Comment déclarer ses revenus fonciers: le guide

Un régime d’imposition variant selon les revenus fonciers annuels

• Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, ils sont sujets à l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés. Par défaut, vous êtes placé sous le régime micro-foncier. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir vos charges (frais de gestion, assurance, etc). Néanmoins, vous avez le droit de choisir le régime réel, qui permet la déduction de nombreuses charges.
• Si vos revenus dépassent les 15 000 € annuels, vous êtes automatiquement placé sous le régime réel.

Bon à savoir :

Si le propriétaire qui a des revenus inférieurs à 15 000 € par an choisit le régime réel, car il est plus avantageux pour lui, l'option est irréversible pour une durée de 3 ans.

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Déclarer ses revenus fonciers sous le régime micro-foncier

Comment calculer ses revenus à déclarer en micro-foncier ?

Lorsque le propriétaire-bailleur choisit de déclarer en ligne ses revenus fonciers sous le régime micro-foncier, il doit indiquer le montant brut de ses revenus fonciers. Cela inclut :

• Les loyers perçus,
• Les dépenses habituellement à sa charge, mais qu’il a fait payer aux locataires,
• Les subventions et indemnités que vous avez perçues.

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Ensuite, il doit soustraire les charges à la charge du locataire. Il bénéficie alors d'un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers. Cet abattement correspond aux charges déductibles calculées à l’aide d’un forfait.  

Bon à savoir :

si vos charges réelles sont très importantes, prenez le temps de réfléchir au choix de votre régime fiscal foncier. Par exemple, si vous avez de nombreux gros travaux à réaliser dans les années qui viennent, il peut être judicieux pour vous de choisir le régime réel. Cela vous permettra de déduire les frais effectivement supportés du fait des travaux.

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Comment déclarer en ligne vos revenus fonciers ?

La déclaration de vos revenus fonciers peut être complétée directement en ligne. Vous devez simplement inscrire le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers dans votre déclaration en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr.

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Déclaration papier : comment faire ?

Lors de la déclaration de revenus fonciers, c'est le montant brut (sans abattement) qui doit être indiqué sur le formulaire n°2042 de votre déclaration de revenus.

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Déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel 

Comment calculer le revenu foncier net ?

Sous le régime réel, le montant à déclarer se calcule différemment qu’en régime micro-foncier. Le propriétaire-bailleur doit déclarer son revenu foncier net. Il convient alors de réaliser le calcul suivant : soustraire de son revenu foncier brut annuel toutes les charges déductibles. 

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Les charges déductible peuvent notamment inclure :

• Les frais de réparation et d'entretien, 
• Les travaux d'amélioration (par exemple, de rénovation énergétique), 
• Les provisions pour charges de copropriété, 
• Les frais de gestion, 
• Les primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
• Les intérêts des emprunts,

Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.).

Attention : 

Les frais de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.

Si la déduction des charges donne un résultat négatif, il s'agit d'un déficit foncier. La part du déficit due à des dépenses autres que les intérêts d'emprunt peut être déduite de votre revenu global jusqu'à 10 700 €. Si le déficit n'est pas totalement couvert par votre revenu, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des six prochaines années.

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La part du déficit foncier excédant 10 700 € et celle provenant des intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 prochaines années.

Le plafond de déduction sur le revenu global peut aller jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui améliorent la performance énergétique de votre bien jusqu'à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Bon à savoir :

il est conseillé lorsque cela est possible de regrouper vos travaux de rénovation énergétique avec ceux de la copropriété. Un bouquet de travaux de rénovation énergétique permet d’atteindre une efficacité maximale. Au moins +35% d’amélioration énergétique globale est requise pour obtenir le dispositif d’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés. Réaliser plusieurs travaux en même temps au niveau de la copropriété permet aussi de :

• Rationaliser les coûts par des économies d’échelle ;
• Réduire le nombre de dossiers administratifs ;
• Concentrer la durée du chantier sur une moindre période ;
• Débloquer les bonus MaPrimeRénov’ « sortie de passoire » ou « BBC ».

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Comment déclarer en ligne vos revenus fonciers ?

Vous devez indiquer le montant de vos revenus fonciers nets en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr.

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Déclaration papier : comment faire ?

Pour faire votre déclaration, vous devrez remplir le formulaire n°2044 (déclaration de revenus fonciers). Cette déclaration doit être jointe à votre déclaration d'ensemble n°2042 (déclaration de revenus).

Sauf si vous êtes dans l’un des cas ci-dessous, c’est le formulaire n°2044 spécial que vous devez remplir :  

• Vous êtes propriétaire d'un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (par exemple, monument historique),
• Vous avez opté pour la déduction avec l'amortissement (par exemple, dispositif "Borloo neuf"),
• Vous bénéficiez d'une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR,
• Vous possédez un bien en nue-propriété donné en location par l'usufruitier et pour lequel vous avez supporté des chargés,
• Vous détenez des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l'amortissement.

Bon à savoir :

Lorsque vous louez un logement, il est crucial de choisir le régime fiscal adapté pour maximiser votre investissement immobilier. Si vous optez pour le régime micro-foncier, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30%, tandis que le régime réel permet de déduire des charges comme les travaux de rénovation ou les intérêts d'emprunt. Pour les locations meublées, vous pourriez être soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui offre aussi des avantages spécifiques selon la nature de l’investissement. Si vous avez plusieurs biens loués, il est recommandé de regrouper vos travaux de rénovation pour bénéficier d'économies d’échelle et optimiser les aides disponibles, comme MaPrimeRénov’ Copropriétés. Ce dispositif peut s’avérer particulièrement avantageux si vous réalisez des travaux qui améliorent la performance énergétique de vos logements, ce qui booste non seulement la valeur du bien, mais aussi la rentabilité de votre investissement à long terme.