Tout savoir sur le règlement de copropriété

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‍Le règlement de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Le règlement de copropriété (à ne pas confondre avec le règlement intérieur de copropriété) permet de fixer des règles collectives pour assurer la bonne tenue de l’immeuble. C’est un document obligatoire écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l'immeuble, mais également les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété doit être rédigé par un professionnel : un notaire par exemple.

Le contenu du règlement de copropriété doit être très précis afin d’éviter tout litige éventuel. En accord avec le conseil syndical, le syndic de copropriété est responsable de son application à tous les locataires et copropriétaires.

Le règlement de copropriété est un document clé dans le secteur immobilier, définissant clairement les droits et les obligations.

Toute décision importante prise en assemblée générale doit être en accord avec le règlement de copropriété.

Bon à savoir :

En syndic coopératif, c’est le conseil syndical et notamment le président-syndic qui est responsable du respect du règlement de copropriété.

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Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment :

• Les conditions de jouissance des parties privatives, comme la limitation des travaux à certains jours et horaires par exemple ;
• Les conditions d’utilisation des parties communes, comme le garage à vélo par exemple ;
• La destination de l'immeuble, c’est-à-dire si l’immeuble à été construit pour un usage d’habitation, professionnel ou mixte ;
• Les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privatives, comme une aire de parking réservée à un bâtiment de la copropriété par exemple.
• Le règlement impose des règles spécifiques pour l'utilisation des parties communes et privatives.
• Il impose également une méthode de calcul des charges qui doit être respectée par tous les copropriétaires.

Il s'adapte également selon les services proposés par la copropriété

Bon à savoir :

Conformément à la loi ELAN, depuis novembre 2021, tous les règlements de copropriété doivent distinguer les parties communes générales et les parties communes spéciales.

Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage et à l’utilité de quelques copropriétaires seulement. Il s’agit par exemple de l’ascenseur qui ne concerne pas les copropriétaires d’un lot au rez-de-chaussée.

La décision d'entreprendre des travaux dans les parties communes doit suivre une procédure technique et juridique stricte tout en respectant le règlement.

Ainsi, les parties communes à jouissance privative comme les terrasses, les balcons ou encore les cours et jardins fermés devront également figurer dans le règlement de copropriété. Cette distinction est faite car elle conditionne les autorisations nécessaires pour effectuer des travaux en copropriété.

D’autre part, le règlement de copropriété détermine l'organisation et la gestion de la copropriété, notamment :

• La répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quote-parts de chacun ;
• Les règles relatives à l’administration des parties communes, comme les frais engendrés par la convocation et la tenue d’une assemblée générale par exemple si la gestion de la copropriété est assurée par un syndic professionnel ;
• L’état descriptif de division de l’immeuble : c’est un document obligatoire qui détaille les lots attribués à chaque copropriétaire ainsi que leurs charges respectives, il est inclus dans le règlement de copropriété, très souvent en annexe. Il peut être révisé dans le temps, par exemple en cas d’arrivée d’un nouveau copropriétaire ou d’un rachat des parties communes par un copropriétaire.

Où consulter le règlement de copropriété ?

Si le logement est loué, une copie du règlement de copropriété doit être remise au copropriétaire du lot et au locataire.

En cas de perte, il est possible d’obtenir une copie de différentes manières :

• Auprès du bailleur par le locataire. Si le bailleur n'a pu fournir de copie du règlement, il faut alors la demander au syndic ;
• Par un membre du conseil syndical ;
• Par n’importe lequel des copropriétaires de l’immeuble.
  

Si personne ne peut fournir une copie du règlement de copropriété, il est possible de le demander au syndic. Toutefois, dans le cadre d’une copropriété gérée en syndic professionnel, le syndic peut facturer des frais annexes pour cette prestation supplémentaire. Vous pouvez vous référer à la grille tarifaire, obligatoire pour tous les syndics professionnels depuis le 1er janvier 2022 pour connaître les tarifs pratiqués par votre cabinet de syndic.

Bon à savoir :

Pour toute modification du bâti, une expertise technique est souvent requise pour aligner les projets avec le règlement de copropriété.

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Modification et mise à jour du règlement de copropriété : comment faire ?

Toute modification ou mise à jour du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale. Pour ce faire, la résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Voici les différents cas où sont votés des modifications du règlement de copropriété ainsi que les règles de majorité afférentes :

• La répartition des charges : chaque copropriétaire a l’obligation de payer des charges calculées à la hauteur de sa quote-part des parties communes. Si les quote-parts sont modifiées dans l’état descriptif de division, il faudra voter à l’unanimité une nouvelle clé de répartition. Toutefois, si la modification découle d’un vote autorisant la réalisation de travaux tels que l’achat d’une partie privative, la vente d’une partie commune ou le changement d’usage d’une partie privative, le vote en assemblée générale n’est pas nécessaire ;
• La destination de l’immeuble : la destination définit l’usage des lots de la copropriété (usage commercial, professionnel ou d’habitation). Ainsi, si un copropriétaire souhaite exercer une profession libérale et que le règlement de copropriété ne l’autorise pas, le changement de la destination de l’immeuble doit être voté à l’unanimité ;
• L’utilisation des parties privatives : les copropriétaires peuvent librement utiliser leurs parties privatives dans le respect des autres copropriétaires. Par exemple, si un copropriétaire veut modifier son logement privé en un bureau, la modification doit être votée à la double majorité. Cette règle de majorité implique qu’au moins deux tiers des tantièmes approuvent la résolution ; ‍
• La mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi : les nouvelles mesures de la loi ELAN ont engendré une mise à jour obligatoire du règlement de copropriété. Ainsi, toutes les copropriétés devaient mettre à jour leur règlement de copropriété avant le 24 novembre 2021. Ici, le vote de la modification se fait à la majorité simple.
• Un audit immobilier peut être nécessaire pour assurer que toutes les modifications sont bien reflétées dans le règlement de copropriété.

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Combien coûte la modification du règlement de copropriété ?

Pour modifier le règlement de copropriété, deux options s’offrent à vous :

• Modifier la répartition des tantièmes et des millièmes : en cas de division d’un lot, de vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers et en cas de travaux, une modification de la répartition des tantièmes et des millièmes est nécessaire. Dans ce cas, vous devez faire appel à un géomètre-expert, ce qui rendra l’opération coûteuse. Ce dernier sera chargé de calculer les quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative et de mettre à jour l’état descriptif de division. Il faut compter au moins 700€ HT pour l'intervention du géomètre. À cela, s'ajoutent les frais de modification du règlement de copropriété chez le notaire, qui sont partagés par tous les copropriétaires à la hauteur de leur quote-part des parties communes ;‍
• Faire une simple mise à jour : dans le cas où le règlement actuel de la copropriété est antérieur à la loi de 1965, il est nécessaire de le mettre à jour. Un audit juridique peut être fait, sur la demande du syndic, par un avocat spécialisé ou un notaire afin de déterminer si une mise à jour est nécessaire ou non. Cet audit coûte en moyenne entre 450€ et 600€ TTC. À noter que si le règlement de copropriété doit être mis à jour, le coût sera partagé entre tous les copropriétaires à la hauteur de leur quote-part des parties communes.

Les actes de vente ou d'achat au sein de la copropriété doivent également être conformes aux dispositions du règlement.

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Que faire en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

De par ses missions, le syndic est tenu d’assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. En cas de manquement, il peut effectuer de simples rappels à l’ordre. Par exemple, si un stationnement gênant et abusif a lieu devant l’immeuble, le syndic peut avertir par courrier la personne concernée pour lui rappeler les règles applicables. Si les troubles persistent, il peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est impératif de respecter les directives du règlement de copropriété pour maintenir une bonne harmonie au sein de l'immeuble.

Chaque copropriétaire doit être conscient que les actes de gestion quotidienne doivent respecter le règlement de copropriété.

À défaut, le syndic, le syndicat des copropriétaires, ou n’importe quel copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Dans ce cas, un constat d’huissier est nécessaire pour faire constater l’infraction.

Le syndic a le devoir de faire respecter le règlement et d'agir en cas de non-conformité.

Bon à savoir :

Si le locataire d’un logement contrevient au règlement de copropriété, le bailleur doit lui demander de cesser les troubles. À défaut et si la situation persiste, la responsabilité du copropriétaire bailleur pourra être engagée.

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