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En tant que propriétaire-bailleur, il est possible de proposer un bien immobilier à la location, en location vide ou en location meublée. Quels sont ces deux types de locations et leurs particularités ? Comment choisir entre location vide et location meublée et les frais de gestion locative associés ? On fait le point dans cet article.
Qu’est-ce qu'une location vide ou meublée ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez mettre votre bien en location, en location vide ou meublée. Comme son nom l’indique, la location vide ne met à disposition aucun matériel ou équipement immobilier.
À l’inverse, la location meublée est un type de location où le minimum des meubles et équipements est déjà fourni au locataire afin de lui permettre d’y dormir, manger et vivre.
- Des plaques de cuisson, un four ou un four micro-ondes ;
- Un réfrigérateur ;
- Des ustensiles de cuisine ainsi que de la vaisselle en nombre suffisant ;
- De la literie avec couette ou couverture ;
- Des luminaires ;
- Des étagères de rangement ;
- Une table et des chaises ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillère, etc.).
Quelles sont les caractéristiques de la location vide ou meublée ?
En tant que propriétaire-bailleur, il est important de connaître les différences entre ces deux types de location avant de mettre votre bien sur le marché. Étudions-les en détail.
Les caractéristiques de la location vide
Les modalités de la location vide
Les conditions pour louer son bien en location vide sont plus contraignantes qu’en location meublée. Il faut notamment respecter les conditions suivantes :
- La durée du bail de location est de trois ans renouvelables ;
- Le locataire peut donner au propriétaire-bailleur un dépôt de garantie représentant un mois de loyer hors charges si le bailleur l’exige. En effet, disposer d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé ;
- Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire-bailleur, exception faite des logements situés en zone tendue ;
- La durée du préavis du locataire est d’un ou trois mois avant son départ. La durée varie suivant le lieu d'emplacement du logement. Si le bien se trouve en zone tendue, le préavis est d’un mois ; le cas échéant, il est de trois mois ;
- La durée du préavis du propriétaire-bailleur est de six mois avant l’échéance du contrat de bail. Le propriétaire peut donner congé s’il souhaite récupérer son bien pour lui ou pour l’un de ses proches, mais également en cas de non-renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux (par exemple plusieurs impayés de loyers). Dans ce cas, le propriétaire-bailleur doit envoyer une lettre de congé au locataire mentionnant le motif du non-renouvellement. Le bailleur peut également donner congé en cas de vente. Attention, dans ce dernier cas, il a l’obligation de proposer en amont l’achat du logement à son locataire. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour donner sa réponse. En cas d’absence de réponse, le propriétaire pourra mettre le bien immobilier sur le marché à l’expiration du délai ;
- Le propriétaire-bailleur doit déclarer ses revenus perçus par la location vide dans la case “revenus fonciers” de son avis d’imposition.
La location vide est-elle rentable ?
Louer vide son logement demande un investissement court terme moindre de la part du propriétaire-bailleur.
Par ailleurs, comme dit précédemment, la durée d’un contrat de location vide est de 3 ans renouvelables. Cela signifie que, même si le locataire peut donner congé à tout moment, généralement, les locataires choisissant un logement vide restent vivre dans le logement plus longtemps. Le risque de vacance du logement est donc moins important.
En revanche, le montant du loyer en location vide est, en moyenne, 15 à 30% inférieur à celui d’un logement en location meublée.
La fiscalité de la location vide
Comme indiqué ci-dessus, lors de la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu, le propriétaire-bailleur devra mentionner qu’il loue un bien immobilier. Dans le cadre d’une location vide, il existe deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier, qui sera applicable uniquement si le montant annuel des loyers perçus ne dépasse pas 15 000€ hors charges. Pour ce régime, un abattement forfaitaire à hauteur de 30% s’applique ;
- Le régime réel foncier, qui s’applique automatiquement quand le montant annuel des loyers dépasse 15 000€ hors charges. Le régime réel foncier permet de déduire des charges du montant des revenus fonciers brut. Il est intéressant pour les bailleurs avec des charges élevées. À noter que si vous optez pour le régime réel foncier, vous vous engagez pour une durée de 3 ans.
- Les travaux d’entretien et de réparation, par exemple la réparation des canalisations suite à un dégât des eaux ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- La taxe foncière ;
- L’assurance du bien immobilier ;
- Les frais de gestion d’agence immobilière ;
- Les provisions pour charges de copropriété.
À noter que ces charges sont à soustraire du revenu foncier brut. Le montant obtenu, s’il est positif, constitue le revenu imposable pour le propriétaire-bailleur.
Les caractéristiques de la location meublée
Les règles locatives de la location meublée
Les conditions pour louer un logement meublé sont les suivantes :
- La durée du contrat de location meublée est d’un an renouvelable ;
- Le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire-bailleur est d’un mois de loyer hors charges. Comme mentionné ci-dessus, disposer d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais fortement recommandé pour se protéger des loyers impayés ;
- La durée du préavis du locataire est d’un mois avant son départ. Tout comme dans une location vide, le locataire n’est pas dans l’obligation de justifier d’un motif légitime pour donner congé ;
- La durée du préavis du propriétaire-bailleur est de trois mois avant la date de fin du bail. Il peut déposer son préavis auprès du locataire pour les mêmes raisons que dans le cadre d’une location vide ;
- Le propriétaire-bailleur doit déclarer ses revenus perçus par cette location dans la rubrique “revenus locatifs” de sa déclaration d’impôt.
Location meublée : est-ce rentable ?
Contrairement à la location vide, la location meublée doit être habitable immédiatement par le locataire ; elle est donc fournie avec tous les meubles et équipements nécessaires. C’est pour ces raisons que le montant du loyer en location meublée peut être 15 à 30% supérieur qu’en location vide.
Toutefois, l’investissement de départ pour le propriétaire-bailleur est plus conséquent. Par ailleurs, la durée de la location étant généralement plus courte qu’en location vide, le propriétaire-bailleur peut faire face à des périodes de vacances plus longues. Trouver des locataires peut également demander du temps, ce qui peut vite devenir chronophage pour le propriétaire-bailleur.
La fiscalité de la location meublée
Les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe alors deux statuts distincts, à savoir :
- Loueur en meublé professionnel (LMP) où le propriétaire-bailleur peut imputer ses déficits sur son revenu global ;
- Percevoir plus de 23 000€ de loyer annuel hors charges ;
- Avoir des recettes locatives dépassant de 50% les revenus globaux du propriétaire-bailleur.
- Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) où le propriétaire-bailleur peut imputer ses déficits sur les revenus issus de la location meublée. Dans le cas où les conditions mentionnées ci-dessus ne sont pas remplies, le propriétaire-bailleur loue d’emblée en meublé non-professionnel.
Il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée. Ils sont tous deux compatibles avec le statut LMP ou LMNP. Il s’agit des régimes suivants :
- Le régime micro-BIC, qui s’applique lorsque le montant des recettes de l’année précédente n’excède pas 72 600€ charges comprises pour les locations meublées et 176 200€ charges comprises pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Ce régime donne lieu à un abattement forfaitaire de 50%. À noter que vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) en adoptant ce régime fiscal ;
- Le régime réel simplifié, qui s’applique de manière obligatoire si les recettes annuelles du bailleur dépasse 72 600€ charges comprises, ou sur option. Ce régime fiscal permet de profiter des charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.
Il peut être utile de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre investissement.
Tableau récapitulatif : comment choisir entre la location vide ou meublée ?
Vous hésitez entre location vide ou meublée ? Voici un tableau récapitulatif pour vous aider à y voir plus clair :
Pour bien choisir entre une location vide et meublée, il est crucial de bien préparer votre dossier de location.
Peut-on louer en location vide ou meublée avec le dispositif de la loi Pinel ?
La loi Pinel a pour objectif de rendre plus accessibles les zones tendues où la demande de logement est supérieure à l’offre.
Louer sa location vide avec le dispositif Pinel comporte de nombreux avantages pour un propriétaire-bailleur. En voici quelques exemples :
- Trouver un locataire est plus facile car le loyer est encadré ;
- Peu de vacances locatives du fait de la réglementation des loyers et de la demande de logement importante ;
- Des avantages fiscaux non négligeables.
- 12% du montant total investi si la durée d’engagement est de 6 ans ;
- 18% si la durée d’engagement est de 9 ans ;
- 21% si l’engagement est de 12 ans.
Pour profiter des avantages de la loi Pinel, il convient de respecter les conditions suivantes :
- La bien doit être obligatoirement loué en location vide ;
- Le bien immobilier doit se trouver dans une zone éligible au dispositif Pinel ;
- Le propriétaire-bailleur dispose d’un an pour mettre en location son bien à compter de la livraison ou de l’acquisition de ce dernier ;
- Il ne peut en aucun cas procéder à la vente du bien avant que l’engagement n’arrive à son terme ;
- Le montant du loyer ne doit pas excéder le plafond mis en place par le dispositif Pinel. Ce montant est révisé tous les ans. Il prend en compte la surface habitable du bien et le barème Pinel.
Gestion locative et contrats d'énergie
Pour une gestion optimale de votre bien, il est utile de comprendre les services de gestion locative disponibles. En outre, la gestion des contrats d'énergie peut simplifier la vie de vos locataires et améliorer leur satisfaction.
Investissement locatif en copropriété
Envisager un investissement locatif en copropriété peut être une excellente stratégie pour diversifier votre portefeuille immobilier et maximiser vos rendements.
