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En tant que propriétaire bailleur, vous avez plusieurs choix de contrats de location à votre disposition : logement vide, bail commercial, location étudiante, meublée, etc. C’est justement le bail de location meublée qui nous intéresse dans cet article. Et pour cause, il présente de multiples spécificités pouvant avoir une incidence sur votre investissement. La location meublée en copropriété est-elle possible ? Quelles sont les charges à prévoir ? Comment rentabiliser ce bien immobilier ? Découvrez toutes les réponses dans l’article dédié.
Vous venez d’investir dans un bien immobilier et vous vous lancez dans la grande aventure de la location meublée ? Félicitations ! Chez Matera, on sait à quel point cette étape peut être excitante… mais aussi semée de petites embûches : choisir entre vide ou meublé, vérifier les clauses du règlement de copropriété, comprendre les charges récupérables, gérer son locataire au quotidien, etc. Pour vous éviter les casse-têtes (et potentiels maux de tête !), nous avons concocté ce guide complet sur la gestion locative meublée en copropriété.
Location meublée en copropriété : est-ce possible ?
Avant toute chose, rappelons qu’il est tout à fait permis de louer un bien meublé dans un immeuble en copropriété, sous réserve de vérifier le règlement de copropriété. En effet, certaines clauses (par exemple, une clause d’habitation dite “bourgeoise” ou l’interdiction de la location saisonnière) peuvent restreindre ou même prohiber la mise en location meublée.
Si vous êtes en train de louer votre premier logement ou si vous détenez déjà un patrimoine immobilier, il faut donc prêter une attention particulière au règlement avant la mise en location.
Les spécificités d’un contrat de location meublée
Le contrat de location meublée présente plusieurs particularités importantes :
- L’ameublement : pour être considéré comme meublé, le bien doit contenir un ensemble d’équipements (lit, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, ustensiles de cuisine, etc.).
- L’inventaire des biens : un inventaire détaillé doit être présenté lors de l’état des lieux, listant le mobilier et les équipements.
- La durée du bail : elle est d’un an minimum (ou neuf mois pour un étudiant), avec tacite reconduction. À titre de comparaison, un contrat de location vide est conclu pour trois ans renouvelables.
- Le préavis : le locataire peut donner congé avec un préavis d’un mois. De son côté, le propriétaire doit prévenir de la fin du bail au moins trois mois avant l’échéance.
À noter que la zone tendue influence aussi le délai de préavis pour les locations vides. Renseignez-vous bien si votre bien est situé dans une ville classée en zone tendue.
Les charges en copropriété : ce qu’il faut prévoir
Lorsque vous mettez en place une location meublée dans un immeuble en copropriété, vous allez supporter des charges communes, lesquelles peuvent être courantes ou exceptionnelles. Ces coûts peuvent ensuite être en partie répercutés sur votre locataire via les charges récupérables.
Les charges courantes
Les charges de copropriété courantes regroupent :
- L’administration de l’immeuble : honoraires du syndic, assurance, frais de gestion, etc.
- La rémunération du personnel : gardien, employé d’entretien…
- L’entretien des parties communes : nettoyage, petites réparations, maintenance.
- Les factures d’énergie : eau, électricité, gaz dans les parties communes.
Ces dépenses sont votées et planifiées dans le budget prévisionnel lors de l’Assemblée Générale de copropriété.
Les charges exceptionnelles
Les charges exceptionnelles, quant à elles, concernent des travaux ou interventions non prévues dans le budget initial, comme :
- Un ravalement de façade ;
- Une surélévation de l’immeuble ;
- L’installation d’un ascenseur ou d’une antenne collective ;
- Des frais de résiliation d’un mandat de gestion locative ;
Ces dépenses peuvent parfois être difficilement anticipables, mais elles restent indispensables pour maintenir et valoriser votre patrimoine immobilier.
Optimiser la rentabilité de votre location meublée en copropriété
La location meublée présente l’avantage d’offrir un loyer plus élevé que la location vide, mais implique également plus de rotation et donc un risque accru de vacances locatives. Pour limiter ces aléas et rentabiliser au mieux votre investissement, voici quelques conseils :
- Choisir la bonne localisation : cibler une ville étudiante ou une zone dynamique peut maximiser le remplissage de votre bien. Pour valider la pertinence de l’emplacement, vous pouvez consulter notre article sur l’investissement locatif en copropriété.
- Adapter votre loyer au marché : fixez un prix raisonnable en tenant compte du niveau de standing et de l’emplacement. Comparez régulièrement les offres concurrentes (par exemple, comme le fait le site Manda qui aborde des sujets similaires) afin de rester compétitif.
- Soigner l’équipement et la décoration : un logement meublé bien agencé et convivial attirera davantage de locataires. Pensez aussi à vérifier la gestion du contrat d’énergie pour réduire les charges et optimiser la consommation.
- Simuler la rentabilité : n’hésitez pas à utiliser un simulateur de rentabilité locative afin d’évaluer précisément votre profit potentiel sur le long terme.
Assurances et garanties indispensables pour le propriétaire bailleur
La sécurité de votre investissement passe également par une bonne couverture assurantielle. Deux garanties sont particulièrement importantes :
- L’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) : depuis la loi ALUR, tous les copropriétaires doivent souscrire une assurance qui couvre la responsabilité civile et les éventuels sinistres liés à leurs lots. Pour en savoir plus, découvrez l’assurance propriétaire bailleur.
- La garantie loyers impayés (GLI) : indispensable pour se protéger des défauts de paiement, la garantie loyers impayés couvre le bailleur en cas de non-versement du loyer. Toutefois, vérifiez toujours la solvabilité du locataire avant la signature du contrat de location.
Par ailleurs, sachez que si le locataire est défaillant, vous pourriez être confronté à des charges impayées dans votre copropriété. D’où l’importance d’anticiper au mieux les risques via ces garanties.
Fiscalité et gestion locative meublée
La question fiscale est centrale dans l’optimisation d’une location meublée. En effet, vous pouvez choisir :
- Le régime micro-BIC : idéal pour les revenus locatifs modérés, il vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire (50 % ou 71 % pour les meublés de tourisme).
- Le régime réel : il vous permet de déduire vos charges et amortissements pour réduire votre base imposable, et il convient mieux aux propriétaires ayant des charges importantes (travaux, emprunts, etc.).
De plus, la gestion locative englobe également la déclaration fiscale et la régularisation des loyers. Confiez cette partie à des experts ou à un conseiller en gestion de patrimoine pour un accompagnement sur mesure et conforme à la législation en vigueur.
Gérer efficacement son bien : déléguer ou non ?
Gestion locative : faire appel à un professionnel
Pour certains propriétaires, la gestion locative peut vite devenir chronophage : rédaction du dossier de location, vérification des références, suivi des règlements, entretien courant, etc. Faire appel à une agence ou à un professionnel dédié offre l’avantage de confier ces tâches à des experts tout en bénéficiant de garanties supplémentaires.
Toutefois, ce service n’est pas gratuit. Les frais de gestion locative sont à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité. Pour comparer les options, jetez un œil à ce qu’il en est des frais d’agence immobilière traditionnels et vérifiez si votre syndic (par exemple un syndic à Dijon si vous êtes dans cette région) propose aussi des prestations de gestion locative.
Gestion locative en ligne : une alternative avantageuse
De plus en plus de propriétaires optent pour des solutions numériques pour optimiser leur temps et leurs coûts. Un logiciel de gestion locative peut simplifier la mise en location, la relance des locataires en cas de retard de paiement, l’émission des quittances, etc. Cette digitalisation permet de gérer plusieurs biens à distance, de suivre les indicateurs financiers en temps réel et de diminuer considérablement les frais de structure.
Les étapes clés d’une location meublée en copropriété
Pour être sûr de ne rien oublier, voici un récapitulatif des principales étapes à suivre :
- Vérifier la légalité de la location meublée en copropriété : consultez le règlement de copropriété pour être certain qu’aucune clause n’interdit votre projet.
- Monter son dossier et préparer le bien : prenez le temps de réaliser les travaux nécessaires et d’installer tout le mobilier requis. Vous pouvez consulter les étapes d’une location pour ne rien oublier.
- Déterminer le bon loyer et la bonne stratégie : faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou utilisez un simulateur pour fixer un loyer en cohérence avec le marché.
- Rédiger et signer le contrat de bail : qu’il s’agisse d’un contrat de location meublée ou d’un contrat de location vide, veillez à inclure toutes les clauses légales. N’oubliez pas de joindre l’inventaire du mobilier.
- Gérer les charges et la fiscalité : tenez-vous informé des charges récupérables, des charges non récupérables et assurez-vous de respecter vos obligations de déclarations fiscales.
- Assurer un suivi régulier : entretenir une bonne relation avec le locataire est primordial pour éviter les litiges et s’assurer de la pérennité de votre investissement.
La gestion locative meublée en copropriété offre un potentiel de rentabilité intéressant, à condition de bien respecter les règles du jeu. Entre la vérification du règlement de copropriété, la souscription aux assurances indispensables, le suivi des charges courantes et exceptionnelles, ainsi que l’optimisation de la fiscalité, chaque détail compte pour sécuriser et rentabiliser votre investissement.
Que vous passiez par une agence spécialisée, un service de gestion locative ou que vous gériez tout vous-même grâce à des outils numériques, l’important est de rester organisé et informé. Les sites concurrents comme Manda proposent également des articles et des conseils sur la gestion locative meublée, n’hésitez pas à vous en inspirer pour perfectionner votre stratégie. Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez également consulter l’article sur la gestion immobilière et syndic de copropriété pour une vision globale de la gestion d’un immeuble.
Enfin, rappelez-vous que chaque projet immobilier est unique. Prenez le temps de définir clairement vos objectifs (recherche de rendement, sécurisation de votre patrimoine, diversification de vos placements, etc.) et de vous entourer de professionnels compétents. Ainsi, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire de votre location meublée en copropriété un véritable succès sur le long terme.
