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1. Was versteht man unter der Grundstücksart in der Grundsteuererklärung?

Die Grundstücksart entscheidet darüber, anhand welchen Verfahrens (Ertragswert- oder Sachwertverfahren) der Grundsteuerwert ermittelt wird.  Daneben ergibt sich aus der Grundstücksart der Liegenschaftszinssatz und die Steuermesszahl. 

Maßgeblich für die Einordnung ist dabei die tatsächliche Nutzung des Grundstücks zum Feststellungszeitpunkt, aktuell dem 01.01.2022. Dabei sind steuerrechtlich 9 verschiedene Arten von Grundstücken zu unterscheiden. Gesetzlicher Anknüpfungspunkt ist § 75 BewG.

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‍2. Welche Grundstücksarten gibt es? 

Unbebautes Grundstück 

Ein unbebautes Grundstück ist dann gegeben, wenn sich auf ihm keine benutzbaren Gebäude befinden. Aufgrund der Einschränkung durch den Begriff “benutzbar” sind auch solche Grundstücke, die zwar mit einem Gebäude bebaut sind, dieses aber zerstört oder aufgrund Verfalls objektiv nicht mehr nutzbar ist, als unbebaut anzusehen. 

Wichtig ist dabei auch die Einordnung von solchen Grundstücken, die aktuell bebaut werden: Solange das Gebäude noch nicht bezugsfertig ist, sprich dem zukünftigen Bewohner das Bewohnen noch nicht zuzumuten ist, ist das Gebäude als unbebaut anzusehen. Eine Bauabnahme ist für die Einordnung als bebautes Grundstück nicht erforderlich. 

Demgegenüber handelt es sich bei bebauten Grundstücken logischerweise um solche Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Diese lassen sich zunächst unter dem Oberbegriff der Wohngrundstücke zusammenfassen. Für diese gilt im Rahmen der Bewertung das sog. Ertragswertverfahren.

Wohngrundstücke sind dabei solche bebauten Grundstücke, die mindestens eine Wohnung enthalten. Hierzu zählen: 

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Einfamilienhaus 

Gemäß § 75 Abs. 5 Satz 1 BewG sind Einfamilienhäuser “Wohngrundstücke, die nur eine Wohnung enthalten”. Ein Grundstück auch dann als Einfamilienhaus, “wenn es zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird”, § 75 Abs. 1 Satz 4 BewG. 

Maßgeblich für die Einordnung als Einfamilienhaus sind dabei allein die nach den objektiven Gegebenheiten vorherrschenden Nutzungsmöglichkeiten, nicht die tatsächliche Nutzung: So wird ein bebautes Grundstück nicht etwa allein dadurch, dass es nur von einer Familie tatsächlich bewohnt wird, zu einem Einfamilienhaus (Bundesfinanzhof v. 19.6.1964 III 323/61). 

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Zweifamilienhaus 

Unter Zweifamilienhäusern versteht man solche Wohngrundstücke, die nur zwei Wohnungen enthalten. Ob und wie diese Wohnungen genutzt werden, ist für die Einordnung irrelevant: So können etwa beide Wohnungen von nur einer Familie bewohnt werden oder etwa eine Wohnung leerstehend sein. 

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Wohnungseigentum 

Das Wohnungseigentum ist für die Mitglieder einer WEG relevant: Hierunter ist das Sondereigentum an einer Wohnung sowie dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu verstehen, § 1 Abs. 2 WEG. 

Die vier genannten Grundstücksarten lassen sich unter dem Oberbegriff der Wohngrundstücke zusammenfassen. Für diese gilt im Rahmen der Bewertung das sog. Ertragswertverfahren. Demgegenüber handelt es sich bei den 5 nachfolgend genannten Grundstücksarten um sog. Nichtwohngrundstücke. Diese werden mithilfe des sog. Sachwertverfahrens bewertet. 

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Mietwohngrundstück 

Als Mietwohngrundstücke sind solche Grundstücke anzusehen, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen und mehr als zwei Wohnungen haben (also keine Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind). Für das Erreichen dieser Grenze ist das Verhältnis der Jahresrohmieten, § 79 BewG, entscheidend. 

Diese ist in die Miete für Wohnräume und in die Miete für die gewerblichen Zwecken dienenden Grundstücksteilen aufzuteilen. Nebenräume wie Kellerräume, Garagen oder Schuppen sind dabei zu den Wohnräumen zu zählen – und damit auch die auf sie fallenden Mietzahlungen. 

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Teileigentum 

WEG-rechtlich ist auch das Teileigentum bedeutsam. Gemäß § 1 Abs. 3 WEG ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

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Geschäftsgrundstück 

Geschäftsgrundstücke bilden das Gegenstück zu den Mietwohngrundstücken. Hierunter fallen solche Grundstücke, die zu mehr als 80% eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Entscheidend ist auch hier das Verhältnis der Jahresrohmieten. 

Eine gewerbliche Nutzung ist dann anzunehmen, wenn die Räume gewerblichen Zwecken oder einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb dienen. Exemplarisch zu nennen sind etwa Werkstätten, Büroräume oder Praxisräume. 

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Gemischt genutztes Grundstück 

Zu den gemischt genutzten Grundstücken zählen solche Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und die weder als Mietwohngrundstücke noch als Geschäftsgrundstücke noch als Einfamilienhäuser noch als Zweifamilienhäuser anzusehen sind. 

Im Klartext: Gemischt genutzte Grundstücke können solche sein, die höchstens zu 80% zu Wohnzwecken und mindestens zu 20% zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken oder höchstens zu 80% zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken und mindestens zu 20% Wohnzwecken dienen. 

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Sonstiges bebautes Grundstück

Sofern das betreffende Grundstück sich nicht in die zuvor genannten Wohngrundstücksarten einordnen lässt, ist es als sonstiges bebautes Grundstück einzuordnen. Hierzu zählen etwa Jagdhütten, Clubhäuser oder studentische Verbindungshäuser. Auch Altenheime stellen regelmäßig sonstige bebaute Grundstücke dar. 

Beachte: Jedes Grundstück kann nur einer einzigen Grundstücksart zugeordnet werden, selbst wenn dieses mit verschiedenartig genutzten Gebäuden – etwa einem Geschäftsgebäude und einem Einfamilienhaus – bebaut ist. 

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3. Wie wählt man die richtige Grundstücksart aus? 

Um eine fehlerhafte Berechnung der Grundsteuer zu vermeiden, empfiehlt sich eine gewissenhafte Überprüfung der richtigen Grundstücksart. Sofern Sie sich nicht sicher sind, welche Grundstücksart in Ihrem Fall vorliegt, ist die Heranziehung eines Steuerberaters zu empfehlen. Dies ist zwar in aller Regel mit Kosten verbunden. Damit ersparen Sie sich im Zweifel jedoch – regelmäßig höhere – Mehrkosten, die durch eine Fehlbewertung Ihres Grundstücks durch das Finanzamt entstehen können. 

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4. Wo wird die Grundstücksart in der Grundsteuererklärung angegeben? 

Die Grundstücksart ist in der Anlage Grundstück zur Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts, Zeile 3, anzugeben. Dies gilt jedoch nur für diejenigen Bundesländer, die sich nicht für das Ländermodell (anzuwenden in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) entschieden haben. 

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5. FAZIT: Grundstücksart in der Grundsteuererklärung

Für die Grundsteuererklärung ist zwischen verschiedenen Grundstücksarten zu differenzieren. Eine grobe Einteilung erfolgt zunächst in Wohn- und Nichtwohngrundstücke, die sich dann in weitere Unterkategorien aufteilen. Zu beachten ist dabei insbesondere, dass jedes Grundstück stets nur einer Grundstücksart zugeordnet werden kann. 

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