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La loi impose à tout propriétaire bailleur un certain nombre d’obligations lorsqu’il met en location son logement, qu’il soit meublé ou vide. Parmi ces obligations, le propriétaire doit impérativement louer un logement décent à son locataire. À défaut, le propriétaire s’expose à des poursuites en justice de la part de son locataire.
On fait le point sur le devoir de louer un logement décent du propriétaire, visant à garantir le bien-être, la santé et la sécurité du locataire.
Logement décent : définition
L’obligation de proposer un logement décent qui pèse sur le propriétaire trouve sa source au sein de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article prévoit ainsi que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».
Cet article de loi a pour objectif de garantir un certain standard concernant les conditions d’habitation à tout locataire et de condamner des mauvaises pratiques, comme celles des “marchands de sommeil” (propriétaires exploitant la précarité de certains locataires pour louer des logements vétustes ou insalubres impropres à la location).
Logement décent : quelles obligations pour le bailleur ?
Le propriétaire doit se conformer à 5 obligations pour que le logement mis en location soit reconnu comme décent.
Surface minimale pour un logement décent
Les règles varient selon que le logement est loué en location ou en colocation :
- En location : la surface habitable doit être au minimum de 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.
- En colocation :
- Pour un bail unique (un seul bail, ne différenciant pas les parties communes des parties privées entre colocataires) : la surface habitable minimale doit être de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut ajouter 9 m² supplémentaires.
- Pour un bail différent pour chaque colocataire (plusieurs baux séparés, c’est-à-dire un bail par colocataire) : chaque bail doit préciser la chambre dont le colocataire aura l’usage et les parties communes (comme la cuisine, la salle de bain, le salon, etc.). Chaque colocataire devra disposer d’une chambre privative d’une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum.
Absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
La santé et la sécurité des locataires doivent être garanties à travers de nombreuses obligations que le propriétaire bailleur doit respecter. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 les détaille de manière exhaustive.
Voici les principales obligations en matière de sécurité et de santé :
- Une bonne étanchéité et isolation du logement (portes, fenêtres, murs, etc.) contre les infiltrations d’air et d’eau ;
- Des branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement ;
- La présence de garde-corps en bon état pour retenir les personnes (fenêtre, escaliers, loggias et balcons) ;
- Des équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité ;
- Une bonne ventilation du logement ;
- Un éclairage via la lumière naturelle dans les pièces de vie (salon et chambres) suffisant et donnant directement à l’air libre.
Absence d’animaux nuisibles et de parasite
Un logement décent ne doit pas être infesté par :
- des animaux nuisibles (par exemple, des rongeurs) ;
- des parasites (par exemple, des puces de lit, des cafards).
Performance énergétique minimale
Le logement doit également être décent d’un point de vue énergétique. Les obligations varient alors selon la date de signature du bail :
- À partir du 1er janvier 2023 : la consommation d’énergie du logement doit être inférieure à 450 kWh/m² par an ;
- À partir de 2025 : la performance du logement doit se situer entre la classe A et la classe F ;
- À partir de 2028 : entre la classe A et la classe E (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe F) ;
- À partir de 2034 : entre la classe A et la classe D (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe E).
Ces obligations récentes ont été imposées par loi Climat et Résilience pour lutter contre les passoires thermiques, afin que des logements trop énergivores soient interdits à la location, poussant ainsi les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique.
Mise à disposition de certains équipements
Certains équipements doivent aussi obligatoirement être prévus au sein du logement loué, qu’il soit en location meublée ou en location vide.
Voici les équipements qui doivent être a minima prévu dans un logement en location :
- une installation permettant un chauffage normal et adaptée aux caractéristiques du logement ;
- une installation d'alimentation en eau potable permettant la distribution de l’eau avec un débit et une pression suffisante ;
- des installations d'évacuation des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents ;
- une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
- une installation sanitaire intérieure au logement (comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas) ;
- un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche), aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ;
- un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Attention !
Si le logement est loué meublé, en plus des équipements obligatoires, il devra être équipé de suffisamment de meubles pour que le locataire puisse s’installer uniquement avec ses effets personnels.
Logement indécent : recours du locataire
Tout locataire qui constaterait que le logement qu’il loue ne répond pas aux critères évoqués ci-dessus est en droit d’entamer des démarches juridiques pour faire respecter son droit à un logement décent, conformément à ce qui est prévu par la loi.
Le locataire peut ainsi, à tout moment, demander la mise en conformité de son logement au propriétaire bailleur ou à son agence immobilière par voie amiable, c’est-à-dire :
- Dans un premier temps, en le contactant préalablement par mail ou téléphone pour lui expliquer la situation ;
- Dans un second temps, en lui envoyant puis par lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception si le propriétaire refuse de coopérer ou fait traîner les travaux.
Si, malgré la mise en demeure, le bailleur refuse de faire les travaux nécessaires à la décence du logement ou ne répond pas au locataire dans un délai de deux mois à compter la mise en demeure, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.
Le bailleur peut alors être condamné à :
- la réalisation des travaux nécessaires ;
- la diminution du montant du loyer ou sa suspension pendant la durée des travaux ;
- une sanction pénale en cas d'accident causé au locataire ;
- des dommages et intérêts à payer au locataire pour préjudice subi (par exemple, pour trouble de la jouissance du logement pour absence de luminosité naturelle d’une pièce de vie du logement, qui serait dû à des travaux non réalisés par le propriétaire).
Attention !
Le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
