.png)
.jpeg)
Das Sondernutzungsrecht gehört zu den wichtigsten Begriffen im Repertoire eines Wohnungseigentümers oder Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung. Wie dieses begründet wird und woran es bestellt werden kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.
1. Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Das Sondernutzungsrecht ist die Befugnis eines Eigentümers, innerhalb einer WEG bestimmte Gebäudeteile und Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, exklusiv zu nutzen und andere Wohnungseigentümer von der Nutzungsmöglichkeit der entsprechenden Flächen auszuschließen.
Wird der Eigentümer durch die anderen WEG-Mitglieder in der Ausübung seines Rechts eingeschränkt oder gestört, so kann er sich hiergegen mit einem Unterlassungsanspruch oder sogar einem Schadensersatzanspruch wehren.
Die Gegenstände und Flächen, an denen ein Sondernutzungsrecht begründet wurde, bleiben jedoch weiterhin Teil des Gemeinschaftseigentums der WEG und unterliegen somit auch der gemeinschaftlichen Verwaltung, obwohl sie von außen betrachtet wie Sondereigentum behandelt werden.
Doch auch der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht kann nicht uneingeschränkt und gänzlich selbstbestimmt über den entsprechenden Teil des Gemeinschaftseigentums verfügen:
Wenn nichts anderes vereinbart wurde, ist es dem Eigentümer untersagt, bauliche Veränderungen ohne die Genehmigung der Miteigentümer vornehmen zu lassen.
Kurz: Der Berechtigte kann die Sondernutzfläche, wie der Name schon verrät, nach seinem Belieben nutzen, allerdings nicht verändern oder umbauen. Nur temporäre, also nicht dauerhafte Veränderungen sind ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer zulässig:
Wer beispielsweise ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse innehat, kann diese mit Blumentöpfen oder Möbeln ausstatten.
Außerdem darf das Sondernutzungsrecht nur in der Weise ausgeübt werden, dass keinem anderen Eigentümer der WEG ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil erwächst.
Werden die Grenzen des Sondernutzungsrechtes durch den Berechtigten überschritten, so wird den anderen WEG-Mitgliedern ein Anspruch auf Unterlassen gegen den Eigentümer eingeräumt.
Gängigerweise werden Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Terrassen, Kellerabteilen oder Dachböden bestellt.
2. Wie wird das Sondernutzungsrecht in einer WEG begründet?
Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, ein Sondernutzungsrecht zu begründen.
- Zunächst kann bei Erstellung der Teilungserklärung einem oder mehreren Eigentümern ein Sondernutzungsrecht für bestimmte Flächen und Gegenstände eingeräumt werden. Die Teilungserklärung wird bei der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt und enthält wichtige Informationen zu den Eigentumsverhältnissen an der Wohnanlage.
- Die andere Möglichkeit stellt auf eine nachträgliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer ab. Hierzu wird die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt; die Vereinbarung muss außerdem notariell beurkundet werden.
Ein Sondernutzungsrecht durch einen Mehrheitsbeschluss zu begründen ist nicht möglich, da der Beschluss aufgrund der mangelnden Beschlusskompetenz der WEG nichtig wäre.
Der Grund hierfür liegt in dem Entzug der Nutzungsrechte der übrigen Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum. Eine Ausnahme bildet jedoch eine vereinbarte Öffnungsklausel, die die Begründung von Sondernutzungsrechten durch einen Mehrheitsbeschluss erlaubt.
3. Wofür kann ein Sondernutzungsrecht erteilt werden?
Typischerweise werden Sondernutzungsrechte für folgende Gebäudeteile und Flächen erteilt:
- Terrassen
- Stellplätze und Garagen
- Die Gartenfläche als Ganzes oder Teile hiervon
- Kellerräume
- Dachböden
- Schwimmbäder oder Saunen
Hier kommen aber grundsätzlich alle Bereiche infrage, die von der WEG ursprünglich als Gemeinschaftseigentum genutzt wurden. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass einem Eigentümer kein Sondernutzungsrecht für das Sondereigentum eines anderen Eigentümers eingeräumt werden kann.
4. Können Sondernutzungsrechte übertragen werden?
Sondernutzungsrechte sind nicht an Dritte außerhalb der Eigentümergemeinschaft isoliert übertragbar, sondern können nur innerhalb der WEG bestellt werden.
Einem Dritten kann lediglich die Ausübung des Sonderrechts überlassen werden, wie etwa die Nutzung eines Stellplatzes im Rahmen eines Mietvertrags, wenn an dem Stellplatz zuvor ein Sonderrecht begründet wurde.
Wird eine Eigentumswohnung verkauft und tritt der Käufer als Rechtsnachfolger an die Stelle des Sondernutzungsberechtigten, kann das Nutzungsrecht auch gegenüber diesem seine Wirkung entfalten, solange das Recht des vorherigen Eigentümers im Grundbuch vermerkt wurde.
Nur so ist es nachhaltig gesichert. Ist dies geschehen, so wird das Sondernutzungsrecht wirksam auf den Rechtsnachfolger übertragen.
5. Wer übernimmt die Kosten für die Instandhaltung?
Die Kosten für die Instandhaltung einer Sondernutzungsfläche müssen von der WEG getragen werden. Auch etwaige Pflichten – etwa Verkehrssicherungspflichten – zählen hierzu.
Dennoch ist die „Abwälzung“ der Kosten (bspw. für Reparaturen und Reinigungen) auf den Eigentümer mit dem Sondernutzungsrecht möglich: Dies erscheint vielen Eigentümern einer WEG nur gerecht und kann durch eine Vereinbarung geschehen.
Auch kann dem Sondernutzungsberechtigten die Instandsetzungspflicht, die noch etwas weiter als die „bloße“ Instandhaltung reicht, übertragen werden.
6. FAZIT: Sondernutzungsrecht in einer WEG
Sondernutzungsrechte können den Wert einer Immobilie erheblich steigern und einen großen Vorteil für den berechtigten Eigentümer bedeuten.
Die exklusive Nutzung von Flächen und Gegenständen, die eigentlich nur der gemeinschaftlichen Verwaltung vorbehalten sind, kann für mehr Platz und Komfort sorgen und sollte daher vor Kauf einer Eigentumswohnung mit Blick in die Teilungserklärung und das Grundbuch geprüft werden.
Aber auch für bestehende Eigentümer einer WEG kann die nachträgliche Eintragung eines Nutzungsrechts eine attraktive Möglichkeit darstellen.
Wir hoffen, Ihnen mit diesem Beitrag einen guten Einblick in die Grundlagen und Facetten des Sondernutzungsrechts geben zu können.
Ist Ihnen eigentlich schon Matera bekannt? Matera revolutioniert mit einem neuartigen Modell die WEG-Verwaltung und macht sie deutlich kostengünstiger, transparenter und effizienter als herkömmliche Hausverwalter.
Erfahren Sie mehr darüber, wie Ihre WEG von Matera profitieren kann und holen Sie sich jetzt Ihr kostenloses Angebot ein. Wir freuen uns auf Sie!
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.png)
