiv werden und den Prozess in Gang bringen müssen. Dies ist wichtig, denn ein Punkt, der vielen nicht bekannt ist, ist der, dass der Telekommunikationsanbieter die Erschließungskosten übernimmt. Allerdings nur, wenn er sämtliche Arbeiten im Zuge des flächendeckenden Ausbaus in einem Durchgang ausführen kann. Sobald die Errichtung der Glasfaserhausanschlüsse in der Straße erst einmal abgeschlossen ist, kann das kostenfreie Angebot nicht mehr in Anspruch genommen werden.

Kommunikation mit Eigentümern
Die Hausverwaltung informiert die Eigentümer über den geplanten Ausbau, geht auf häufig gestellte Fragen zum Thema Glasfaser ein und erläutert die möglichen Kosten sowie die technischen und organisatorischen Abläufe.

Organisation der Beschlussfassung
Damit der Glasfaserausbau umgesetzt werden kann, muss eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erfolgen. Die Verwaltung sorgt dafür, dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen und die Eigentümer über die rechtlichen und finanziellen Aspekte aufgeklärt werden.

Vertragsverhandlungen mit Anbietern
Der Verwalter holt verschiedene Angebote ein, vergleicht diese und führt die Verhandlungen mit potenziellen Anbietern. Externe Hausverwalter, die insgesamt eine höhere Anzahl an Wohneinheiten betreuen, erhalten häufig bessere Konditionen als einzelne Eigentümergemeinschaften.

Überwachung der Bauarbeiten
Nach Abschluss der Vertragsverhandlungen koordiniert der WEG-Verwalter den Beginn der Bauarbeiten und stellt sicher, dass alle Maßnahmen fachgerecht durchgeführt werden. Dazu gehört auch die Einhaltung der baulichen Vorgaben sowie des vereinbarten Zeitplans.

Klärung von Finanzierungsfragen
Die Verwaltung setzt die beschlossene Kostenverteilung um, berechnet individuelle Beiträge und sorgt für eine geregelte Abwicklung der Zahlungen. Falls notwendig, können auch Sonderumlagen beschlossen und organisiert werden.

5. Fazit

Manche Eigentümer halten einen Glasfaseranschluss vielleicht für überflüssig – schließlich läuft Netflix, die E-Mails kommen an, und für den Alltag reicht das WLAN scheinbar aus. Doch das ist nicht überall der Fall. Wer häufiger innerhalb Deutschlands unterwegs ist, weiß: Flächendeckend schnelles Internet ist nach wie vor keine Selbstverständlichkeit, gerade in ländlichen Gebieten.

Deshalb hat die Bundesregierung mit ihrer Gigabitstrategie das Ziel ausgerufen, bis 2030 alle Haushalte in Deutschland mit einem Glasfaseranschluss oder einem vergleichbaren Hochleistungsnetz zu versorgen. Der Ausbau soll nicht nur für mehr digitale Teilhabe sorgen, sondern auch das Fundament für moderne Arbeits- und Lebensformen schaffen.

Für Eigentümergemeinschaften lohnt es sich daher, das Thema Glasfaser frühzeitig auf die Tagesordnung zu setzen – schon allein deshalb, weil spätere Einzelmaßnahmen häufig aufwändiger und teurer sind. Wer sich früh mit dem Ausbau befasst, kann zudem besser einschätzen, wann Förderprogramme greifen, welche Anbieter aktiv sind und wie die technische Umsetzung am Standort organisiert werden könnte.

Ein professioneller Verwalter begleitet den Prozess, vergleicht Angebote und überwacht die Durchführung. Hier erfahren Sie mehr über die Aufgaben einer WEG-Hausverwaltung.

Wenn Sie eine zuverlässige Hausverwaltung suchen, die Sie bei der Planung und Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen wie dem Glasfaserausbau unterstützt, nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns darauf, gemeinsam die beste Lösung für Ihre Eigentümergemeinschaft zu finden.