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Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum sind Eigentumswohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften. Diese Wohnungen gelten als Sondereigentum. Das Sondereigentum gibt dem Eigentümer das Recht, in seiner Wohnung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, solange das gemeinschaftliche Eigentum dabei unberührt bleibt. Im Grundbuch wird das Wohnungseigentum gesondert durch die Teilungserklärung angegeben. Durch das Wohnungseigentum erhält der Wohnungseigentümer auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Dieser Miteigentumsanteil wird in Bruchteilen angegeben. 

Wohnungseigentum: Dokumente, die Sie als Eigentümer kennen sollten

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Wer Wohnungseigentum besitzt,  sollte folgende Begriffe und Schriftstücke kennen:

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1. Grundriss

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Für jedes Wohnungseigentum muss ein Grundriss vorliegen. Grundrisse geben an, über wie viele Quadratmeter alle Räume einer Wohnung verfügen, außerdem lässt sich der Schnitt der Wohnung sowie ihre Lage erkennen. Neben dem Grundriss sollte auch eine Wohnflächenberechnung vorhanden sein. Dies gibt an, wie viele der Quadratmeter tatsächlich als Wohnraum zur Verfügung stehen. 

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2. Lageplan

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Der Lageplan zeigt, wo die Wohnung im Gemeinschaftseigentum konkret liegt. Zudem gibt es Informationen darüber, in welcher Stadt beziehungsweise in welchem Stadtteil die Immobilie steht. 

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3. Baubeschreibung

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Jede Gemeinschaftsimmobilie muss eine Baubeschreibung besitzen. Sie enthält Informationen darüber, wie das Gebäude errichtet wurde. Auch die genutzten Baumaterialien sowie Informationen zur Bodenplatte und dem Dachstuhl sind im Dokument enthalten.

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4. Teilungserklärung

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Die Teilungserklärung enthält alle Informationen über das Gemeinschafts-, Sonder- und Teileigentum. Sie gibt an, wie die Miteigentumsanteile konkret verteilt sind. 

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5. Grundbuchauszug

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Im Grundbuch wird unter anderem ersichtlich, wer der Eigentümer des Sondereigentums ist. Ein Grundbuchauszug stellt den rechtlichen Nachweis dar, wem die Eigentumswohnung gehört. In einigen Bundesländern ist es möglich, ihn elektronisch zu beantragen. Außerdem sind folgende Daten enthalten: Angaben zur Größe, zur Eigentumsaufteilung in Sonder-, Gemeinschafts-, und Wohnungseigentum, Schuldenlast, Grundpfandrechte und Reallasten.

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6. Energieausweis

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Seit 2014 ist es erforderlich, dass jede Eigentumswohnung über einen Energieausweis verfügt. Da der Ausweis in der Regel für das gesamte Gebäude und nicht für die einzelne Wohneinheit gilt, liegt der Ausweis bei der Hausverwaltung, wo er eingesehen werden kann. Er gibt Informationen über verschiedene Energie-Kernwerte der Immobilie.

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7. Wirtschaftsplan

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Der Wirtschaftsplan stellt eine Übersicht über die erwarteten Kosten für die Eigentümergemeinschaft im laufenden Kalenderjahr dar. Hieran berechnet sich die Höhe des Hausgeldes. 

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8. Eigentümerversammlungsprotokolle

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Die Protokolle zur Eigentümerversammlung geben Einsicht darin, welche Beschlüsse gefasst wurden und welche sonstigen Themen besprochen wurden. Hierunter fallen zum Beispiel Entscheidungen wie, welche Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums umgesetzt werden sollen.

Begründung von Wohnungseigentum: Unterlagen im Überblick

Eine WEG kann auf zwei Arten gegründet werden:

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1. Durch § 3 WEG. Hierbei erfolgt eine vertragliche Einräumung von Sondereigentum. Dabei schließen alle Eigentümer einen Einräumungsvertrag ab. 

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2. Eine weitere Möglichkeit ist die Gründung einer Eigentümergemeinschaft auf Basis von § 8 WEG. Hierbei wird eine Teilungserklärung durch den Wohnungseigentümer für das Grundbuch abgegeben. 

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Die gängigste Art ist die Abgabe einer Teilungserklärung für das Grundbuch. 

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Damit eine Eigentümergemeinschaft begründet werden kann, sind noch weitere Dokumente neben der Teilungserklärung notwendig:

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1. Gemeinschaftsordnung

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Die Gemeinschaftsordnung ist ein Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt das Innenverhältnis der Eigentümer, also ihre Regeln und Pflichten. Die Inhalte der Gemeinschaftsordnung können durch die jeweilige WEG in weiten Teilen selbst bestimmt werden. Allerdings gibt es auch einige unabdingbare Regelungen, welche vorgegeben sind und nicht abgeändert werden können. Diese sind rechtlicher Natur! So ist zum Beispiel festgelegt, dass kein Wohnungseigentümer die Auflösung der WEG verlangen kann. 

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2. Bauzeichnung

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Zusätzlich wird eine Bauzeichnung benötigt. Bauzeichnungen werden auch als Aufteilungspläne bezeichnet. Die Bauzeichnung beinhaltet die Aufteilung, Lage, gemeinschaftliche Gebäudeteile sowie Größe. 

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3. Abgeschlossenheitserklärung

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Auch die Abgeschlossenheitserklärung ist Teil der Teilungserklärung. Das Dokument bescheinigt, dass alle baulichen Maßnahmen, welche in der Teilungserklärung aufgeführt sind, abgeschlossen und nach baurechtlichen Bestimmungen ausgeführt sind. 

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Sowohl der Aufteilungsplan als auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen durch die zuständige Behörde durch Stempel und Unterschrift beglaubigt werden. In Abhängigkeit des zuständigen Bundeslandes variieren die Regelungen, denn in einigen Bundesländern ist es ausreichend, wenn die Beglaubigung durch anerkannte Sachverständige vorgenommen wird. 

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Wohnungskauf & -verkauf: Checkliste für wichtige Wohnungseigentum-Dokumente

Wenn ein Verkauf der Eigentumswohnung angedacht ist, dann wird eine Vielzahl von bestimmten Dokumenten benötigt. Nachfolgend finden Sie einen abgeschlossenen Überblick für alle wichtigen Unterlagen:

• Teilungserklärung

• Energieausweis

• Grundriss

• Wohnflächenberechnung

• Lageplan

• Baubeschreibung

• Grundbuchauszug

• Rechnungen über Sanierungen und Reparaturen 

• Hausgeldabrechnungen 

• Wirtschaftsplan 
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens der letzten drei Versammlungen)

• Übersicht über die Höhe der Rücklagen der WEG

• Kopien aller Gebäudeversicherungen 

• Eventuell: Mietvertrag, wenn die Wohnung vermietet wird

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Wenn Sie alle Punkte abgehakt haben, steht dem Verkaufsinserat sowie einem späteren erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung nichts mehr im Wege!

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Wo finde ich die Unterlagen für mein Wohneigentum?

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Sollten Sie beim Blick in die Checkliste in Ihren Unterlagen nicht alle Dokumente gefunden haben - seien Sie unbesorgt! Sie müssen nicht im Besitz all dieser Schriftstücke sein, viele davon hält Ihre Hausverwaltung für die WEG, andere können bei der Behörde beantragt werden. 

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Für die folgenden Dokumente können Sie sich jederzeit an Ihre Verwaltung wenden und um Einsicht bitten:

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• Rechnungen über Sanierungen und Reparaturen 
• Kopien aller Gebäudeversicherungen 
• Wirtschaftsplan 
• Protokolle der Eigentümerversammlung
• Übersicht über die Rücklagen der WEG
• Energieausweis 
• Baubeschreibung
• Lageplan 
• Grundriss

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Für folgende Dokumente können Sie beim örtlichen Amtsgericht anfordern:

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• Teilungserklärung
• Grundbuchauszug

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Über folgende Dokumente sollten Sie selbst verfügen:

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• Mietvertrag, wenn die Wohnung vermietet ist
• Abrechnungen des Hausgeldes

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Nicht nur für die Dokumente beim Amtsgericht, sondern auch für die Schriftstücke, die bei der Hausverwaltung eingesehen werden müssen, sollten Sie ausreichend Zeit zur Einholung einplanen. Bei beiden Stellen muss vorab ein Termin zur Einsicht bzw. zur Abholung gemacht werden. Dies stellt in einem häufig vollen Alltag eine zusätzliche Belastung dar! WEG-Verwaltungen, wie Matera, bieten Eigentümern hier eine Entlastung. Durch die Nutzung einer digitalen Plattform entfällt die Notwendigkeit, für die Dokumenteneinsicht beim Hausverwalter einen Termin zu vereinbaren. Die Wohnungseigentümer können jederzeit über die Plattform auf alle  wichtigen und relevanten Unterlagen zugreifen! Dies bietet auch beim Verkauf einen großen Vorteil: Sollte der Kaufinteressent ein spezifisches Dokument anfragen, welches nicht im Exposé enthalten war, kann dieses kurzfristig und unproblematisch nachgereicht werden. Langwierige Verkaufsprozesse können hierdurch beschleunigt werden. 

Fazit

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Es gibt eine Vielzahl von Dokumenten, welche für WEGs notwendig und wichtig sind. In diesem Artikel haben Sie einen Überblick darüber erhalten, welche Dokumente Sie als Eigentümer unbedingt kennen sollten und wo Sie Einblick in diese erhalten. Mit der von uns bereitgestellten Checkliste können Sie Ihren Wohnungsverkauf perfekt vorbereiten. 

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Wenn Sie gerne einen unkomplizierten Zugang zu allen Dokumenten Ihrer WEG haben wollen, dann lohnt es sich, über einen Wechsel zu Matera nachzudenken. Wir bieten Ihnen neben kompetenten Hausverwaltern und Experten aus verschiedenen Fachbereichen eine digitale Plattform für die gesamte Dokumentation Ihrer WEG. Auf diese Plattform haben alle Eigentümer der Gemeinschaft jederzeit Zugang! Darüber hinaus ist unser Angebot örtlich flexibel, egal ob Ihre WEG aus Berlin, Hamburg oder München kommt. Sie können Matera problemlos nutzen. Das klingt gut? Dann fragen Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an! Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören! 

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